Raport z rynku nieruchomości - listopad 2008

Indeksy giełdowe pikują w dół, kursy walut rosną a ceny mieszkań oferowanych na rynku wtórnym w Warszawie utrzymują się na stabilnym poziomie. Wg wyliczeń przeprowadzonych na podstawie cen wywoławczych mieszkań wystawionych do sprzedaży w serwisie Oferty.net w październiku średnia stawka za m2 lokalu w stolicy wyniosła 9575 PLN (śr. arytmetyczna) i była o 1,4% niższa niż przed rokiem (9710 PLN).

Warto także zwrócić uwagę na analogiczne porównanie mediany z października 2008 i października 2007; w ubiegłym miesiącu cena ofertowa obliczona w ten sposób wyniosła 9032 PLN/m2 i była niższa od mediany z października 2007 (9261 PLN/m2) o 2,5%.

W obecnej sytuacji powszechną praktyką są upusty negocjowane przez kupujących przed zawarciem transakcji. Pozwalają one zmniejszyć ostateczną cenę o kilka do kilkunastu procent. Jednak mimo tych zmian wielu potencjalnych klientów nawet o krok nie przybliżyło się do własnego M.

Przeciwnie - dla wielu z nich szansa zakupu mieszkania oddaliła się w bliżej nieokreśloną przyszłość. Nową przeszkodą stały się bowiem wprowadzone przez banki restrykcyjne obwarowania w regulaminach przyznawania kredytów na zakup nieruchomości. Ale jest też druga strona medalu: wspomniane na wstępie spadki kursów akcji skłoniły wielu inwestorów do wycofania swoich środków z giełdy i ulokowania ich m.in. w nieruchomościach. Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net te niezmiennie stanowią jedną z najbezpieczniejszych lokat na czas zawirowań na rynkach finansowych.

sposób obliczenia cena (PLN/m2) X.2007 cena (PLN/m2) X.2008 zmiana (%)
śr. arytmetyczna 9 710 9 575 -1,4
mediana 9 261 9 032 -2,5

TAŃSZE ZŁOTÓWKI

Przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania kredytów złotowych spadła o 18 punktów bazowych - z 6,87 do 6,69 proc. Nie jest to co prawda zmiana porównywalna z dynamiką rynkowych stóp procentowych w innych walutach (o frankach nieco niżej), ale jednak wystarcza to do obniżenia raty przeciętnego istniejącego przed kryzysem kredytu o ok. 1,8 proc. miesięcznie (dla kredytów 30-letnich, rat równych) lub o 13 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN.

Nowe kredyty, które w większości opierają się o wyższe marże oprocentowane są obecnie na ok. 8,2 proc. (stare na 7,7 proc.), ale można się spodziewać, że obecnie będą stopniowo taniały - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. Nie tylko ze względu na oczekiwania obniżek stóp procentowych w Polsce w przyszłym roku. Obecnie trzymiesięczna stopa WIBOR przewyższa główną stopę w Narodowym Banku Polskim o prawie 70 punktów. Przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp było to ok. 20 pkt. Powrót rynku pieniężnego do równowagi, pozwoliłby na spadek stopy WIBOR o ok. 50 pkt, a ewentualne obniżki stóp przez RPP mogłyby obniżyć koszt kapitału o kolejne 100 pkt. Na koniec przyszłego roku spodziewamy się oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie ok. 7 proc.

WARIACJE FRANKA

Październik i dalej listopad przyniosły kontynuację kryzysu kredytowego w Polsce. Pod tym pojęciem kryją się radykalnie zwiększane marże przy kredytach we frankach, a tego rodzaju kredyty stanowiły trzy czwarte rynku kredytów hipotecznych jeszcze w III kwartale tego roku. Mieliśmy zatem do czynienia z jednoczesnym wzrostem oprocentowania nowych kredytów, wzrostem rat kredytów już istniejących ze względu na wyższy kurs franka, aż wreszcie spadek oprocentowania kredytów i nowych i istniejących za sprawą działań Banku Narodowego Szwajcarii, który przez ostatnie 1,5 miesiąca obniżył stopy o 175 pkt bazowych - tłumaczy Emil Szweda. Obecnie trzymiesięczna stopa LIBOR wynosi 1,33 proc., wobec 3,1 proc. u szczytu kryzysu.

