Działka, którą chcesz kupić pod inwestycję, może być obciążona prawem pierwokupu
Prawo pierwokupu dotyczy najczęściej gruntów niezabudowanych. Zazwyczaj wynika z konkretnego przepisu albo też z umowy. Jest niezbywalne, nie można przenieść go na inną osobę lub instytucję.
Kto bywa uprzywilejowany
Przepisy przyznają prawo pierwokupu m.in.:
- gminie w wypadku sprzedaży (mówi o tym ustawa o gospodarce nieruchomościami) m.in.:
- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
- nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości,
- dzierżawcom gruntów rolnych, którzy mają zawarte z Agencją Nieruchomości Rolnych pisemne umowy dzierżawy (z datą pewną) na minimum trzy lata (wynika to z ustawy o ustroju rolnym),
- gminom w stosunku do gruntów leśnych położonych na terenie miast (mówi o tym ustawa o lasach),
- spółkom Skarbu Państwa wobec gruntów położonych w specjalnych strefach ekonomicznych (mówi o tym ustawa o specjalnych strefach ekonomicznych),
- Agencji Nieruchomości Rolnych wobec sprzedaży nieruchomości rolnych (mówi o tym ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego).
Agencja Nieruchomości Rolnych ma także prawo wykupu. Jest to uprawnienie podobne - co do skutku w wypadku jego wykonania - do prawa pierwokupu. Umożliwia ono ANR nabycie nieruchomości rolnej w wypadku umów przenoszących własność innych niż umowa sprzedaży, takich jak np. darowizna, wniesienie nieruchomości rolnych aportem do spółki prawa handlowego, umowy działowe, zamiana nieruchomości.
Przepisy o pierwokupie i wykupie stosuje się tylko do umów przenoszących własność nieruchomości rolnych. Uprawnienia ANR, określone w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, przysługują również w odniesieniu do sprzedaży lub przeniesienia własności udziałów we własności nieruchomości rolnych.
Bardzo często też sami przedsiębiorcy zastrzegają w umowach prawo pierwokupu na rzecz jednego z nich (m.in. w umowie: sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, spółki). W praktyce najczęściej dotyczy to dzierżawcy lub najemcy, który w umowie wprowadza klauzule, że jeżeli właściciel gruntu, który on dzierżawi, będzie ten grunt sprzedawał, to dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu. Zabezpiecza to interesy ekonomiczne faktycznego posiadacza nieruchomości rolnej, bez straty dla właściciela.
Prawo pierwokupu nieruchomości nie przysługuje gminie, jeżeli:
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich sprzedawcy,
- sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego Kościoła lub związku wyznaniowego,
- prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
- prawo własności lub użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości.
Prawo pierwokupu w umowie może być ustanowione na rzecz osób prawnych lub fizycznych, a także innych podmiotów nieposiadających osobowości prawnej, które jednak, zgodnie z odpowiednimi przepisami, mogą nabywać we własnym imieniu prawa, jak np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji (art. 11 kodeksu spółek handlowych) czy spółki osobowe (art. 8 kodeksu spółek handlowych).
Przy ustawowym prawie pierwokupu w pierwszej kolejności stosowane są przepisy szczególne, a dopiero w razie ich braku - przepisy kodeksu cywilnego. W świetle kodeksu cywilnego uprawnionym względnie obciążonym umownym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.
Jak to działa w praktyce
Kupujący zawiera ze sprzedającym w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży gruntu. Następnie sprzedający zawiadamia podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, że planuje zbyć nieruchomość, przesyłając mu treść warunkowej umowy. W praktyce robi to najczęściej za niego notariusz. Ten ma 30 dni na podjęcie decyzji, czy kupuje, czy nie kupuje na zasadach ustalonych przez właściciela-sprzedającego z kupującym w warunkowej umowie.
Jeżeli uprawniony podejmie decyzję, że chce skorzystać z prawa pierwokupu, składa oświadczenie - również w formie aktu notarialnego - o wykonaniu prawa pierwokupu. Złożenie takiego oświadczenia oznacza, że dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży między sprzedającym a uprawnionym z prawa pierwokupu na zasadach i po cenie wynikającej z umowy warunkowej. Natomiast gdy nie zamierza korzystać ze swojego przywileju, nieruchomość nabywa kupujący z umowy warunkowej i wtedy zawierana jest osobna, bezwarunkowa umowa przenosząca własność nieruchomości na kupującego.
przykładPrzedsiębiorca chce kupić niezabudowaną działkę, która jest własnością gminy, a jej użytkownikiem wieczystym jest inna firma. Strony negocjują i zawierają umowę, z której są zadowolone. Jest to jednak tylko umowa warunkowa sprzedaży. Sprzedający (notariusz) musi zapytać gminę, czy nie zechce skorzystać z prawa pierwokupu. Dopiero wtedy, gdy gmina nie wyraża chęci, może dojść do zawarcia umowy bezwarunkowej.
Sprzedający nie może w umowie warunkowej zawrzeć dodatkowych warunków, w szczególności warunku, że gmina lub inny podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, z niego nie skorzysta.
