GEODEZJA Strona główna

GEODEZJA

Strona główna » Aktualności » Kryzys na rynkach finansowych i jego wpływ na Polski Rynek Nieruchomości
Szukaj nieruchomości

Rodzaj nieruchomości:

Miejscowość:

Cena max (zł):

 

Pow. min (m2):

 

Pow. max (m2):

 

ID:

 

Szukany wyraz :

 

Szukaj projektu

biuro projektowe:

typ zabudowy:

Cena max (zł):

 

Pow. min (m2):

 

Pow. max (m2):

 

ID:

 

Szukany wyraz :

 

Kontakt:


Usługi geodezyjne

SKALAR

Waldemar Wrześniewski

ul. Długa 30D9
84-240 Reda
­

skalar@post.pl

tel.: 602 475 855

NIP: PL 841-121-57-69
REGON: 771277167

Kryzys na rynkach finansowych i jego wpływ na Polski Rynek Nieruchomości

Przesłanki, które doprowadziły do załamania rynku i ich analiza. Czy mogą one stanowić istotne zagrożenie również w naszym kraju?

Możemy obecnie obserwować kolejne stadia kryzysu finansowego. Jego podstawą było załamanie się sektora ryzykownych kredytów hipotecznych w USA. Początkowo, kryzys był odczuwalny jedynie na rynku amerykańskim, lecz ze względu na międzynarodowe powiązania rynków finansowych, przenosi się on również do krajów europejskich. Zjawisko to jest powodem wielu obaw o stabilność również polskiego rynku nieruchomości. Aby ocenić faktyczne ryzyko zachwiania stabilności gospodarki naszego kraju, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim przesłanki, które doprowadziły do załamania rynku i przeanalizować, czy mogą one stanowić istotne zagrożenie również w naszym kraju.

Poziom zadłużenie Polaków
Szczególnie w czasie ostatniej hossy mieszkaniowej, polskie banki prowadziły szeroko zakrojoną akcje kredytową. Pomimo tego, poziom zadłużenia obywateli naszego kraju jest o wiele niższy nie tylko w porównaniu do Stanów Zjednoczonych, lecz również większości krajów europejskich. Dla przykładu, w 2006 roku, stosunek kredytów hipotecznych do PKB wynosił w Polsce około 8%. W tym samym czasie w Niemczech, Szwecji, Hiszpanii czy Portugalii wskaźnik ten przekraczał poziom 50%, w Stanach Zjednoczonych przekraczał 70%, natomiast w Wielkiej Brytanii, Danii czy Holandii by} nawet wyższy niż 80%. Polski rynek kredytów hipotecznych jest wiec stosunkowo mały, szczególnie w odniesieniu do potencjału demograficznego i gospodarczego naszego kraju. W 2006 roku udział Polski w ogóle ludności Unii Europejskiej wynosił 8,3%, natomiast w wolumenie udzielonych kredytów hipotecznych zaledwie 3 promile.

Opóźnienia w spłacie hipoteki
Z informacji przedstawicieli Związku Banków Polskich wynika, że Polacy dość dobrze radzą sobie ze spłatą zaciągniętych kredytów. Niski poziom zadłużenie społeczeństwa sprawia, że na razie nie jesteśmy zagrożeni ryzykiem utraty płynności sektora bankowego. Dane dotyczące sytuacji finansowej gospodarstw domowych zawarte w Diagnozie Społecznej na lata 2000 - 2007 są również optymistyczne. Szacuje się, że aż 95% gospodarstw nie ma opóźnień w spłacie kredytów mieszkaniowych, a wśród gospodarstw posiadających opóźnienie, dominują podmioty o jedynie miesięcznych zaległościach. Odsetek podmiotów o ponad rocznym opóźnieniu wspłaciekredytuwynosizaledwiel,3%gospodarstw. Taki stan rzeczy potwierdzają również dane Komisji Nadzoru Finansowego, dotyczące jakości kredytów hipotecznych. Od czerwca 2007, w ciągu roku, wolumen kredytów zagrożonych wzrósł nieznacznie z poziomu 1,4 mld do 1,5 mid PLN. Można to wiązać z nadmiernym rozluźnieniem polityki kredytowej przez niektóre banki, a także wzrostem krajowych stóp procentowych.

Geneza kryzysu
Ryzyko przeniesienia skutków kryzysu finansowego na rynek Polski jest o tyle mniejsze, że praktycznie nie rozwinęły się na nim pochodne instrumenty kredytowe, powodujące przeniesienie ryzyka kredytowego na inne podmioty niż banki udzielające kredytów hipotecznych. Do rozprzestrzeniania się kryzysu w głównej mierze przyczyniła sekurytyzacja kredytów hipotecznych. Banki amerykańskie przestały przykładać dużą wagę do zarządzania ryzykiem i zaczęły transferować je do innych podmiotów, co przełożyło się na mniejszą ostrożność przy udzielaniu kredytów, często bez wymaganego zabezpieczenia. Poprzez transfer ryzyka do innych uczestników rynku finansowego nabywających kredytowe instrumenty pochodne, między innymi funduszy i banków inwestycyjnych, instytucji ubezpieczeniowych, problemy ze spłatą kredytów uderzyły nie tylko w banki ich udzielające, lecz również dużo szersze spektrum podmiotów działających na rynku finansowym.

