Podatnik od pół roku jest zameldowany na pobyt stały w
mieszkaniu, które ma zamiar sprzedać w lutym 2008 roku. W ciągu dwóch
następnych lat zamierza nabyć kolejne mieszkanie. Znalazł już odpowiednią
ofertę w bloku, którego budowa rozpocznie się wiosną 2008 roku. Urząd skarbowy
twierdzi, że bez względu na to, kiedy sprzeda mieszkanie, powinien od zbycia
zapłacić podatek. Jak podatnik powinien się rozliczyć? Czy sprzedaż mieszkania
będzie dla niego korzystniejsza w lutym 2008 r., czy jeszcze w 2007 roku? Czy
urząd ma rację? O odpowiedź na te pytania poprosiliśmy doradcę podatkowego
Szymona Dalca oraz Izbę Skarbową w Łodzi.
IZBA SKARBOWA W ŁODZI ODPOWIEDZIAŁA GP
Jeżeli podatnik nabył mieszkanie po 1 stycznia 2007 r., to
żeby skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania musi udowodnić zameldowanie w
lokalu na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy.
To, czy sprzedaż mieszkania będzie korzystniejsza w przyszłym
roku, czy w obecnym, zależy od momentu, kiedy podatnik nabył mieszkanie, którego
zamierza się pozbyć. W przypadku gdy nabycie lokalu miało miejsce przed 1
stycznia 2007 r., wówczas mają do niego zastosowanie stare przepisy ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem zameldowanie nie ma znaczenia.
Liczy się natomiast wydatkowanie pieniędzy w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży.
Jeżeli natomiast mieszkanie, w którym jest zameldowany, podatnik
nabył po 1 stycznia 2007 r., to dla skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania
musi udowodnić zameldowanie w lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż
12 miesięcy przed datą zbycia. W tym przypadku bez znaczenia jest fakt
wydatkowania (bądź nie) pieniędzy ze sprzedaży.
EKSPERT WYJAŚNIA
Szymon Dalc
doradca podatkowy, Dalc i Ochocki - Doradcy
Jeżeli podatnik chciałby uniknąć opodatkowania dochodu
uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, powinien zaczekać ze zbyciem, aż upłynie
okres 12 miesięcy od dnia zameldowania w mieszkaniu na pobyt stały.
W tym przypadku urząd ma rację. Według normy prawnej wyrażonej w
art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób
fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychody uzyskane
ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt
8 lit. a)-c) ustawy (tj. nieruchomości lub ich części oraz udziału w
nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub
użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a
także prawa wieczystego użytkowania gruntów), mogły być zwolnione z opodatkowania
podatkiem dochodowym od osób fizycznych w całości lub w części. Zwolnienie
dotyczyło tej części kwoty, którą podatnik przeznaczył w ciągu dwóch lat
(licząc od daty sprzedaży) w szczególności na zakup nieruchomości lub prawa do
nieruchomości mieszkalnej przeznaczonej na własne potrzeby lub na budowę,
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku
mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.
Od 1 stycznia 2007 r. obowiązują nowe przepisy w zakresie
opodatkowania dochodów (przychodów) uzyskanych ze zbycia nieruchomości
stanowiących majątek osobisty podatnika wyrażone w treści art. 21 ust. 1 pkt
126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. I tak zwolnione są
przychody uzyskane z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub
udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, pod warunkiem że podatnik był
zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym powyżej na pobyt stały przez okres
nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Zwolnienie ma zastosowanie do
przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego
zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży w urzędzie skarbowym, którym
kieruje naczelnik urzędu właściwy według miejsca zamieszkania podatnika,
oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania ze zwolnienia.
Przepisy przejściowe w treści art. 7 ustawy z 16 listopada 2006
r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie
niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588) określiły, że w stosunku do
przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych lub wybudowanych
(oddanych do użytkowania) i praw majątkowych nabytych do końca roku 2006
stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych
w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.
Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego można
wywnioskować, że podatnik nabył nieruchomość mieszkalną na początku 2007 roku,
a następnie się w niej zameldował na pobyt stały. W tym przypadku nie będą
miały zastosowania przepisy przejściowe, co wyklucza możliwość zwolnienia
przychodów ze sprzedaży mieszkania pod warunkiem przekazania, w ciągu dwóch
lat, środków uzyskanych ze sprzedaży na zakup innej nieruchomości mieszkalnej.
Jeżeli zatem, w tym konkretnym przypadku, podatnik chciałby
uniknąć opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, powinien
zaczekać ze zbyciem, aż upłynie okres 12 miesięcy od dnia zameldowania w
mieszkaniu na pobyt stały.
Sprzedaż przed upływem tego okresu spowoduje konieczność
wyliczenia dochodu, który ustala się zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych, pomniejszając przychód ze zbycia o
udokumentowane koszty nabycia nieruchomości powiększone o udokumentowane
nakłady, które zwiększyły jej wartość, a były poczynione w czasie jej posiadania.
Tak wyliczoną różnicę powiększa się o wartość dokonanych odpisów
amortyzacyjnych, jeśli uprzednio zostały zaliczone do kosztów uzyskania
przychodu. Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu
podatkiem w wysokości 19 proc. i dochodu tego nie łączy się z innymi źródłami.
Rozliczenie z dochodu następuje w deklaracji PIT-36 na zasadach określonych w
art. 45 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wpłata podatku powinna
nastąpić w terminie rozliczenia rocznego tzn. do 30 kwietnia roku następującego
po roku podatkowym.
PODSTAWA PRAWNA
■ Art. 21 ust. 1 pkt 126 oraz art. 30e ust. 2 ustawy z 26
lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr
14, poz. 176 z późn. zm.).
■ Art. 7 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o
podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw
(Dz.U. nr 217, poz. 1588).
Źródło: http://www.gazetaprawna.pl/