Najpierw wystąp o zgodę, potem adaptuj
Kiedy pomieszczenia na klatce schodowej lub strychu są powierzchnią
wspólną, a kiedy odrębną własnością?
Aleksandra Dalecka: Rozróżnienie pomiędzy nieruchomością wspólną,
samodzielnym lokalem mieszkalnym, pomieszczeniem pomocniczym oraz
pomieszczeniem przynależnym wprowadzone zostało w ustawie z 24 czerwca 1994
roku o własności lokali. Te przepisy przesądzają o tym, do czego właściciel
lokalu ma wyłączne prawo, a w jakim zakresie jest tylko współwłaścicielem w
danym budynku zobowiązanym do respektowania praw innych współwłaścicieli.
Określają też możliwości adaptacji strychu, klatek schodowych, komórek czy
piwnic przez poszczególnych właścicieli mieszkań.
Załóżmy, że strych jest pustym pomieszczeniem, żaden z pozostałych
mieszkańców kamienicy z niego nie korzysta. Czy właściciel lokalu na ostatnim
piętrze może go po prostu zaadaptować na swoje potrzeby? Czy sąsiadowi z
pierwszego piętra wolno zagrodzić część klatki schodowej i zająć ją na prywatny
hol?
Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną
stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli lokali. Każdy właściciel lokalu w danym budynku jest
jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej w określonym ułamku.
Ułamkowe oznaczenie współwłasności uprawnia do współkorzystania z całości
nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ale nie daje prawa do
wskazania, że właścicielowi mieszkania przysługuje np. konkretna powierzchnia
klatki schodowej przylegającej do jego mieszkania. Nie można zatem po prostu
zająć kawałka powierzchni obok swojego lokalu, uznając, że „należy mi się, bo
jest najbliżej mojego mieszkania i odpowiada mojemu udziałowi w nieruchomości
wspólnej”.
Od czego trzeba zacząć przymiarki, np. do adaptacji strychu?
Od zajrzenia w dokumenty. Zanim przystąpimy do realizacji, sprawdźmy w akcie
notarialnym, co stanowi wyłącznie naszą własność. Umowa o ustanowieniu odrębnej
własności lokalu powinna bowiem określać rodzaj, położenie i powierzchnię
lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, które stanowią naszą wyłączną
własność, oraz wskazywać wielkość udziału przypadającą nam w nieruchomości
wspólnej.
Przez pomieszczenia przynależne ustawa rozumie pomieszczenia takie jak
piwnica, strych, komórka, garaż, nawet jeśli nie przylegają bezpośrednio do
lokalu lub są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w
którym wyodrębniono dany lokal. Jeśli więc strych został wymieniony jako
pomieszczenie przynależne do naszego lokalu, możemy swobodnie dokonać jego
adaptacji, oczywiście w granicach i w sposób określony przepisami prawa
budowlanego.
A jeśli strych nad naszym mieszkaniem nie figuruje w dokumentach jako
pomieszczenie przynależne do naszego lokalu?
Jeśli strych nie został wymieniony jako część składowa naszego lokalu, to
stanowi on współwłasność wszystkich mieszkańców. Wyklucza to zatem samodzielne
podejmowanie decyzji co do jego przeznaczenia czy przeprowadzenia prac
adaptacyjnych. Ustawodawca przewidział jednak możliwość zarówno zmiany
przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jak i nadbudowy lub przebudowy
nieruchomości wspólnej.
Kto może o tym zdecydować?
Czynność taka, zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, stanowi
zawsze czynność przekraczającą zwykły zarząd, dlatego też zarząd wspólnoty nie
może podejmować jej samodzielnie. Za każdym razem powinien uzyskać uchwałę
właścicieli lokali wyrażającą zgodę na dokonanie tej czynności przyjętą
większością głosów. Warto pamiętać, że w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych
– do siedmiu wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali – wymagana jest zgoda
wszystkich współwłaścicieli.
A kiedy osoba chcąca przeprowadzić adaptację wspólnego pomieszczenia
uzyska już zgodę wspólnoty, co trzeba zrobić dalej?
Konsekwencją uzyskania zgody jest konieczność dokonania zmiany określenia
udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ew. ustanowienie odrębnej własności
lokalu (jeżeli strych jest lokalem samodzielnym), a następnie sprzedaż jako
lokalu bądź pomieszczenia przynależnego.
A jeśli nie ma zgody wspólnoty?
W dużej wspólnocie w razie braku zgody wymaganej większości właścicieli
lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono,
może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel
zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd
rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Właściciel lokalu może też zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej
niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli
narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny
sposób narusza jego interesy. Powództwo należy wytoczyć przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu
ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści
uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powództwo to może
doprowadzić do uchylenia uchwały odmownej, jednak nie spowoduje „wymuszenia”
pozytywnej uchwały na drodze sądowej. Również w małych wspólnotach
mieszkaniowych możliwe jest zwrócenie się do sądu o rozstrzygnięcie.
Jakie są szanse na uzyskanie zgody za pośrednictwem sądu?
W obu przypadkach będą to sprawy trudne, gdyż ustawa jako zasadę przewiduje
współkorzystanie z części wspólnych przez wszystkich współwłaścicieli, nie
dając żadnych szczególnych przywilejów poszczególnym współwłaścicielom. W
związku z tym rzadko brak zgody na adaptację części wspólnych przez jednego ze
współwłaścicieli będzie naruszał jego prawa w sposób umożliwiający wzruszenie
takiej odmowy.
Źródło: Rzeczpospolita
drukuj stronę 2007-11-12