Raport z rynku nieruchomości - październik 2008 r.
Jak wynika z przygotowanej przez serwis Oferty.net analizy średnich cen
ofertowych mieszkań w największych miastach Polski stawki na rynku
wtórnym wciąż pozostają stabilne. Ani kryzys na rynkach finansowych ani
zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów nie spowodowały we wrześniu
znacznych obniżek cen. Wciąż tylko nieliczni sprzedający oferują swoje
mieszkania po cenach niższych od tych, które utrwaliły się w ciągu
ostatniego roku.
W skali kraju największy miesięczny spadek cen mieszkań nastąpił w
Rzeszowie (-4,2%), Białymstoku (-1,4%) i Lublinie (-1,4%). W tym samym
czasie średnie ceny wzrosły w Gdyni (2%), Poznaniu (1,9%) i Łodzi
(1,7%).
Zmiany cen ofertowych w ubiegłym miesiącu obliczone kwotowo były
nieznaczne - w zależności od miasta mieściły się w przedziale od 6 do
212 PLN na metrze kwadratowym. Przy zakupie np. 50-metrowego mieszkania
daje to różnicę w cenie całkowitej od 300 PLN do maksymalnie ok. 10 000
PLN w górę lub w dół.
Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net takie kwoty mają znikomy
wpływ na decyzje stron co do zawarcia transakcji. Do wymiernych zmian
cen, przekraczających nawet 10%, dochodzi dopiero w drodze
bezpośrednich negocjacji między kupującym i sprzedającym.
miasto |
08'08
(PLN/m2)
|
09'08
(PLN/m2) |
zmiana
ost. mies.
(%) |
zmiana
ost. 12 mies.
(%)
|
Białystok |
4 847 |
4 779 |
-1,4 |
8,3 |
Bydgoszcz |
4 349 |
4 339 |
-0,2 |
-4,6 |
Gdańsk |
6 791 |
6 848 |
0,8 |
2,4 |
Gdynia |
7 034 |
7 172 |
2,0 |
9,4 |
Katowice |
4 335 |
4 297 |
-0,9 |
6,4 |
Kraków |
7 753 |
7 700 |
-0,7 |
-8,9 |
Lublin |
5 215 |
5 140 |
-1,4 |
-5,3 |
Łódź |
4 423 |
4 500 |
1,7 |
-5,4 |
Olsztyn |
4 989 |
4 995 |
0,1 |
bd. |
Opole |
4 020 |
4 039 |
0,5 |
bd. |
Poznań |
5 895 |
6 006 |
1,9 |
-6,5 |
Rzeszów |
5 037 |
4 825 |
-4,2 |
-5,5 |
Sopot |
10 955 |
10 866 |
-0,8 |
-1,7 |
Szczecin |
5 344 |
5 304 |
-0,7 |
1,1 |
Warszawa |
9 599 |
9 509 |
-0,9 |
-3,1 |
Wrocław |
7 151 |
7 211 |
0,8 |
2,5 |
Wyniki analizy wskazują na wciąż niewielkie zmiany stawek na rynku
wtórnym. Zmniejszający się popyt ograniczany rosnącymi trudnościami w
uzyskaniu kredytu nie przekłada się na gwałtowny spadek cen. W
przeciwieństwie do firm deweloperskich właściciele mieszkań "używanych"
zwykle nie odczuwają tak dokuczliwej presji czasu. Deweloperzy, którzy
zaciągnęli kredyty na realizację swych inwestycji dla zapewnienia
płynności finansowej muszą dążyć do szybkiej sprzedaży lokali kosztem
obniżania cen. Mieszkania oferowane na rynku wtórnym przez sprzedawców
indywidualnych zwykle nie mają obciążeń kredytowych; mogą czekać na
klienta nawet dłuższy czas a ewentualna strata wynikająca ze spadku
wartości i tak wydaje się być niższa od strat, o jakich słychać w
doniesieniach z rynków finansowych. Środki ulokowane w nieruchomości
pozostają zatem bezpieczniejsze niż np. zakup akcji na giełdzie.
Ponadto w wielu przypadkach przy braku chętnych do zakupu alternatywą
dla sprzedaży mieszkania jest jego wynajęcie i comiesięczny zysk w
postaci czynszu.
Jednak w dłuższej perspektywie spadki cen w większym stopniu obejmą
także rynek wtórny. Wymusi je na nim nie tylko ograniczenie popytu ale
także silna konkurencja ze strony taniejących mieszkań na rynku
pierwotnym.
