Jak sprzedaż nieruchomości rozliczą małżonkowie
Dochód ze sprzedaży wspólnej nieruchomości przez małżonków będzie podlegał opodatkowaniu u każdego z nich osobno, przyjmując, że ich udziały w dochodzie są równe i wynoszą po 50 proc.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części stanowi źródło dochodu, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Te zasady uzyskiwania dochodów z tytułu sprzedaży nieruchomości dotyczą także małżonków.
Wspólność małżeńska
Wraz z zawarciem małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa małżeńska obejmująca ich dorobek, chyba że ustrój ten zostanie umownie wyłączony przez zainteresowane strony. Wspólny majątek małżonków stanowią przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Dorobek obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej, jeżeli tylko nie stanowią one odrębnego majątku jednego z małżonków.
W konsekwencji przychód ze sprzedaży rzeczy wspólnej, jako dochód ze wspólnej własności, opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując, że (wobec braku dowodu przeciwnego) ich udziały w tym dochodzie są równe (tj. po 50 proc.). Oznacza to, że jeśli zbywana nieruchomość stanowi wspólną własność męża i żony, to po dokonaniu jej sprzedaży przychód uzyskuje zarówno mąż, jak i żona w równych częściach, tj. po 50 proc. Podatek zapłacą więc oboje, każde od swojej połowy.
Podział majątku
Sytuacja przy rozliczaniu transakcji sprzedaży nieruchomości może skomplikować się, gdy po podziale majątku małżeńskiego mąż i żona sprzedają otrzymane, np. w wyniku rozwodu, części nieruchomości. Wtedy na początek należy ustalić, kiedy nieruchomość została nabyta. Od tego bowiem będzie zależało, czy podatek w ogóle trzeba będzie płacić, zbywając taką nieruchomość.
I tak nabyciem rzeczy w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeżeli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty i jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.
Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością. Dopiero z chwilą ustania wspólnoty ustawowej wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek. W drodze wyjątku od zasady równych udziałów sąd może ustalić w innym stosunku udziały małżonków w majątku wspólnym, ale tylko na żądanie jednego z małżonków.
Za datę nabycia nieruchomości w przypadku sprzedaży nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki danej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżonków. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości przekracza jej udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej nieruchomości, której wartość przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego.
JAK TO ZROBIĆ...
Rozliczenie sprzedaży nieruchomości przy zniesieniu współwłasności
PROBLEM: Podatniczka wraz z małżonkiem w kwietniu 2000 r. nabyła w drodze umowy sprzedaży nieruchomość wspólnie z trzema innymi osobami. Do stycznia 2007 r. podatnicy posiadali nieruchomość na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych z pozostałymi nabywcami. Aktem notarialnym w 2007 roku zniesiono współwłasność nieruchomości. W konsekwencji podatnicy nabyli większy udział w nieruchomości. Czy taka transakcja podlega PIT?
ROZWIĄZANIE: Pierwotne nabycie nieruchomości miało miejsce na zasadzie współwłasności w kwietniu 2000 r., dlatego też ze względu na fakt, że od nabycia minęło pięć lat, przychód osiągnięty ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w tym terminie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu 19-proc. PIT podlegać będzie natomiast dochód ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności, w przypadku, gdy sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat od daty nabycia, tj od końca 2007 roku.datkowaniu PIT.
■ Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).
Źródło: http://www.gazetaprawna.pl/
drukuj stronę 2008-03-19
