Po przystąpieniu Polski do UE nastąpiły duże zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi z udziałem cudzoziemców. W wyniku realizacji zobowiązań traktatowych w dniu 20 lutego 2004 roku zmieniono ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawę o opłacie skarbowej, wprowadzając tym samym poważne zmiany do aktu prawnego z 24 marca 1920 r., który regulował kwestie zakupu nieruchomości przez cudzoziemców.
Zmiany polegały m.in. na zwolnieniu obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE + Islandia, Norwegia i Lichtenstein) z wymogu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości z wyjątkiem obszarów rolnych, leśnych oraz tzw. drugich domów (dla nich zostały utrzymane okresy przejściowe).
Od 16 lipca 2003 r. obrót nieruchomościami rolnymi w celu nabycia
przez cudzoziemców regulowany jest także przez ustawę z 11 kwietnia
2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.Nowością tam zawartą jest stworzenie dwóch grup obcokrajowców. Inaczej
traktowani są obywatele krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego, a
inaczej pozostałe osoby nieposiadające polskiego obywatelstwa.
W latach 1990–2006 cudzoziemcy uzyskali 21 971 zezwoleń na nabycie w Polsce nieruchomości o łącznej powierzchni 43 935 ha. Natomiast w ciągu ostatnich 11 lat wydano 3 257 zezwoleń na zakup i objęcie akcji lub udziałów dotyczących 55 938 ha nieruchomości. Przy łącznej liczbie ok. 25 tys. wydanych zezwoleń 2 970 przypadków zostało odrzuconych. Zatem decyzje negatywne wynoszą ok. 11% wszystkich decyzji wydanych w tym zakresie.
Kontrola i monitoring obrotu nieruchomościami w Polsce z udziałem cudzoziemców prowadzone są na podstawie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. przez MSWiA. Ministerstwo rejestruje takie transakcje od 1999 r., opierając się na informacjach od notariuszy. Jeśli stwierdzi ono, że transakcja została zawarta z naruszeniem ustawy, występuje do sądu o jej unieważnienie. W 2004 r. anulowano dziewięć umów (z lat wcześniejszych) dotyczących przeważnie nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 1 ha.
Należy przy tym zauważyć, że znacząco wzrosło zainteresowanie ze strony obcokrajowców zakupem nieruchomości w Polsce. Szczególnie widoczne jest to na przykładzie lokali mieszkalnych i użytkowych. Jak wynika ze sprawozdania Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, Polska jako kraj należący do Unii Europejskiej staje się coraz bardziej atrakcyjnym miejscem inwestycji gospodarczych. Wiele osób, które wyemigrowało z Polski i obecnie posiada obce obywatelstwo, interesuje się nabyciem nieruchomości gruntowych w RP w celach rekreacyjnych lub jako miejsca powrotu po przejściu na emeryturę. Nawet jeżeli nie zamieszkują oni w kraju należącym do EOG, to mając polskie pochodzenie, spełniają ustawowe przesłanki wydania zezwolenia.
W 2006 roku cudzoziemcy kupili od Skarbu Państwa ponad 560 ha ziemi
rolnej. Większość gruntów została jednak przeznaczona nie na
działalność rolniczą, ale pod budownictwo mieszkaniowe.
Tym samym
obawy wielu polityków, że ziemia stanie się łakomym kąskiem dla
unijnych spekulantów, nie potwierdziły się. Okazuje się, że tych
interesują głównie mieszkania. Co ciekawe, choć nasz rynek mieszkaniowy
już od kilku lat jest niemal całkowicie otwarty, to dopiero po
przystąpieniu naszego kraju do UE znacząco wzrosła liczba transakcji w
tym segmencie.
Wśród osób fizycznych nabywających nieruchomości gruntowe w Polsce
największą grupę stanowią obywatele Niemiec oraz Irlandii. Natomiast w
przypadku osób prawnych najwięcej nieruchomości nabyły podmioty z
przewagą kapitału holenderskiego oraz niemieckiego.
Jeżeli
mowa o przepisach obowiązujących cudzoziemców, to, o ile nieruchomość
nie znajduje się w strefie nadgranicznej oraz nie stanowi gruntu
rolnego o powierzchni przekraczającej 1 ha, nie jest wymagane uzyskanie
zezwolenia w następujących przypadkach:
- gdy upłynęło co najmniej 5 lat od uzyskania przez cudzoziemca karty stałego pobytu w Polsce.
