Kiedy możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości i
kto może tego żądać.
Dlaczego współwłasność może być kłopotliwa?
Tomasz Tatomir: Dlatego, że w praktyce nastręcza wiele trudności w toku
wykonywania zarządu, współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Z tych
też przyczyn zniesienie współwłasności jest zabiegiem pożądanym, a niekiedy
nawet niezastąpionym.
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności?
Może to nastąpić poprzez zawarcie stosownej umowy. Kiedy jednak
współwłaściciele nie potrafią uzgodnić sposobu zniesienia współwłasności –
następuje w trybie sądowym.
W obu przypadkach zniesienie współwłasności może odbyć się z zastosowaniem
różnorodnych sposobów likwidacji stosunku współwłasności. Kodeks cywilny
przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności, a mianowicie: podział rzeczy
wspólnej (tzw. podział fizyczny), przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli
lub sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny). Wskazane uszeregowanie
sposobów zniesienia współwłasności świadczy o wyraźnej preferencji ustawodawcy.
Bez wątpienia traktuje on jako pierwszorzędny sposób podział rzeczy wspólnej
(art. 211 k.c.). W dalszej kolejności aprobuje przyznanie rzeczy jednemu ze
współwłaścicieli (art. 212 § 2 k.c.). Ostatecznością jest zaś sprzedaż rzeczy
wspólnej (art. 212 § 2 k.c.).
Kto może żądać zniesienia własności ułamkowej?
W zasadzie ustawodawca dopuścił możliwość zniesienia współwłasności w każdym
czasie, przyznając jednocześnie współwłaścicielom roszczenie o zniesienie
współwłasności, które nie ulega przedawnieniu. Zgodnie bowiem z art. 210 k.c.
każdy z współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
W jakich przypadkach zniesienie współwłasności jest niemożliwe?
Np. kiedy chodzi o współwłasność nieruchomości wspólnej uregulowaną w
ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. DzU z 2000 r. nr 80, poz.
903). Zgodnie bowiem z postanowieniami art. 3 ust. 1 tej ustawy nie można żądać
zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność
lokali.
Wspomniana odrębna własność lokali jest swoistym stosunkiem prawnym
stanowiącym połączenie wyłącznej własności lokalu z udziałem we współwłasności
gruntu i poszczególnych częściach budynku przeznaczonych do wspólnego użytku
(nieruchomość wspólna). Rola właściciela lokalu jest niejako podwójna: jako
wyłącznego właściciela (lokalu) i współwłaściciela (nieruchomości wspólnej).
Konsekwencją jest dopuszczalne dokonywanie jakichkolwiek czynności
rozporządzających, które by dotyczyły jedynie nieruchomości wspólnej bądź tylko
własności samego lokalu, bez jednoczesnego rozporządzenia udziałem w
nieruchomości. Współwłasność nieruchomości, o jakiej tu mowa, jest wprawdzie
współwłasnością w częściach ułamkowych, ale wspomniana specyfika (mianowicie
zasada nierozdzielności lokalu i udziału we współwłasności nieruchomości)
sprawia, że przepisy o współwłasności ułamkowej nie mogą tu mieć zastosowania
wprost, lecz tylko z ograniczeniami wynikającymi ze swoistości stosunku.
Kiedy niemożność wyjścia ze współwłasności może być kłopotliwa?
O ile przy zabudowie wielomieszkaniowej i dużych osiedlach zakaz ten nie ma
większego znaczenia, o tyle przy budynkach dwurodzinnych (z wyodrębnionymi
lokalami mieszkalnymi) nabiera dużego znaczenia. Szczególnie gdy teren, na
którym usytuowany jest budynek mieszkalny, ma duży ogród i właściciele
chcieliby się nim podzielić po połowie. W sytuacji takiej na przeszkodzie staje
omawiany zakaz, bowiem powstała współwłasność w nieruchomości wspólnej (zatem
także w ogrodzie) jest konsekwencją odrębnej własności lokali i co do zasady
znieść jej nie można.
Warto jednak wiedzieć, że – zgodnie z art. 5 ust. 1 u.w.l. – jeżeli
powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność
lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego,
współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
Od czego zacząć dzielenie nieruchomości?
Żeby móc podzielić się np. spornym ogrodem, współwłaściciele musieliby
najpierw określić powierzchnię niezbędną do korzystania z budynku i lokali
(będzie to zawsze grunt pod budynkiem, dostęp do niego, wspólna klatka
schodowa, ściany zewnętrzne i dach). Chodzi o wskazanie tych fragmentów
wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania
właścicielowi lokalu i mają charakter składników koniecznych nieruchomości
wspólnej (określanej mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej).
Następnie, przy zachowaniu szczególnych przepisów dotyczących podziału
nieruchomości, powinno się wyłączyć tę część ogrodu, która nie jest niezbędna
do korzystania z budynku, do osobnej księgi wieczystej. W konsekwencji ogród
będzie stanowił odrębną nieruchomość stanowiącą wprawdzie nadal współwłasność
dotychczasowych współwłaścicieli, jednakże podlegającą już ogólnym przepisom o
współwłasności. W konsekwencji nie będzie już żadnych przeszkód do zniesienia
tej współwłasności, choćby przez podział fizyczny nieruchomości – w taki
sposób, aby każdy ze współwłaścicieli uzyskał na własność część ogrodu.
Koszty sądowe dotyczące zniesienia współwłasności nie są znaczne. W sprawie
tej pobiera się tylko stałą opłatę sądową w wysokości 150 zł.
Źródło: http://www.rp.pl/