Osoba, która chce wybudować dom na terenie pozbawionym planu,
najpierw musi uzyskać warunki zabudowy. Czasami trzeba też zmienić status
działki z rolnej na budowlaną
Zanim rozpoczniesz załatwianie formalności, ustal status swojego gruntu.
Jest to proste i wcale nie trzeba biegać po urzędach. Wystarczy zajrzeć do decyzji
podatkowej. Od każdego gruntu płacimy przecież podatek – jeżeli jest to ziemia
rolna, to podatek rolny, a gdy teren przeznaczony pod zabudowę (lub zabudowany)
– podatek od nieruchomości. W decyzjach ustalających wymiar podatku na bieżący
rok można znaleźć dane o naszym gruncie, w tym jego numer ewidencyjny, oraz o
jego charakterze.
Sprawdź, czy działka jest położona na terenie objętym miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego.
Jeżeli tak, zorientuj się, na co pozwala plan na tym terenie, gdzie jest
położona działka. Najlepiej byłoby, gdyby była przeznaczona pod budownictwo
jednorodzinne.
Wtedy dalej można załatwiać formalności związane z uzyskaniem pozwolenia na
budowę. Dobrze wziąć wypis i wyrys z planu. Przyda się projektantowi projektu
budowlanego lub przy wyborze właściwego projektu powtarzalnego (gdy kupujemy
gotowy projekt).
Gorzej, gdy działka leży na terenie, dla którego nie ma planu. Tam, zanim
zacznie się starania o pozwolenie na budowę, trzeba uzyskać decyzję o warunkach
zabudowy.
Masz już działkę, ale leży ona na terenie pozbawionym miejscowego planu.
Teraz musisz wystąpić o warunki zabudowy. Niestety, wymaga to sporo zabiegów.
Już od kilku lat pozwolenie na budowę wydaje się wprost na podstawie
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wszędzie jednak są
plany.
Ich deficyt jest najbardziej odczuwalny w dużych miastach. Przez długie lata
gminy posługiwały się planami uchwalonymi na podstawie przepisów z 1984 r. (i
wcześniejszych). Przestały one obowiązywać od 1 stycznia 2004 r. (część
utraciła ważność rok wcześniej). Od tej daty planów stale przybywa, ciągle
jednak jest ich za mało.
Tam, gdzie ich nie ma, wcześniej trzeba otrzymać decyzję o warunkach zabudowy,
a dopiero potem można wystąpić o pozwolenie budowlane. Kwestie związane z
uzyskiwaniem decyzji reguluje:
- ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(DzU z 2004 r. nr 6, poz. 41 z późn. zm.),
- rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie
sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu
w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU z 2003 r.
nr 164, poz. 1588 z późn. zm.).
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składa się do wójta,
burmistrza lub prezydenta miasta >patrz ramka.
Uwaga! Często urzędy wymagają dołączenia do wniosku wstępnych
warunków przyłączenia do sieci od poszczególnych zarządców sieci. Taki wymóg
nie wynika z przepisów.
Wniosek musi określać teren, na którym inwestycja ma być zrealizowana –
czyli naszą działkę budowlaną. Ta część wniosku wykonywana jest na kopii mapy
zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji.
Uwaga! Najwięcej problemów przysparzają kopie map. Bardzo często
budujący przynoszą ksero mapy. Tymczasem to za mało. Urzędnicy potrzebują kopii
mapy (nie ma wymogu, aby była ona aktualizowana, jak do projektu budowlanego),
wydanej przez powiatowy ośrodek geodezyjny, z pieczątką.
Decyzja o warunkach zabudowy zastępuje miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego. Otrzyma się ją tylko wtedy, gdy spełnione zostaną łącznie
warunki, o których mówi art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym.
Zgodnie z nimi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące
lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające do użytkowania
domu. W razie braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę
z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładami energetycznymi.
Uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo przez samego
inwestora na warunkach określonych w umowie.
Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Działkę można
zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest choćby jedna zabudowana działka.
Planowany dom musi nawiązywać do zabudowy istniejącej już na sąsiednich
działkach (np. jeśli na sąsiednich działkach stoją domy jednorodzinne, to
zwykle możesz wybudować taki właśnie dom; jeśli natomiast znajdują się tam
bloki lub zakłady przemysłowe – masz marne szanse na budowę domu).
Ustawa o planowaniu nie zawiera m.in. definicji działki sąsiedniej. Sami
urzędnicy podejmują więc decyzję, co należy rozumieć przez działkę sąsiednią.
Na pewno nie można powiedzieć, że są to tylko działki, które przylegają do
działki inwestora, lecz też z najbliższego sąsiedztwa.
