Sprawdź, zanim kupisz
Kupując tanio mieszkanie czy dom, nie należy niczego lekceważyć, bo można stracić dorobek całego życia.
Rozmowa ze Zbigniewem Kubińskim, radcą prawnym, prezesem Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości
Rz: Skąd się biorą na rynku nieruchomości tańsze od innych porównywalne oferty?
Zbigniew Kubiński: Tak zwane okazje pojawiają się najczęściej w sytuacji zamieszania w życiu właściciela nieruchomości. Wtedy to doraźnie oferta nie poddaje się regułom rynkowym. Na przykład ktoś, kto dostał w spadku dom, potrzebując pieniędzy, chce go jak najszybciej sprzedać i wówczas obniża cenę. Ktoś zmagający się z ciężką chorobą też może w taki sposób szukać pieniędzy na leczenie. Okazje dla jednych często są trudną koniecznością dla drugich.
Są i inne okoliczności. Nie brak osób, które sprzedają tanio mieszkanie, bo chcą natychmiast zainwestować w coś innego, co przyniesie większe zyski. Są i oferty tanich mieszkań znajdujących się w lokalizacji, na którą z różnych przyczyn w danym czasie nie ma popytu.
Z pewnością bardzo atrakcyjny może być dziś zakup domu w Nowym Orleanie w USA - trzeba tylko poczekać aż minie sezon na huragany. Generalnie jednak coraz trudniej kupić okazyjne mieszkanie - ludzie, wystawiając oferty sprzedaży, są z reguły świadomi panujących na rynku stawek.
Drastycznie niska cena może również zapowiadać kłopoty.
Oczywiście. Jedna z głośnych ostatnio spraw to sprzedaż domu w okolicach Rzeszowa - tę samą nieruchomość w tym samym dniu kupiło jednocześnie pięć rodzin i to w obecności notariusza. Jak do tego mogło dojść?
Otóż nieuczciwy sprzedawca pobrał pięć odpisów z księgi wieczystej, czego prawo mu nie zabrania, i tyleż samo wypisów z rejestru gruntów, odwiedził pięciu różnych notariuszy i w obecności każdego z nich zawarł umowę z każdym nabywcą po okazyjnej cenie. W ten sposób sprzedał podobno dom każdej osobie za 300 tys. zł czyli zarobił półtora miliona zł. Nieruchomość była wyceniona przez rzeczoznawcę na 500 tys. zł. Podobna sytuacja zdarzyła się w okolicach Krakowa - właściciel mieszkania sprzedał je tanio trzem osobom naraz i wyjechał za granicę.
Zdarza się również, że mieszkanie kupujemy okazyjnie od najemcy mieszkania, który legitymuje się pełnomocnictwem właściciela. Ale czy na pewno dokument jest prawdziwy? Pamiętam, jak pewien właściciel mieszkania dostał na rok pracę za granicą, wyjechał, a lokum wynajął. Gdy wrócił, w mieszkaniu zastał nie najemcę, z którym podpisał umowę, tylko nowego właściciela. Na szczęście w takich sytuacjach rzeczywisty właściciel nie traci mieszkania, pieniądze jednak traci nowy nabywca.
Nie brak również i oszustw przy sprzedaży własnościowych spółdzielczych praw. Wówczas bowiem potrzebne jest zaświadczenie od spółdzielni wystawiane na zwykłym świstku papieru. Można więc ten dokument łatwo podrobić i w ten sposób osoby, które nie mają żadnych praw do lokalu, mogą go okazyjnie sprzedać.
Inna sytuacja - do pośrednika przyszedł klient z postanowieniem sądu potwierdzającym nabycie spadku w postaci domu, który chciał szybko i tanio sprzedać.
Okazało się, że miał on przyrodniego brata, o którym w postępowaniu spadkowym nie wspomniał. Okazyjnie tanio też oferowało mieszkanie pewne małżeństwo. Po sprawdzeniu dokumentów wyszło na jaw, że lokum to nabył klient wraz ze swoją pierwszą żoną, a sprzedawał je z drugą... o tym samym imieniu.
Jak więc sprawdzić taką okazję?
Najlepiej zacząć od księgi wieczystej, która może od razu zdradzić, że pod rzekomą okazją kryje się np. obciążenie hipoteczne. Warto nie tylko sprawdzić sam odpis z księgi wieczystej, lecz najlepiej udać się z licencjonowanym pośrednikiem do sądu wieczystoksięgowego i zapoznać się z całą treścią księgi i załączonymi do niej dokumentami. Należy przy tym pamiętać, że nie każde obciążenie zostaje wpisane do księgi - np. umowa dożywocia obciążająca daną nieruchomość. Kolejny istotny dokument, który wiele nam wyjaśni na temat stanu nieruchomości to wypis z rejestru gruntów. Warto również sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie został opracowany - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Dobrze jest sprawdzać wszystkie dokumenty przy pomocy pośrednika. Wówczas nawet jeśli transakcja okaże się oszustwem, można liczyć na odszkodowanie z ubezpieczenia pośrednika, chyba, że wykazał się starannością zawodową, co jest do udowodnienia.
Jeśli jednak kupimy mieszkanie z ukrytymi wadami?
Wówczas możemy sprawę oddać do sądu i np. żądać odszkodowania lub naprawy wad z tytułu rękojmi. Z reguły jednak, gdy lokum sprzedają oszuści - trudno jest ich odnaleźć, gdyż po prostu rozpływają się w powietrzu. Kupując więc tanio mieszkanie czy dom, nie należy niczego lekceważyć, bo można stracić dorobek całego życia.
Źródło: Rzeczpospolitadrukuj stronę 2008-09-09
