Nowe gotowe będą konkurować z używanymi
Wraz z powiększaniem się oferty gotowych do odbioru mieszkań na rynku pierwotnym zatrze się wyraźny niegdyś podział na klientów rynku deweloperskiego i wtórnego - prognozują pośrednicy.
To z kolei spowoduje silną konkurencję pomiędzy dewelope-rami a sprzedającymi mieszkania używane.
- Pamiętajmy, że na rynku nadal funkcjonują inwestorzy oferujący gotowe mieszkania, którzy stanowią poważną konkurencję dla deweloperów. Przy trudnej dostępności kredytów żadne stosowane do tej pory przez deweloperów bonusy, jak wycieczki, meble, sprzęt RTV, nie wpłyną na decyzje o wyborze nowego mieszkania. Rynek musi więc walczyć atrakcyjnością ceny, która w najbliższym czasie będzie mieć najważniejsze znaczenie w procesie decyzyjnym nabywcy - uważa Mariusz Kania, prezes zarządu agencji Metrohouse.
Jest w czym wybierać
W Warszawie i okolicach na klientów czeka kilka tysięcy gotowych do odbioru mieszkań w standardzie deweloperskim. Kilkakrotnie więcej lokali oferuje rynek wtórny, który wydaje się istotnie zagrażać propozycjom deweloperów.
- Jeszcze niedawno część firm deweloperskich przekonywała, że oddaje mieszkania w stanie deweloperskim, ponieważ takie jest zapotrzebowanie, a klienci w większości wolą wykańczać mieszkania na swój sposób. Rzeczywistość była jednak inna, gdy mieszkania schodziły na pniu, mało kto widział potrzebę uatrakcyjnienia oferty. Gdy sprzedaż spadła, okazało się, że Polacy wolą wprowadzić się do gotowego mieszkania - mówi Sebastian Saliński, analityk Gold Finance.
O zwrocie w podejściu deweloperów świadczą deklaracje dwóch największych rozgrywających na warszawskim i polskim rynku mieszkaniowym. Najpierw Dom Development, a później J. W. Construction poinformowały, że skupią się na sprzedaży lokali gotowych.
- Wykańczanie pod klucz, czyli tak naprawdę sprzedaż mieszkań przygotowanych do zamieszkania, jest normalną cechą dojrzałego rynku mieszkaniowego i nie ma nic dziwnego w tym, że najwięksi gracze także w tzw. segmencie popularnym, wprowadzili takie oferty - mówi Sebastian Saliński.
Rosnąca konkurencja może spowodować, że usługa wykończenia pod klucz stanie się standardem u większej liczby deweloperów. Wydaje się jednak, że gotowość kupujących na skorzystanie z takiej opcji wciąż jest ograniczona, a walory sprzedażowe niepewne. Dlatego deweloperzy, próbując przyciągnąć potencjalnych nabywców, proponują różnego typu promocje - garaż lub ogródek gratis, upusty cenowe przy ostatnich mieszkaniach w inwestycji, płatność podatku VAT za potencjalnego nabywcę itp.
Wtórny bardziej elastyczny
Zdaniem Marcina Jańczuka z agencji Metrohouse konkurencja pomiędzy rynkiem wtórnym i pierwotnym jest widoczna właśnie w takiej sytuacji, jaką obecnie obserwujemy, czyli kiedy produkty na rynku pierwotnym istnieją realnie, a nie na etapie projektów lub dziury w ziemi. Klienci interesujący się rynkiem wtórnym jako jego atut wymieniają dostępność mieszkania i możliwość szybkiego wprowadzenia się. Na rynku pierwotnym coraz częściej pojawiają się gotowe do odbioru mieszkania, więc bariera tego typu przestaje istnieć.
- Lokale na rynku wtórnym są wykończone i wymagają najczęściej jedynie niewielkiego remontu bądź odświeżenia. W tym przypadku nowe mieszkania stoją na nieco straconej pozycji, bo choć deweloperzy proponują coraz częściej mieszkania wykończone wg różnych standardów, to samodzielny koszt wykończenia jest najczęściej tańszy - mówi Marcin Jańczuk.