WIBOR w górę, zdolność w dół - komentarz Open Finance
Ostatnie tygodnie były niespokojnym czasem dla wszystkich. Kryzys
płynności na rynku pieniężnym przedostał się przez wirtualne granice
bankowości także do Polski. Najwyraźniejszym jego efektem jest dalszy
wzrost rynkowych stóp procentowych, mimo że w tym samym czasie coraz
więcej zaczęło się mówić o możliwych obniżkach stóp procentowych w
banku centralnym. Brak płynności oznacza jednak duży popyt na pieniądz
(ze strony banków), a to prowadzi do wzrostu jego ceny - analizuje Emil
Szweda z Open Finance. Trzymiesięczna stopa WIBOR wzrosła przez ostatni
miesiąc z 6,6 do 6,8 proc., co oznacza dla posiadaczy kredytów
złotowych wzrost miesięcznych rat o 2 proc. lub o ok. 14 PLN dla
każdych pożyczonych 100 tys. PLN (z 706 do 720 PLN - obliczenia dla
kredytów 30-letnich).
Jeszcze większy kłopot mają jednak ci kredytobiorcy, którzy dopiero
planują zakup nieruchomości. Ostatnie tygodnie skłoniły banki do
podniesienia marż odsetkowych. Wbrew licznym przekazom medialnym nie ma
to wiele wspólnego z dbaniem o interesy klientów, ale więcej z
opłacalnością prowadzenia biznesu. Skoro pieniądze stały się droższe
dla banków, to naturalnym jest, że stały się one droższe także dla ich
klientów. Jeśli do tej pory wiele banków miało zapewnione finansowanie
na poziomie stóp WIBOR, a obecnie przyszło im płacić WIBOR plus 50 pkt,
to banki przerzucają owe 50 pkt na swoich klientów. W efekcie mamy do
czynienia z pozornym wzrostem marż kredytowych - nowe umowy kredytów
hipotecznych zawierają co prawda wyższe marże (np. 150 pkt powyżej
WIBOR zamiast 100 pkt jak dotychczas), ale w istocie banki
niekoniecznie muszą rzeczywiście osiągać wyższe marże odsetkowe niż do
tej pory, bo same też muszą płacić więcej. Co widać choćby po wzroście
oprocentowania depozytów od klientów indywidualnych.
Skutek jest jednak jeden dla kredytobiorców - muszą płacić wyższe raty,
bo ich kredyty są wyżej oprocentowane. Warto w tym kontekście pamiętać,
że nawet jeśli w przyszłości rynkowe stopy procentowe spadną, to marże
opisywane w nowych umowach kredytowych pozostaną na relatywnie wysokim
poziomie. W porównaniu do stanu sprzed kryzysu przeciętne
oprocentowanie kredytów złotowych wzrosło z 7,8 do 8,8 proc., zatem
marże odsetkowe sięgają obecnie 200 pkt powyżej WIBOR. Rzecz jasna
wysokie oprocentowanie kredytów oznacza wzrost rat, a zatem także
spadek zdolności kredytowej klientów banków. Większość banków dodatkowo
zaostrzyła kryteria udzielania kredytów szacując zdolność ostrożniej
niż do tej pory, a liczba banków, w których wciąż można zaciągnąć
kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości zdaje się topnieć z dnia na
dzień.
W efekcie można spodziewać się znacząco niższej liczby udzielanych
kredytów hipotecznych w najbliższych tygodniach. Ale oczekujemy, że w
ciągu najbliższych miesięcy oprocentowanie kredytów złotowych będzie
stopniowo spadało (wraz z uspokojeniem nastrojów na rynkach i spadkiem
presji inflacyjnej).
Kredytów we frankach nie ma
W przypadku kredytów we frankach problem jest jeszcze większy. Wzrost
stóp rynkowych na przestrzeni ostatniego miesiąca wyniósł 30 pkt
bazowych - trzymiesięczny LIBOR, który jest podstawą oprocentowania
większości kredytów we frankach wzrósł z 2,8 do 3,1 proc. Dla
kredytobiorców zadłużonych we frankach oznacza to wzrost rat o 3,7
proc. lub o ok. 19 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN (z 507 do
526 PLN - obliczenia dla kredytów 30-letnich). Ale to nie koniec złych
wiadomości - od 22 września do 20 października kurs franka wzrósł z
2,05 do 2,34 PLN, a więc o 14,1 proc., co oznacza wzrost rat kredytów
właśnie o kolejnych 14 proc. Kurs franka jest też najwyższy od września
2007 r., co dodatkowo oznacza, że w przeliczeniu na złote, każdy kto
zdecydował się na kredyt 30-letni we frankach w ciągu ostatnich 12
miesięcy jest dziś winien więcej, niż pożyczył od banku (uwzględniając
spread). W krótkim terminie spodziewamy się obecnie łagodnej korekty
spadkowej kursu franka do poziomu 2,20 PLN, ale w dłuższym okresie
ryzyko dalszego wzrostu notowań szwajcarskiej waluty pozostaje wysokie.