Ryzyko przeniesienia skutków kryzysu na Polskę
Na polskim rynku kredytowym sekurytyzacja znajduje się na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Nie występują ani nabywcy, ani emitenci pochodnych instrumentów kredytowych, co znacząco ogranicza niebezpieczeństwa wystąpienia w naszym kraju kryzysu analogicznego do obecnej sytuacji w US A. Wynika z tego, że ryzyko przeniesienia skutków kryzysu na polski rynek jest bardzo niewielkie. Według wielu specjalistów, pojawiające się obawy mają charakter psychologiczny i spowodowane są naturalnymi obawami społecznymi. Główne skutki kryzysu na rynkach międzynarodowych dla polskiego rynku nieruchomości są związane z rosnącym poziomem stóp międzybankowych, w tym polskiego WIBOR-u. Brak płynności, który jest zauważalny na rynkach zagranicznych, przyczynia się do wzrostu zapotrzebowania na środki pieniężne. Skutkuje to z kolei wzrostem stóp międzybankowych, po których instytucje finansowe udzielają sobie pożyczek. W sytuacji, kiedy banki mają ograniczone środki, a także wzajemne zaufanie, finansowanie musi odbywać się w oparciu o jeszcze wyżej oprocentowane depozyty klientów indywidualnych. Główne zagrożenie może więc stanowić ograniczony dostęp do kapitału. Wyższe koszty uzyskania kapitału mają bezpośrednie przełożenie na wzrost oprocentowania kredytów, w tym na kredyty hipoteczne. W połączeniu z zaostrzeniem kryteriów przyznawania pożyczek, możemy spodziewać się spadku popytu na kredyty.

Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych
Bezpośrednim przełożeniem kryzysu na rynkach światowych będzie w Polsce wprowadzenia bardziej restrykcyjnej polityki zarządzania ryzykiem finansowym Szczególne zaniepokojenie budzi wśród Komisji Nadzoru Finansowego sposób wyliczania zdolności kredytowej. Niektóre zobowiązania, które mogą ograniczyć możliwość bieżącego regulowania zobowiązań (na przykład posiadanie karty kredytowej, utrzymanie samochodu) nie są w ogóle uwzględniane. Brakuje spójnej metodologii wyliczania zdolności kredytowej, a niektóre banki podchodzą do tej kwestii zbyt optymistycznie. Przy tak wysokich kredytach, bieżąca spłata miesięcznych zaległości znacząco obciąża budżety gospodarstw domowych, a biorąc pod uwagę długi czas spłaty, problemy z płatnością mogą pojawić się dopiero po pewnym czasie. Komisja Nadzoru Finansowego zapowiedziała wprowadzenie szeregu regulacji dotyczących wyliczania zdolności kredytowej. Mają one uregulować bezpieczny poziom obciążenia dochodów zobowiązaniami finansowymi, wynoszący nie więcej niż 30%. Średni wskaźnik obciążenia dla kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w IV kwartale 2007 roku wyniósł około 15%. Należy uznać to za bardzo bezpieczny poziom.
W przypadku luźnej metodologii badania zdolności kredytowej, czasem okazuje się, że kwota pozostająca do dyspozycji gospodarstwa domowego po spłacie kredytu hipotecznego nie spełnia nawet minimalnych norm socjalnych dotyczących wysokości bieżących wydatków.
Do mediów przedostała się również wiadomość, że KNF zamierza wprowadzić wymagany wkład własny przy zakupie nieruchomości, wynoszący 30%. Obawy KNF wzbudza również stasowane przez banki wydłużenie maksymalnego okresu finansowania. Dwa lata temu wynosił on 25 lat, a obecnie dochodzi on nawet do 50 lat. W przypadku tak długiego okresu istnieje duże prawdopodobieństwo, że kredyt przejdzie na spadkobierców. Kolejnym czynnikiem wpływającym na wzrost ryzyka kredytowego jest poziom przyjmowanego przez niektóre banki wskaźnika stosunku wielkości udzielanego kredytu do wartości nieruchomości. Coraz częściej przekraczał on aż 130%, co sprawiało, że nawet w przypadku windykacji, nie jest możliwe odzyskanie całości pieniędzy. Brak udziału własnego kredytobiorcy w finansowaniu nabywanej nieruchomości sprawia, że nie ponosi on ryzyka, co może przełożyć się na mniejszą wagę do regulowania zobowiązań kredytowych.

Wprowadzenie powyższych regulacji może doprowadzić do znacznego ograniczenia liczby osób, które posiadają wystarczającą zdolność kredytową do nabycia mieszkania. Dotknięto przede wszystkim osób o niższych dochodach. Wywoła to także większe niedopasowanie struktury popytu i podaży, a największy popyt zostanie zgłaszany w segmencie popularnym.
Kto skorzysta na zaostrzeniu regulacji przyznawania kredytów hipotecznych? Wynajmujący mieszkania. W sytuacji, kiedy gro ludzi zostanie odcięte od możliwości zakupu nieruchomości, rozwinie się rynek wynajmu. Zwiększony popyt doprowadzi automatycznie do wzrostu stawek czynszu.
Jest to zatem doskonała okazja dla inwestorów. Szansę zauważył już specjaliści redNet Investment którzy w Klubie Inwestora zaprezentowali polskie projekty stanowiące doskonalą ofertę na rynku wynajmu.

Źródło: http://tabelaofert.pl/

drukuj stronę   2008-11-18