-
gdy cudzoziemiec jest małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkuje w
RP przez okres co najmniej 2 lat od uzyskania karty stałego pobytu.
Nabyte nieruchomości stanowią wówczas wspólność ustawową małżonków.
- gdy cudzoziemiec w dniu nabycia nieruchomości jest uprawniony do
dziedziczenia ustawowego po zbywcy gruntów, który jest ich właścicielem
lub wieczystym użytkownikiem od co najmniej 5 lat.
- gdy osoba
prawna lub spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej, mająca
siedzibę na terytorium RP, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio
przez cudzoziemca nabyła na cele statutowe nieruchomości niezabudowane,
których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na
obszarze miast i 1 ha na obszarze wsi.
- kiedy podmiot jest bankiem
i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, może nabyć grunty w trybie
przejęcia na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu
egzekucyjnym.
Zezwolenia nie są wymagane także dla:
- cudzoziemców będących
obywatelami lub przedsiębiorcami z państw członkowskich Europejskiego
Obszaru Gospodarczego po 1 maja 2016 r. (po 12 latach od dnia uzyskania
przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej).
-
cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich Europejskiego
Obszaru Gospodarczego, którzy w dniu uzyskania przez Rzeczypospolitą
Polską członkostwa w Unii Europejskiej byli dzierżawcami nieruchomości
rolnych:
* w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim,
lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim i
zachodniopomorskim po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z
datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej
nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na
terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
* w województwach: lubelskim,
łódzkim, małopolskim, podlaskim, śląskim i świętokrzyskim po upływie 3
lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten
okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą
oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
*
obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego
będący w dniu uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii
Europejskiej udziałowcami lub akcjonariuszami spółek handlowych z
siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.
Cudzoziemców będących obywatelami państw członkowskich EOG zezwolenia obowiązują tylko w sytuacji, gdy nabywają:
- nieruchomości rolne i leśne w okresie 12 lat od dnia przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
- drugi dom w okresie 5 lat od dnia przystąpienia Polski do UE.
Zezwolenie wydaje – z upoważnienia Ministra Spraw Wewnętrznych i
Administracji – Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji Ministerstwa
Spraw Wewnętrznych i Administracji. Wydawane jest ono w drodze decyzji
administracyjnej, jeżeli w ciągu 14 dni od złożenia wystąpienia
sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku
nieruchomości rolnych również Minister Rolnictwa.
Zezwolenie wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
-
nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia
obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także
nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia
społeczeństwa.
- wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.
Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać:
1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego.
2. oznaczenie nabywanej nieruchomości.
3. oznaczenie zbywcy.
4. określenie formy prawnej nabycia nieruchomości.
5. informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.
Cudzoziemiec
ubiegający się o wydanie zezwolenia jest zobowiązany dołączyć do
wniosku dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz
okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską, a także
inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia
nieruchomości. Wniosek musi być sporządzony w języku polskim, a
obcojęzyczne załączniki powinny być przetłumaczone przez tłumacza
przysięgłego. Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji na
rozpatrzenie wniosku ma dwa miesiące. Zezwolenie ważne jest przez okres
dwóch lat od dnia jego wydania, jednakże nie wiąże zbywcy, a jest tylko
przesłanką umożliwiającą zakup. Nabycie nieruchomości wymaga formy aktu
notarialnego.
Formalności związane z zakupem ziemi w
Polsce mogą stanowić trudną przeszkodę dla cudzoziemca nieznającego
szczegółowych uregulowań prawnych w tym zakresie. Dlatego też
obcokrajowcy zamierzający nabyć ziemię w Polsce, najczęściej korzystają
z pomocy firm pośredniczących w obrocie nieruchomościami. Poza pomocą w
znalezieniu atrakcyjnej nieruchomości firmy te oferują również
kompleksową pomoc w sprawdzeniu stanu prawnego gruntu oraz w spełnieniu
wszelkich niezbędnych warunków formalnych.
Źródło: http://www.inwestycje.pl/