Z Analizy Open Finance wynika, że sam spadek stóp LIBOR przez ostatni miesiąc (od 24 października do 21 listopada) obniżyłby ratę istniejącego kredytu hipotecznego o 17,4 proc. lub o 91 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. W tym samym czasie kurs franka spadł o 2,7 proc. (z 2,56 do 2,49 PLN) dodatkowo powodując większe oszczędności w racie kredytu. Należy oczywiście pamiętać, że w większości banków i umów kredytowych, posiadacze kredytów szybciej odczują wpływ wahań walutowych niż zmianę oprocentowania kredytów (te aktualizowane są po prostu rzadziej).

POWRÓT EURO?

Przez ostatni miesiąc o 100 punktów bazowych spadła także stopa LIBOR dla euro. Kredyty hipoteczne w tej walucie można znaleźć oprocentowane na 5,5-6,0 proc., podczas gdy dla franka - licząc według obecnych warunków rynkowych byłoby to 4,3-4,8 proc., a dla złotego ok. 8,2 proc.

Ze względu na łatwy dostęp do wspólnej waluty polskie banki mogą oferować kredyty w euro niemal równie powszechnie jak wcześniej franki, natomiast nie jest pewne czy będą je promować wobec zdecydowanej postawy Komisji Nadzoru Finansowego i wciąż utrzymującego się ryzyka kursowego. Zdecydowanie łatwiej byłoby wrócić euro na rynek kredytów, gdyby Polska wstąpiła do strefy ERM2.

kwota kredytu rata w CHF rata w EUR rata w PLN
100 000 PLN 551 PLN 630 PLN 748 PLN

GDYNIA W GÓRĘ, POZNAŃ W DÓŁ

miasto 10'07
(PLN/m2)		 10'08
(PLN/m2)		 zmiana
(%)
Białystok 4 660 4 613 -1,0
Bydgoszcz 4 340 4 374 0,8
Gdańsk 6 838 7 092 3,7
Gdynia 6 468 7 228 11,8
Katowice 4 221 4 070 -3,6
Kraków 8 458 7 899 -6,6
Lublin 5 239 5 286 0,9
Łódź 4 793 4 459 -7,0
Olsztyn bd. 5 036 bd.
Opole bd. 4 278 bd.
Poznań 6 513 6 020 -7,6
Rzeszów 5 137 4 774 -7,1
Sopot 10 707 10 813 1,0
Szczecin 5 103 5 219 2,3
Warszawa 9 710 9 575 -1,4
Wrocław 7 253 7 164 -1,2


Ostatni rok przyniósł wyraźny wzrost średnich cen ofertowych mieszkań w Gdyni. W ciągu 12 miesięcy średnia stawka jakiej oczekiwali sprzedający wzrosła w tym mieście aż o 11,8% - z poziomu 6468 do 7228 PLN.m2. Wzrost, ale już nie tak znaczny, zanotował również Gdańsk, w którym w październiku br. średnia cena - 7092 PLN/m2 była wyższa o 3,8% od ubiegłorocznej (6838 PLN/m2).

Jak wynika z rocznego zestawienia Oferty.net do największych spadków cen ofertowych - przekraczających 7% - doszło w Poznaniu (-7,6%), Rzeszowie (-7,1%) i Łodzi (-7%).

Wyraźny spadek cen nastąpił również w Krakowie; mieszkania pod Wawelem staniały w ciągu ostatniego roku średnio o 6,6%.

(...)

Źródło: http://www.inwestycje.pl/