Mariusz Kania jest przekonany, że rynek wtórny jest o wiele bardzie elastyczny w kwestii negocjacji cen.
- Mieszkanie, które nie może znaleźć nabywcy przez kilka miesięcy, nagle - decyzją właściciela - z dnia na dzień może stanieć nawet o kilka procent. Na rynku pierwotnym mimo zastoju nadal tylko nieliczni deweloperzy jawnie odstępują od wartości cennikowych - mówi pośrednik.
Także Bogusław Półtorak, główny ekonomista portalu Bankier.pl, uważa, że konkurencja ze strony rynku wtórnego dla deweloperów wynika z większej elastyczności cenowej właścicieli nieruchomości. Oznacza to, że osoba, która planuje np. zmienić mieszkanie, gotowa jest zaakceptować niższą cenę sprzedaży swojego mieszkania, gdyż kupując kolejne mieszkanie na rynku wtórnym, również ma szansę wynegocjować niższą cenę.
Stare częściej brane pod uwagę
Prawie 60 proc. ankietowanych osób przyznaje, że rozważa możliwość zakupu używanego mieszkania
Zainteresowanie zakupem mieszkania na rynku wtórnym cyklicznie bada redNet Consulting podczas badań ankietowych przeprowadzanych na Warszawskich Targach Mieszkaniowych Tabelaofert.pl. Z ostatniego badania, przeprowadzonego na jesieni tego roku, wynika, że za używanym mieszkaniem rozgląda się 59,8 proc. ankietowanych. To mniej od deklaracji składanych zarówno wiosną tego roku (63,1 proc.), jak i jesienią 2007 r. (68,5 proc).
Grupa osób niezainteresowanych zakupem na rynku wtórnym (22,3 proc.) nie różni się aż tak znacząco od wyników z dwóch poprzednich badań, gdyż na wiosnę 2008 było to 23,4 proc., a rok temu jesienią - 25 proc.
Od 2005 r. rośnie natomiast grupa osób niezdecydowanych (z wyjątkiem jesieni 2007 r.), która w ostatnim badaniu wyniosła 17,8 proc. Na wiosnę takich osób było 13,5 proc., a rok temu tylko 6,5 proc.
- Powodów wzrostu niezdecydowania badanych, czy dokonać zakupu na rynku wtórnym, czy też na rynku pierwotnym, można upatrywać w dwóch przyczynach. Pierwsza to obawa, że w istniejącej obecnie na rynku sytuacji stagnacji sprzedaży i przy pojawiających się prognozach przyszłych kłopotów firm deweloperskich ryzykowny może być zakup mieszkania, które ma zostać oddane za rok lub w jeszcze późniejszym terminie. Czesi osób się boi, że inwestycja może nie zostać ukończona - mówi Grzegorz Baciński, analityk redNet Consulting.
Drugiej przyczyny wzrostu liczby niezdecydowanych, na jakim rynku dokonać transakcji zakupu, można upatrywać w rosnącej na rynku wtórnym podaży ofert z nowych inwestycji mieszkaniowych. Tego typu oferty są często konkurencyjne cenowo w porównaniu z ofertą deweloperów, a dają nabywcom szansę na zakup nowego mieszkania bez czekania na realizację inwestycji Odpada więc ryzyko problemów dewelopera.
- Jedno jest pewne - już niedługo deweloperzy nie będą musieli obawiać się konkurencji w postaci sprzedaży mieszkań zakupionych w celach spekulacyjnych, gdyż zalew rynku wtórnego ofertą nowo wybudowanych mieszkań raczej się już nie powtórzy, zwłaszcza w takiej skali jaka miała już miejsce - komentuje analityk.
O ile w konfrontacji cenowej z ofertami spekulacyjnymi (tańszymi nawet o 1 lub 2 tys. zł za mkw.) deweloperom trudno było dotrzymać pola, o tyle dla tradycyjnych mieszkań z rynku wtórnego mieszkania gotowe oferowane przez deweloperów mogą się stać znaczącą alternatywą. Jednakże dotyczy to przede wszystkim dzielnic odleglejszych i przedmieść.
Źródło: http://tabelaofert.pl/
drukuj stronę 2008-12-02
