Poproś o szczegółową listę kosztów
Rz: Wynajmujemy biuro, które przestało spełniać nasze oczekiwania: zbyt mała powierzchnia, brak miejsc parkingowych, nierynkowy czynsz. Mamy upatrzone inne biuro. Od czego zacząć rozwiązanie umowy?
Marcin Charchut: Od zarezerwowania nowego lokalu, którym jesteśmy zainteresowani, czyli zawarcia przedwstępnej umowy najmu nowego biura. Następnie w przypadku, gdy związani jesteśmy umową na czas określony i termin jej wygaśnięcia jest jeszcze odległy, powinniśmy zastanowić się, co możemy zaoferować wynajmującemu, aby zgodził się na przedterminowe rozwiązanie umowy. Może to być określona kwota pieniędzy, która zrekompensuje mu stratę, lub tzw. świadczenie rzeczowe – np. w postaci odnowienia opuszczanego lokalu. Możemy również postarać się znaleźć nowego najemcę na wynajmowaną przez nas powierzchnię i przestawić go wynajmującemu.
Na jak długo zawierane są umowy najmu lokali komercyjnych i od czego okresy te zależą? Jakie na ogół są rynkowe terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu?
Elżbieta Zienowicz: W praktyce umowy najmu lokali zawierane są na trzy, pięć lub nawet dziesięć lat. Limitowanie okresu najmu do dziesięciu lat wynika z faktu, że zgodnie z przepisami umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż lat dziesięć, po upływie tego terminu poczytywana jest za zawartą na czas nieoznaczony.Jeśli chodzi o terminy wypowiedzeń umów najmu, zazwyczaj umowy przewidują okresy trzy, sześcio- albo dwunastomiesięczne.
Jakie są najważniejsze zapisy w umowach o wynajmem powierzchni komercyjnych, z punktu widzenia najemcy, a jakie z punktu widzenia wynajmującego?
Marcin Charchut: Przyszły najemca, gdy otrzyma projekt umowy najmu, powinien zwrócić szczególną uwagę na zapisy dotyczące kosztów dodatkowych oraz wypowiedzenia umowy. Koszty dodatkowe to opłaty obciążające najemcę niezależnie od płaconego czynszu. Najlepszym rozwiązaniem jest szczegółowa lista kosztów, które ponosić będzie najemca oraz przyjęcie zapisów, które dawałyby najemcy kontrolę nad tymi wydatkami.
Drugą rzeczą, na którą radzę zwrócić uwagę, są zapisy związane z wypowiedzeniem umowy. Zapisy te nie powinny dawać wynajmującemu możliwości wypowiedzenia umowy najmu z błahych powodów, a jednocześnie umożliwiać najemcy wypowiedzenie umowy, gdy wynajmujący nie wywiązując się ze swoich obowiązków, uniemożliwia lub znacznie utrudnia prowadzenie działalności przez najemcę.
Podstawowym celem wynajmującego jest czerpanie zysków z przedmiotu najmu, dlatego z jego strony najważniejsze są zapisy zabezpieczające terminowość płatności oraz utrzymanie przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym możliwie najniższym kosztem.
Jakie zapisy powinny być zawarte w umowie przedwstępnej najmu lokalu, jeśli budynek jest jeszcze w budowie? Jak ma zabezpieczyć swoje interesy najemca, który w określonym czasie musi zwolnić dotąd zajmowane biuro?
Elżbieta Zienowicz: W przedwstępnej umowie najmu najemca powinien zagwarantować sobie instrumenty, które by dyscyplinowały wynajmującego do ukończenia budynku i przekazania lokalu w uzgodnionym terminie i stanie. Może to np. być zastrzeżenie na rzecz najemcy kary umownej za każdy dzień opóźnienia w przekazaniu lokalu w wysokości od 100 do 200 proc. dziennego czynszu. Najemca może dodatkowo zobowiązać wynajmującego do dostarczenia pomieszczeń zastępczych oraz pokrycia kosztów przeprowadzki rzeczy najemcy z tych pomieszczeń zastępczych do nowego lokalu.W przypadku, gdy opóźnienie w przekazaniu nowego lokalu przekroczy kilka miesięcy, najemca powinien zagwarantować sobie prawo odstąpienia od umowy najmu i żądania naprawienia powstałej szkody.
Najemca powinien też pamiętać o zobowiązaniu wynajmującego do informowania go o postępach prac oraz ewentualnych problemach.
Jak zabrać się do renegocjacji umowy najmu, kiedy jednak chcemy zostać w starym biurze, ale stawki rynkowe czynszu są niższe od tych zawartych w naszej umowie najmu?