Uwaga! Prawo pierwokupu wynikające z umowy może być ujawnione w księdze wieczystej. Może ono dotyczyć zarówno prawa pierwokupu nieruchomości lub jej części oraz udziału we współwłasności nieruchomości, jak i prawa pierwokupu użytkowania wieczystego i udziału. Dlatego przed planowanym zakupem należy przejrzeć aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla interesującej nas nieruchomości.
Pamiętaj! Jeżeli kupisz grunt zabudowany, który wcześniej był objęty prawem pierwokupu (jako jeszcze niezabudowany), nie wiedząc o tym, że nie wykonano prawa pierwokupu, to nie oznacza, że stracisz, co kupiłeś. Jeżeli poprzedni użytkownik wieczysty zostanie wpisany do księgi wieczystej, ale działka w tym czasie została zabudowana, chroni cię jako nabywcę tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Co oznacza pierwszeństwo
Przepisy przyznają także niektórym podmiotom prawo pierwszeństwa. Prawo to jest często mylone z prawem pierwokupu. Tymczasem są to różne instytucje. Prawo pierwokupu można zrealizować dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji, kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia nieruchomości, ale samej umowy jeszcze nie zawarto.
W praktyce najczęściej ma ono zastosowanie na podstawie art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Najczęściej korzystają z niego najemcy lokali komunalnych kupujący je od gminy.
Przymusowa odsprzedaż
Kodeks cywilny przewiduje także instytucję odkupu. Polega ona na tym, że sprzedawca nieruchomości w ciągu pięciu lat od daty sprzedaży może ją odkupić od nowego nabywcy. Jest to instytucja bardzo rzadko wykorzystywana w praktyce. W praktyce zdarzyły się pojedyncze wypadki wykonania prawa odkupu nieruchomości rolnych, a z prawa tego skorzystała Agencja Nieruchomości Rolnych.
Zakwestionowane przepisy w Trybunale KonstytucyjnymObecnie w Trybunale Konstytucyjnym czeka na rozpatrzenie wniosek rzecznika praw obywatelskich, który zakwestionował dwa przepisy: art. 4 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 29 ust. 5 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Pierwszy pozwala Agencji Nieruchomości Rolnych przejąć każdą nieruchomość rolną (z kilkoma odstępstwami), której własność przenoszona jest w drodze umowy innej niż sprzedaży (np. darowizny, dożywocia, zamiany, działu spadku).
RPO uważa, że przepis jest wyjątkowo nieprecyzyjny. Czytając tę regulację, trudno się zorientować, jakich umów dotyczy - wszystkich, z wyjątkiem umowy sprzedaży, czy może tylko niektórych.
Z przepisu nie wynika także, kto ma obowiązek informowania ANR o transakcji oraz na jakim jej etapie ma to zrobić. Prawo to funkcjonuje przez odesłanie do przepisów dotyczących pierwokupu. Z tych powodów nie spełnia wymogu prawidłowej legislacji.
Drugi przepis dotyczy prawa odkupu, które przysługuje ANR. Według RPO prawo własności można ograniczyć, ale w sytuacjach wyraźnie wskazanych przez ustawodawcę. Tymczasem przepis pozostawił to w gestii ANR. Ze skarg napływających do RPO wynika, że ANR korzysta z tego prawa w celach spekulacyjnych, odkupując ziemię po cenach sprzedaży sprzed kilku lat i następnie odsprzedając ją znacznie drożej. Z tych powodów przepis narusza konstytucyjną zasadę zaufania obywateli do państwa oraz ingeruje nadmiernie w zasadę ochrony własności.
Komentuje Rafał Dębowski - adwokat, wspólnik w kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i WspólnicyKodeks cywilny przewiduje, że jeżeli grunt zostanie sprzedany bez wcześniejszego powiadomienia podmiotu, któremu przysługuje prawo pierwokupu, to taka transakcja jest nieważna. Dotyczy to jednak tylko sytuacji, kiedy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy.
Jeżeli pierwokup wynika z umowy, to co do zasady przysługuje jedynie odszkodowanie (z wyjątkiem sytuacji, gdy uprawnionym jest współwłaściciel lub dzierżawca). Uprawniony może żądać na podstawie art. 59 k.c. uznania bezwarunkowej umowy za bezskuteczną. Roszczenie to jednak w praktyce jest bardzo trudne do realizacji.
Czasem w praktyce powstają wątpliwości co do obowiązywania prawa pierwokupu. Na przykład, jeśli przedmiotem sprzedaży są dwie działki w użytkowaniu wieczystym, z których jedna jest zabudowana, a druga nie. Często wtedy z ostrożności zawiera się warunkową umowę dotyczącą całej nieruchomości.
Inną kwestią, która rodzi praktyczne wątpliwości, jest to, czy umowa dająca uprawnienie do pierwokupu musi być zawarta w formie aktu notarialnego, czy też wystarczy zwykła forma pisemna.
drukuj stronę 2008-04-16
