Nie ma dziś najmniejszej choćby przesłanki do tego, by spodziewać się wzrostu cen mieszkań, czy choćby zatrzymania spadku. Co jednak nie oznacza, że sytuacja kupujących będzie się poprawiać. W ostatnim czasie opublikowano co najmniej kilka artykułów, które można określić zbiorowym tytułem "X powodów, dla których mieszkania będą taniały i nie warto ich kupować". Prawie wszystkie – niejako wbrew intencjom autorów – podają jednak przyczyny, dla których mieszkaniami warto się teraz interesować, mimo iż główna teza (o spadku cen) jest zapewne prawidłowa. Przewaga podaży nad popytem czy groźba utrudnionego dostępu do kredytów nie jest bowiem zachętą do biernego wyczekiwania, lecz do działania. Nie ma większego sensu oczekiwanie na zmianę sytuacji czyli oczekiwanie aż popyt weźmie górę nad podażą, a kredyty staną się łatwiej dostępne.Wówczas mieszkanie będzie kupić trudniej (mniejszy wybór), a ceny zaczną rosnąć. Otwarte pozostaje natomiast pytanie, kiedy to się wydarzy.
NAJWAŻNIEJSZE POWODY SPADKU CEN MIESZKAŃ
Niższe koszty budowy
Ze względu na spadek cen materiałów budowlanych i robocizny
dziś można budować mieszkania taniej niż przed rokiem czy dwoma. A do
tego dochodzi jeszcze spadek cen gruntów inwestycyjnych, który sięga –
o czym donosiła prasa – nawet 40 proc. Deweloperzy, nie widząc popytu,
nie budują "banków ziemi", a ci, którzy oczekują kłopotów z płynnością,
starają się niewykorzystanych gruntów pozbyć. Oznacza to, że deweloper,
który dziś rozpocznie działalność – kupi grunt, materiały i zatrudni
wykonawców – jest w stanie budować po niższych kosztach niż
deweloperzy, którzy teraz wystawiają na sprzedaż swoje zapasy zbudowane
w czasie rekordowo wysokich cen gruntów, materiałów i robocizny. Jak
dużo taniej? Ostrożnie można szacować, że koszty mogłyby być nawet o 20
proc. niższe (przy założeniu, że trzy główne składniki kosztów
skurczyły się w takich właśnie proporcjach).
Przewaga podaży nad popytem
Druga ważna sprawa to przewaga podaży. Deweloperzy muszą pozbyć się
zapasów, a "rynek" o tym wie. Wiedząc już, że deweloperzy mogą budować
taniej dziś niż rok czy dwa lata temu, kupujący wstrzymują się z
transakcjami do czasu aż sprzedający dostosują swoją ofertę do nowych
warunków kosztowych. Nawet jeśli oznaczać to będzie dla nich sprzedaż
niektórych mieszkań ze stratą. Deweloperzy nie muszą rozpoczynać nowych
budów jeśli widzą słabość popytu (co powoduje dalszy spadek kosztów –
gruntów, materiałów i robocizny), ale zapasów pozbyć się muszą. Należy
do tego dodać rynek wtórny, który jest większy niż pierwotny, a który
musi naśladować tendencje cenowe na rynku pierwotnym. Z wyłączeniem
pewnych ultra-unikalnych lokalizacji, ceny na rynku wtórnym
odzwierciedlają bowiem bieżącą wartość zbudowania podobnych mieszkań w
podobnych lokalizacjach. Nie można twierdzić, że mieszkanie np. przy
ul. Świerkowej 6 jest dwukrotnie droższe niż wynosi cena nowo
budowanych podobnych mieszkań przy ul. Świerkowej 8 (o ile nie
usprawiedliwiają tego specyficzne uwarunkowania). Analogicznie, jeśli
deweloper będzie sprzedawał je wyraźnie drożej, to ceny przy Świerkowej
6 szybko dorównają do cen dewelopera, ponieważ to one zawierają
najbardziej aktualne składniki kosztowe (ceny gruntów, materiałów i
robocizny).