Marcin Charchut: Zacznijmy od sprawdzenia zapisów wiążącej nas umowy, a szczególnie od zapisów dotyczących jej wypowiedzenia oraz kosztów związanych z opuszczeniem zajmowanej przez nas powierzchni. W przypadku umowy na czas nieokreślony, która nie zobowiązuje nas do ponoszenia żadnych dodatkowych kosztów związanych z opuszczeniem lokalu, zawsze możemy zaproponować wynajmującemu stosowne obniżenie czynszu, sugerując możliwość znalezienia nowego lokalu i wypowiedzenia umowy. Zmiana najemcy to zazwyczaj dodatkowe koszty dla wynajmującego, dlatego w jego interesie będzie utrzymanie umowy.
Mniejsze pole manewru mamy w przypadku umowy na czas określony, której termin upływa np. za kilka lat. Możemy jednak zaproponować wynajmującemu przedłużenie najmu z jednoczesnym obniżeniem czynszu. Wynajmującemu może się opłacać obniżyć zysk, ale jednocześnie zapewnić sobie wynajem powierzchni przez dłuższy czas.
Warto wiedziećKiedy możesz zerwać umowę bez konsekwencji? Co może być powodem wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu lokalu bez negatywnych konsekwencji dla najemcy? Czy to jest w ogóle możliwe?
Radzi Elżbieta Zienowicz:
- Zgodnie z art. 644 kodeksu cywilnego najemcy przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu, jeżeli wskutek wad lokalu staje się on dla najemcy bezużyteczny, zaś wynajmujący pomimo powiadomienia nie usunął tych wad w odpowiednim czasie albo jeżeli wady te usunąć się nie dadzą.Prawo wypowiedzenia przysługuje najemcy niezależnie od tego, czy wady te powstały po wydaniu lokalu, czy istniały przed jego wydaniem. Jednakże jeżeli najemca wiedział o istnieniu wad w chwili zawierania umowy najmu, nie może już wypowiedzieć umowy z tej przyczyny.
- Zgodnie z art. 682 kodeksu cywilnego najemca może wypowiedzieć umowę najmu również w przypadku, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy najmu wiedział o tych wadach.
- W obu tych sytuacjach wypowiedzenie dokonane przez najemcę ma skutek natychmiastowy, nie rodzi negatywnych konsekwencji dla najemcy w postaci np. kar oraz może być dokonane zarówno w sytuacji, gdy umowa najmu jest zawarta na czas nieoznaczony, jak i na czas oznaczony.
Opinia: Maciej Chmielewski, Dział Powierzchni Magazynowych w firmie Colliers International
– Na rynku magazynowym inwestorów przyciąga przede wszystkim stolica oraz poznański rynek, a także Wrocław. Większość planowanych inwestycji w roku 2008 skoncentrowanych jest właśnie w rejonie Śląska. Do największych inwestycji należy zaliczyć projekty realizowane głównie przez firmy Panattoni, ProLogis oraz SEGRO. Panattoni obecny jest zresztą praktycznie na każdym rynku w Polsce. Największe inwestycje, ukończone w 2007 r. lub w trakcie realizacji, to Park Gądki w Poznaniu oferujący ponad 120 tys. mkw. oraz centrum w Mysłowicach, gdzie powstanie docelowo 140 tys. mkw. Podobną aktywność wykazuje firma ProLogis. Jej największe inwestycje w 2007 r. to ProLogis Park Wrocław – 115 tys. mkw. oraz drugie tyle w planach, i Chorzów, gdzie spółka zamierza wybudować 104 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Białe plamy na polskiej mapie to z pewnością rejon Polski Wschodniej, gdzie nowoczesnej powierzchni właściwie brak. Słabo rozwinięte rejony z fatalną infrastrukturą transportową nie przyciągnęły dotychczas deweloperów. Pojawiają się jednak zwiastuny w postaci nowoczesnych obiektów powstających na razie dla konkretnych firm produkcyjnych, a więc niedostępnych na otwartym rynku najmu. Ponadto zmiany sytuacji na korzyść należy spodziewać się w związku z realizacją dużych inwestycji handlowych m.in. w Białymstoku, Lublinie i Rzeszowie oraz planowanych inwestycji infrastrukturalnych, także tych związanych z połączeniami z Ukrainą podczas planowanego Euro 2012. Mało rozwiniętymi rynkami pozostają nadal Kraków, Trójmiasto czy Zachodniopomorskie. Problemem Krakowa jest utrudniony dostęp do gruntów oraz brak planów zagospodarowania przestrzennego. Wynajęcie powierzchni magazynowej klasy A to koszt netto od 2,95 do 3,40 euro za metr kwadratowy plus opłata eksploatacyjna. Cena zależy głównie od dostępności obiektów na danym obszarze. Problemy z dostępnością gruntów inwestycyjnych powodują mały przyrost powierzchni dostępnej, a co za tym idzie, wzrost czynszów – dzieje się tak na przykład w Krakowie czy Warszawie.
drukuj stronę 2008-03-17
