Przyszłość apartamentów w Polsce
Sytuacja na rynku jest taka, że wiele osób zastanawia się, czy
inwestowanie w nieruchomości w dalszym ciągu może być opłacalne -
odpowiedzi na to pytanie udzielili specjaliści z firmy redNet Property
Group podczas konferencji, która odbyła się 5 marca 2008 roku w
warszawskim hotelu Jan III Sobieski.Wszyscy mają świadomość tego, iż obserwowany jeszcze do połowy 2007 r.
dynamiczny wzrost wartości mieszkań, gwarantujący stopy zwrotu na
poziomie kilkudziesięciu procent w skali roku, raczej się nie powtórzy.
Po okresie, kiedy zakup dowolnej nieruchomości dawał niemalże gwarancję
pewnego i szybkiego zysku, należy przypomnieć sobie podstawowe cechy i
zasady inwestowania na tym rynku. Trzeba pamiętać przede wszystkim o
tym, że nieruchomości powinny być traktowane jako instrument
długoterminowy, który aby zapewnić założoną stopę zwrotu, wymaga
dokonania szczegółowej analizy zarówno obecnej sytuacji jak i
prawdopodobnych kierunków rozwoju rynku.
Pomimo stosunkowo wysokich cen mieszkań, istnieją segmenty, które w
dalszym ciągu pozostają w dużej mierze niedoszacowane. Nie chodzi tu
jednak o spojrzenie na ceny wyłącznie w ujęciu nominalnym, lecz przede
wszystkim na ich odniesienie do oferowanej jakości i standardu.
Rozwój rynku apartamentów w Polsce rozpoczął
się już pod koniec lat 90., kiedy to zaczęły powstawać budynki o
standardzie znacznie przekraczającym segment popularny, zarówno pod
względem standardu jak i cen. Pierwsze tego typu inwestycje powstały w
Warszawie, która zwykle wyznacza trendy rozwoju krajowego rynku
nieruchomości, stopniowo zaczęły pojawiać się również w innych
miastach, np. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy też Trójmieście.
Standard lokali uznawanych na rynku za apartamenty podlegał bardzo
szybkiej ewolucji. Wiele inwestycji, które w momencie powstawania
uznawane były za luksusowe, po paru latach ledwo zasługują na miano
mieszkań o podwyższonym standardzie. Jednocześnie brak dokładnie
sprecyzowanej definicji apartamentu doprowadził do znacznego rozmycia
rynku, co objawia się przede wszystkim w tym, że większość publikacji
traktujących o segmencie luksusowych lokali odnosi się w rzeczywistości
do szeroko pojętego rynku mieszkań o podwyższonym standardzie. Taka
sytuacja nie jest korzystna ani dla obserwatorów ani uczestników rynku
nieruchomości. Doprowadziła ona bowiem do zatarcia różnic pomiędzy
poszczególnymi jego segmentami, a co za tym idzie nadużywania przez
deweloperów pojęcia apartamentów, mającego na celu uzasadnienie
wysokich cen ofertowych lokali. W rezultacie osoby nie posiadające
głębokiej wiedzy na temat tego rynku, niejednokrotnie godzą się
zapłacić nawet bardzo wysoką cenę za produkt, który z prawdziwym
apartamentem łączy tylko nazwa. Nieświadomi właściciele często
przekonują się o jakości swojego mieszkania dopiero w momencie próby
jego sprzedaży na rynku wtórnym, gdzie dla potencjalnego nabywcy liczy
się faktyczny standard nieruchomości, a nie to, że w folderze
reklamowym dewelopera była ona określona jako apartament.Mała przejrzystość segmentu luksusowych apartamentów i często błędne
postrzeganie tego rynku, stworzyło konieczność precyzyjnego określenia
definicji prawdziwego luksusowego apartamentu. Usystematyzowanie cech,
jakie powinien posiadać dany lokal aby zasługiwać na to miano, pozwoli
na zwiększenie świadomości uczestników rynku nieruchomości i wyraźne
oddzielenie segmentu apartamentów od mieszkań o podwyższonym
standardzie.
Apartament - co to takiego?