Uwaga! Samotnik nie ma szans na dom. Wybudowanie willi na pustkowiu
jest po prostu niemożliwe. Nie ma bowiem w pobliżu żadnej zabudowy, do której
można nawiązać. Ale od każdej reguły są wyjątki. W tym wypadku takim wyjątkiem
jest zabudowa zagrodowa – na odludziu może więc zamieszkać rolnik.
To, czy inwestor spełnia warunki, sprawdza się poprzez analizę
urbanistyczną. Przeprowadza się ją wedle zasad z ww. rozporządzenia ministra
infrastruktury i obejmuje ona obszar wokół działki inwestora. Analizę
istniejącej zabudowy przeprowadza urbanista architekt (gdy należy do właściwej
izby architektów lub urbanistów). Na tej podstawie wójt, burmistrz lub
prezydent miasta wydaje warunki zabudowy.
Taki analizowany obszar jest wyznaczony przez minimum trzykrotną szerokość
frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji, jednak nie może być
mniejszy niż 50 metrów (uwaga, nie ma granicy maksymalnej) >patrz przykład.
W przepisach istnieje też pewien paradoks. Otóż osoby, których nieruchomość
przekroczy powierzchnię jednego hektara, traktuje się jako rolników
posiadających gospodarstwo rolne. Nie ma przy tym znaczenia, czy grunty leżą w
obrębie miasta, czy poza nim.
Prawo budowlane oraz ustawa o planowaniu pozwala rolnikom na budowę zagrody.
Definicję zagrody zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia
2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie. Zgodnie z nią należy przez to rozumieć przede wszystkim budynki
mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych,
hodowlanych, ogrodniczych i leśnych. To oznacza, że wniosek może złożyć osoba,
która ma taką działkę, choć w rzeczywistości rolnikiem nie jest, ale przepisy
ją tak traktują.
Dlatego w wielu urzędach miejskich można uzyskać decyzję ustalającą warunki
zabudowy dla zagrody bez spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, ale tylko gdy
powierzchnia gospodarstwa towarzyszącego tej zabudowie jest większa od średniej
powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie. W gminach miejskich średnia nie jest
duża.
Pamiętaj! Art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych daje
możliwość ustalenia warunków zabudowy, bez zgody na odrolnienie niewielkich
działek. Jeżeli grunt ma klasę od I do III, to można bez zgody odrolnić pół
hektara, jeśli klasę IV – jeden hektar (musi to być zwarty obszar, a więc w jednym
kawałku).
Nie dotyczy to gruntu, na którym jest las. Jeżeli więc na naszej działce
znajduje się chociaż niewielki lasek, to nie można go w decyzji o warunkach
przeznaczyć pod zabudowę.
Uwaga! Niektóre tereny zostały już odrolnione w starych planach. Utraciły
one ważność 1 stycznia 2004 r., i chociaż nie obowiązują od kilku lat, zgody na
zmianę statusu gruntu są nadal ważne. Wiedzę mają urzędy miast i gmin. Uwaga!
Wielu budujących musi jeszcze postarać się o wyłączenie tego terenu z produkcji
rolnej. Dopiero wtedy grunt w ewidencji gruntów i budynków zostaje
przekwalifikowany z rolnego na inwestycyjny.
Ustawa zwalnia z tej opłaty działki pod domy jednorodzinne, jeśli działka
nie przekracza powierzchni 500 mkw.
Budując dom, musimy zapewnić dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2
pkt 14 ustawy o planowaniu przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć
bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub
przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (np. drogi koniecznej).
Nie dostaniemy warunków zabudowy, gdy nasza działka leży zbyt blisko
cmentarza lub znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania, czyli np. w
pobliżu lotniska, wysypiska, oczyszczalni ścieków itp.
Uwaga! W przypadku gdy toczą się prace nad planem, decyzji nie
otrzymasz szybko, jeżeli działka leży na terenie, dla którego gmina zamierza
uchwalić plan i przystąpiła do pracy nad nim. Gmina ma prawo odwlekać wydanie
decyzji przez rok, i jeżeli w tym czasie nie uchwali planu, musi wydać decyzję.
Teoretycznie na wydanie decyzji, z wyjątkiem sytuacji wyżej opisanej, czeka
się dwa miesiące, bo są to sprawy skomplikowane. Tyle czasu daje na to kodeks
postępowania administracyjnego. W praktyce bywa z tym różnie. W dużych miastach
o gęstej zabudowie często czeka się nawet rok.
Od decyzji można odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a
następnie do wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Decyzja o warunkach zabudowy staje się ostateczna, jeżeli żadna ze stron nie
zaskarży jej w terminie 14 dni od daty otrzymania kopii. Jeżeli w tym czasie
nikt się od niej nie odwoła, można zacząć ubiegać się o pozwolenie na budowę.
Źródło: Rzeczpospolita