Dla potencjalnych kredytobiorców chwilowo kwestie związane z przyszłym
kursem franka stanowią problem czysto akademicki, ponieważ większość
banków postawiła już zaporowe warunki dla kredytów w CHF. Większość z
nich wymaga od kredytobiorców wkładu własnego na poziomie 10-35 proc.
nabywanej nieruchomości (a więc od kilkudziesięciu do nawet ponad 100
tys. PLN przy przeciętnej wielkości mieszkaniach), a te które nadal
udostępniają kredyty w CHF na 100 proc. wartości nieruchomości
wprowadziły marże tak wysokie (3,1-3,5 proc.), że oprocentowanie takich
kredytów sięga 6-6,5 proc. Biorąc pod uwagę ryzyko kursowe towarzyszące
takiemu kredytowi, zadłużanie się we frankach szwajcarskich stało się
chwilowo bezprzedmiotowe, ponieważ skala oszczędności (raty mniejsze o
ok. 20 proc.) nie rekompensują ryzyka kursowego (o czym przekonuje
choćby ostatni miesiąc notowań CHF).
Oczekujemy jednak, że marże odsetkowe dla kredytów w CHF mogą okazać
się nieco niższe, jeśli NBP zaoferuje bankom możliwość pożyczania
franków od banku centralnego (konkretnie chodzi o operacje swap'owe),
ale wymogi dotyczące wkładu własnego mogą utrzymać się przez długi czas.
Mieszkania we Wrocławiu
Dynamiczny rozwój gospodarczy Wrocławia, ściąganie przez władze nowych
inwestycji dających nowe miejsca pracy oraz aktywna polityka promocyjna
powodują, że stolica Dolnego Śląska znajduje się w czołówce miast
uznawanych za najprzyjaźniejsze dla mieszkańców. Odzwierciedleniem tak
korzystnych ocen jest m.in. zwiększone zainteresowanie wrocławskimi
nieruchomościami, w tym zakupem mieszkań.
Obecnie średnia za m2 mieszkania na rynku wtórnym kształtuje się na
poziomie 7211 PLN. To o ponad 2% więcej niż przed rokiem i o ponad 28%
więcej niż w styczniu 2006 roku.
Spośród wszystkich mieszkań, które zostały wystawione do sprzedaży we
wrześniu ponad połowa (52,3%) miała cenę nieprzekraczającą 7000 PLN za
m2. Za cenę od 7000 do 9000 PLN za m2 oferowanych było 38,3% mieszkań a
oferty droższe - pow. 9000 PLN za m2 - stanowiły niespełna 10%.
Na wrocławskim rynku we wrześniu największy wybór mieli klienci
poszukujący mieszkań 2-pokojowych; miały one prawie 45% udział w
podaży. Co trzecie oferowane mieszkanie liczyło 3 pokoje, a tylko jedna
na dziesięć ofert była kawalerką.
Podaż ofert wg liczby pokoi
l.pokoi |
podaż (%) |
1 |
10,5 |
2 |
44,9 |
3 |
32,9 |
4 |
10,3 |
5 plus |
1,4 |
|
Podaż ofert wg cen za m2
cena za m2 (PLN) |
podaż (%) |
do 5000 |
3,3 |
5001 - 7000 |
49,0 |
7001 - 9000 |
38,3 |
9001-11000 |
5,2 |
pow. 11000 |
4,1 |
|
Podaż ofert wg cen za całość
cena za całość (PLN) |
podaż (%) |
do 200 000 |
4,6 |
200 001 - 300 000 |
21,6 |
300 001 - 400 000 |
35,4 |
400 001 - 500 000 |
17,3 |
pow. 500 000 |
21,1 |
|
Podaż ofert wg dzielnic
dzielnica |
podaż (%) |
Śródmieście |
17,1 |
Stare Miasto |
12,5 |
Fabryczna |
24,0 |
Krzyki |
36,2 |
Psie Pole |
10,2 |
|
Źródło: Oferty.net i Open Finance
Raport
został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu
Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz danych Open Finance.
Badanie odbyło się na próbie 17255 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań
wystawionych przez agencje nieruchomości i osoby prywatne we wrześniu
2008 r.
Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały
oszacowane na podstawie aktualnie dostępnych ofert kredytów
hipotecznych. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań
kupowanych zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.
Źródło: http://www.inwestycje.pl/