Jednym
z najważniejszych kryteriów, jakie powinien spełniać lokal mieszkalny,
aby mógł zostać nazwany apartamentem jest jego odpowiedni rozkład. W
apartamencie powinny się znaleźć co najmniej: salon (lub salon
połączony z kuchnią), główna sypialnia z prywatnym wejściem do łazienki
i garderoby, gabinet/pokój gościnny/druga sypialnia, łazienka ogólna,
pralnia lub pomieszczenie gospodarcze oraz osobna łazienka do każdej
kolejnej sypialni. Konieczność zaprojektowania wygodnych, ustawnych
pomieszczeń oraz ich odpowiedni rozkład z wyraźnym podziałem na część
dzienną (dostępną także dla gości) i nocną (zapewniającą mieszkańcom
pełną prywatność), pozwala na określenie minimalnej powierzchni
luksusowego lokalu na poziomie 100 m2. W szczególnych przypadkach
analitycy mogą dopuścić uznanie za apartament mieszkania o nieco
mniejszej powierzchni, np. 97 m2, pod warunkiem jednak, że jego
funkcjonalność oraz pozostałe kryteria pozostaną zachowane. Spotykane
często na rynku określenie apartamentu w odniesieniu do 50- czy nawet
30-metrowych mieszkań, jest już wyraźnym nadużyciem.
Istnieją
również liczne wymagania, jakie powinien spełniać budynek, aby
znajdujące się w nim mieszkania mogły zasługiwać na miano prawdziwych
apartamentów. Wśród najważniejszych aspektów wymienić należy:
występowanie w budynku windy (również w przypadkach, gdy nie jest ona
wymagana przepisami prawa), garaż podziemny, ochrona, recepcja w
budynku lub na osiedlu, wysoki standard wykończenia oraz bliskość
infrastruktury usługowej.
Poza zapewnieniem odpowiedniego
standardu budynku apartamentowego, istnieją również pewne wymagania,
które powinny zostać spełnione przez konkretny lokal mieszkalny, aby
mógł zostać uznany za luksusowy apartament. Do najważniejszych z nich
zaliczyć należy: wysoki standard wykończenia, instalację
klimatyzacyjną, odpowiednie doświetlenie światłem dziennym, minimalną
wysokość na poziomie 2,9 m oraz zabezpieczenie przed hałasem.
Dokładne
sprecyzowanie cech, jakie powinien mieć prawdziwy luksusowy apartament,
daje możliwość przeprowadzenie kompleksowej analizy tego segmentu i
prawdopodobnych kierunków jego rozwoju. Takie ujęcie pozwala na
obalenie coraz częściej rozpowszechnianych, błędnych opinii na temat
tego rynku. Przykładem może być chociażby sam udział luksusowych
apartamentów w ofercie nowych lokali mieszkalnych. Można natknąć się na
szacunki, że segment ten to około 10-15% rynku nowych nieruchomości
mieszkaniowych. Po precyzyjnym wyselekcjonowaniu tylko tych lokali,
które spełniają wszystkie określone wyżej wymagania, dotyczące zarówno
standardu budynku jak i samego lokalu mieszkalnego okazuje się, że ich
udział w większości miast nie przekracza nawet 1% rynku.redNet Consulting chcąc uniknąć dalszych nadużyć stosowania określenia
"apartament" przygotował dla deweloperów certyfikat, który potwierdza,
że dany lokal spełnia wszystkie wymogi definicji i zasługuje na miano
apartamentu. Otrzyma go każdy deweloper, który posiada w swojej ofercie
mieszkania spełniające standardy określone w definicji. Pierwsze
certyfikaty zostały wręczone BBI Development (Rezydencja Foksal),
Ghelamco Residential (Woronicza Qbik, fot. 2) oraz LC Corp (Sky Tower,
fot. 1).