W obecnych warunkach mamy do czynienia z istotnym zakrzywieniem tej relacji, ponieważ deweloperzy nie cieszą się dobrą sławą ze względu na ryzyko upadłości. Klienci deweloperów w Polsce są bardzo słabo chronieni w takiej sytuacji (żeby nie powiedzieć, że są całkowicie bezbronni), wobec czego ceny mieszkań już istniejących mogą zawierać dodatkową premię (premia standardowa wynika z niższych kosztów finansowania inwestycji w czasie) względem cen mieszkań dopiero budowanych. Dopiero silne dyskonto w cenie dewelopera przełoży się na zwrot kupujących w jego stronę. To zaś oznaczać będzie konieczność obniżenia cen także na rynku wtórnym. Z tych powodów możemy oczekiwać dalszego spadku cen u deweloperów (w pierwszej kolejności) i na rynku wtórnym (w dalszej). Strona popytowa pozostaje zaś nadal w odwrocie, ponieważ nie jest wyposażona w kapitał, a o nowe kredyty jest i – co ważniejsze – będzie coraz trudniej.
NAJWAŻNIEJSZY POWÓD, Z POWODU KTÓREGO CZEKANIE JEST RYZYKOWNE
Wysokie koszty kredytów
Inwestorzy, którzy planują zakup mieszkań za gotówkę, mogą pozwolić
sobie na luksus czekania, aż rynek osiągnie dołek cenowy, pojawią się
znakomite okazje wynikające z pilnej potrzeby wyprzedaży mieszkań przez
deweloperów, indywidualnych inwestorów czy – oby tak nie było – banki
przejmujące majątek dłużników. Ale chętni na kupno mieszkania za kredyt
tak luksusowej sytuacji mogą nie mieć. Już obecnie pomimo obniżek stóp
procentowych dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej rośnie
oprocentowanie nowych kredytów – banki stosują coraz wyższe marże.
Kredyty walutowe, które mogłyby być tańszą alternatywą, są dostępne dla
osób w bardzo dobrej sytuacji finansowej. A wiele wskazuje na to, że
przyszłość będzie gorsza.
Banki muszą utrzymywać swoje wskaźniki wypłacalności w okolicach 10-11 proc. (nieco powyżej ustawowych norm, aby zachować bufor na nieprzewidziane wypadki w rodzaju dalszego osłabienia złotego). Ze względu na kompresję marż (w przeszłości udzieliły wielu tanich kredytów, a teraz płacą drogo za depozyty) nie będą w stanie poprawić z osiąganych zysków kapitałów własnych tak potrzebnych do zwiększenia akcji kredytowej. Droga do zwiększenia kapitałów przez emisje akcji lub sekurytyzację aktywów (odsprzedaż portfela kredytowego) również wydaje się obecnie odcięta. W rezultacie możliwości chociażby utrzymania akcji kredytowej na obecnym poziomie są bardzo małe. Banki zdecydują się więc na rozwój najbezpieczniejszych i najbardziej zyskownych produktów (kredyty konsumenckie) zamiast mniej zyskownych (kredytów hipotecznych) lub ryzykownych (kredyty dla przedsiębiorców). W skrajnych wpadkach będzie to oznaczało wycofanie się z działalności na rynku kredytów hipotecznych (Santander Consumer Bank już się na taki krok zdecydował), a powszechną praktyką jest podwyższanie marż i coraz bardziej ostra selekcja kredytobiorców.
PODSUMOWANIE
Może się więc zdarzyć tak, że spadek cen mieszkań nie poprawi sytuacji
kupujących ponieważ nie będzie ich stać na zaciągnięcie kredytu.
Alternatywą może być odłożenie decyzji o kupnie mieszkania nawet o… No
właśnie. Jest duży problem z oszacowaniem jak długo trzeba będzie
czekać na większą skłonność banków do udzielania kredytów. Być może
jest to kwestia miesięcy (jeśli wstrzykiwanie gotówki przez banki
centralne na świecie przyniesie efekt), być może znacznie dłuższa
(trzeba będzie czekać, aż banki podniosą swoje kapitały w ten czy inny
sposób, a więc do poprawy ogólnej koniunktury gospodarczej i rynkowej,
kiedy będzie można i sprzedać aktywa i przeprowadzić emisję akcji). I
ci, którzy zdecydują się na kredyt, i ci którzy wolą poczekać, powinni
mieć świadomość, że w niedalekiej przyszłości ceną za ratowanie
światowego systemu finansowego drukowaniem pieniędzy będzie najpewniej
wzrost inflacji i stóp procentowych, co oznaczać będzie wyższe
oprocentowanie kredytów. Ich zwiększona dostępność w możliwej do
określenia przyszłości jest więc problematyczna.
Źródło: http://www.inwestycje.pl/