Cena luksusowego apartamentu jest zwykle wyraźnie
wyższa od średniej ceny m2 nowego mieszkania w danym rejonie. W
sytuacji obserwowanej obecnie stabilizacji na rynku nieruchomości,
połączona nawet z lekkimi spadkami średnich cen na niektórych rynkach,
pojawiają się opinie, że najbardziej narażone na spadki są lokale o
najwyższych cenach. Okazuje się natomiast, że zainteresowanie
najdroższymi lokalami istnieje pomimo tego, że na rynku dostępne są
także tańsze lokale. Towary luksusowe, w tym również apartamenty o
najwyższym standardzie, charakteryzują się małą elastycznością cenową
popytu, co oznacza, że są one wysoce pożądane bez względu na zmiany
cen. Niektóre z nich uznać można nawet za tzw. dobra Giffena, czyli
towary, na które popyt rośnie w miarę wzrostu ceny. Wynika to z nieco
snobistycznej chęci udowodnienia, że nabywcę stać nawet na najdroższe
towary dostępne na rynku. A luksusowy apartament jest uważany za jedną
z najlepszych oznak luksusu i wysokiego poziomu życia.
Potwierdzeniem
tej zasady jest np. kształtowanie się publikowanego przez Forbes'a
wskaźnika CLEWI (Cost Of Living Extremelly Well), który obrazuje wzrost
cen dóbr luksusowych w porównaniu do tempa zmian średnich cen dóbr i
usług konsumpcyjnych w USA (CPI - Consumer Price Index). Różnica
pomiędzy tymi wskaźnikami systematycznie wzrasta, a indeks CLEWI w
ostatnich latach nabrał wyjątkowego przyspieszenia i od 2006 r. jest
ponad dwukrotnie wyższy od CPI. Potwierdza to tezę, że wzrost cen dóbr
luksusowych nie zmniejsza popytu na nie, a wręcz odwrotnie, dlatego
koszty prestiżowych towarów mogą rosnąć znacznie szybciej niż
przeciętnie.Rynek luksusowych apartamentów w Polsce znajduje się wciąż na bardzo wstępnym etapie rozwoju.
Aby uświadomić sobie jak wiele może się jeszcze zmienić, wystarczy
spojrzeć na tendencje zachodzące w tych rejonach świata, w których ze
względu na rosnącą podaż nie wystarczy już spełnienie minimalnych
wymagań w zakresie standardu inwestycji apartamentowej. Aby zdobyć dużą
rozpoznawalność i przyciągnąć zainteresowanie potencjalnych nabywców
trzeba coraz częściej stworzyć produkt nietypowy. Dlatego na świecie
powstają coraz bardziej wyjątkowe obiekty, jak np. budynki wysokości
przekraczającej 800 m (Burj Dubai), wieżowce obracające się wokół
własnej osi (Time Residences), największy na świecie budynek-miasto
powstający na powierzchni 2,5 mln m2 (Crystal Island) czy całe
kompleksy mieszkalne zlokalizowane na sztucznych wyspach w kształcie
palm (Palm Jumeirah), kontynentów świata (The World), krajów Federacji
Rosyjskiej, a nawet wersetów arabskiego wiersza (Palm Jebel Ali).
Choć
w Polsce powoli zaczynają się pojawiać bardzo prestiżowe inwestycje
mieszkaniowe, ich podaż jest wciąż niewielka. W związku z tym, potrzeby
w zakresie życia w luksusowym otoczeniu są w dalszym ciągu nie
zaspokojone. Należy jednak odpowiedzieć na pytanie, czy Polaków będzie
stać na kupno prawdziwie luksusowego, a co za tym idzie - drogiego
apartamentu. Analizy traktujące o poziomie bogactwa jednoznacznie
wskazują na obserwowany na świecie wyraźny wzrost zamożności
społeczeństwa. Wysokość zarobków osób piastujących wysokie stanowiska
jest w Polsce wprawdzie wciąż niższa w porównaniu do krajów
znajdujących się na wysokim poziomie rozwoju gospodarczego. Odniesienie
ich do cen apartamentów w poszczególnych krajach wskazuje natomiast na
to, że luksusowe lokale mieszkalne są w naszym kraju stosunkowo
bardziej dostępne. Zgodnie z przeprowadzoną analizą, której wyniki
przedstawiono na poniższym wykresie, ceny apartamentów w Polsce
musiałyby wzrosnąć o około 198% aby ich dostępność spadła do poziomu
obserwowanego w Wielkiej Brytanii. Pomimo, że ceny luksusowych lokali
są w naszym kraju wyraźnie wyższe od średniej ceny mieszkań, to
potencjał ich wzrostu nie został jeszcze wyczerpany.
Źródło: http://www.inwestycje.pl/
drukuj stronę 2008-03-13