Zbójeckie prawo
Deweloperom może nie udać się sprzedać wszystkich mieszkań przed ukończeniem budowy. To okazja dla klientów, by kupić nowe, istniejące mieszkanie prosto od inwestora
W Europie kupuje się od dewelopera już wykończone mieszkanie. W Krakowie nabywa się dziurę w ziemi. Dlaczego?
Mamy w Krakowie sytuację niebywałą. Oto deweloper najpierw wybudował mieszkania i dopiero po tym fakcie przystępuje do ich sprzedaży. Moglibyśmy pomyśleć, że krakowski rynek wreszcie normalnieje i sytuacja na nim zaczyna wyglądać tak, jak powinna. Tak, jak wygląda na rynkach zachodnioeuropejskich, gdzie nikt nie kupuje dziury w ziemi, lecz gotowe, pachnące nowością mieszkania, zwykle już wykończone. Prosto od dewelopera (żeby nie było wątpliwości).
Jednak w Krakowie mieszkania w czterech nowiutkich blokach przy ul. Ślicznej można kupić prosto od inwestora, czyli Instal Kraków SA, nie dlatego, że postanowił on postąpić, jak Pan Bóg przykazał, lecz dlatego, że wymusiła to na nim sytuacja. Nie ułożyła mu się współpraca z Leopardem - firmą, która odkupiła od Instalu Kraków SA budynki, ale okazała się niewypłacalna, i tuż przed ukończeniem budowy musiała je sprzedającemu zwrócić.
Nie wnikając jednak w niuanse tej transakcji, śmiało można powiedzieć, że dzięki temu klient znalazł się wreszcie w komfortowej, albo ujmijmy to jak należy - w normalnej - sytuacji. Może przyjść do dewelopera, wybrać mieszkanie, zapłacić za nie i się wprowadzić. No może najpierw jeszcze je wykończyć. Tak właśnie wygląda kupno mieszkania w Europie Zachodniej.
- W Grecji sprzedaje się wyłącznie mieszkania gotowe i to wykończone pod klucz - mówi Jarosław Zawadzki, dyrektor Alpha Kraków Sales. - W Europie nikt nie kupuje mieszkań, których nie można obejrzeć.
Dlaczego więc tak nie jest w Polsce? Bo rynek na to pozwolił, a deweloperzy wykorzystali sytuację. I tylko oni mogą ją zmienić, jeśli zaczną inaczej finansować swoje inwestycje.
- To jest zbójeckie prawo, że deweloperzy sprzedają mieszkania, zanim je wybudują - mówi Janusz Garścią, prezes Instal Kraków SA. - Robią tak, bo wykorzystują słabość rynku i wielki popyt na mieszkania. To nie jest rzetelne i powinno jak najszybciej ulec zmianie.
Czy są to wyłącznie pobożne życzenia? Czy może jednak dojdzie do tego, że będziemy kupować gotowe mieszkania od dewelopera?
Obecnie obserwujemy na rynku deweloperskim znaczące wyhamowanie, mieszkania sprzedają się dużo słabiej niż jeszcze kilka miesięcy temu. Jednakże doszło do tego nie z powodu nadpodaży mieszkań, których ciągle jest za mało, ale dlatego, że krakowian już zwyczajnie na te mieszkania nie stać. Deweloperzy wywindowali ceny, a banki nagle zaczęły być ostrożniejsze w udzielaniu kredytów i zaostrzają kryteria ich przyznawania, gdyż boją się niewypłacalności swoich klientów.
- Obecnie mamy na rynku zastój, jest zatem możliwe, że deweloperzy wybudują budynki i nie zdążą w tym czasie sprzedać wszystkich lokali, więc klienci będą mogli kupić gotowe mieszkania - mówi Jacek Kruczkowski, prezes Dom-Bud. - To było wykluczone jeszcze kilka miesięcy temu. Teraz sprzedaż bardzo zwolniła, a firmy nadal budują. Parę lat temu bywało, że mieszkania deweloperskie stały do sprzedaży.
Prezes Kruczkowski nie jest w tej opinii osamotniony. Twierdzą tak inni deweloperzy i analitycy rynku. - Można się spodziewać, że deweloperom w roku 2008 nie uda się sprzedać wszystkich mieszkań przed zakończeniem inwestycji - mówi Bartłomiej Burejza z portalu KRN.pl.
Niektórzy dodają jednak, że w trakcie budowy nie sprzedadzą się tylko mieszkania mniej atrakcyjne - bardzo duże, z gorszym widokiem albo na parterze. Tak czy owak, możemy mieć sytuację normalną, lecz znowu wymuszoną przez rynek. Nie zdążyli sprzedać mieszkań w trakcie budowy - więc są zmuszeni zrobić to po jej ukończeniu. Ale nie taki był ich zamiar. Kiedy zatem deweloperzy zaczną postępować, jak na Europę przystało i sprzedawać klientom gotowe mieszkania z własnej nieprzymuszonej woli?
MIESZKANIE Z PIERWSZEJ RĘKI
Ponad 90 proc. krakowskich inwestorów finansuje budowę z wpłat klientów. To nie jest w Europie normalne.
Za dwa-trzy lata będą sprzedawane wyłącznie mieszkania gotowe. Tylko te bardzo prestiżowe zostaną wykupione wcześniej, przed oddaniem budynku - twierdzi Jacek Wilk, prezes J&J Developer.
- Obecnie na krakowskim i polskim rynku nieruchomości nie mamy naturalnej sytuacji - mówi Janusz Garścią, prezes Instal Kraków SA - Uważam, że w ciągu dwóch -trzech lat ulegnie ona zmianie i deweloperzy będą sprzedawać wybudowane już mieszkania. Rynek się bowiem nasyci, inwestorzy nie zdążą wyhamować z budową mieszkań i będzie nadpodaż.
Mrzonka to tylko czy rzeczywiście stać się tak może? Zdania deweloperów są mocno podzielone, choć większość z nich twierdzi, że w końcu do tego dojść musi.
- Tak być powinno, jest to bowiem najzdrowsza sytuacja na rynku - mówi Jarosław Zawadzki, dyrektor Alpha Kraków Sales. - Jednak zapotrzebowanie jest tak duże, że mieszkania sprzedają się na etapie budowy. I to się szybko nie zmieni. Chyba że ceny zaczną spadać, lecz na to się nie zanosi. To jeszcze nie jest ten czas.
Kiedy nadejdzie ten czas? Kiedy sytuacja na naszym rodzimym - polskim i lokalnym -krakowskim rynku nieruchomości znormalnieje i klienci będą mogli kupić od dewelopera gotowe mieszkanie? Wówczas, gdy zmienią oni swoje podejście do realizacji inwestycji.
- Takie budowanie musi się oprzeć o finansowanie wewnętrzne. Zatem jest to wyjście tylko dla bogatych firm z kapitałem, a takich jest w Krakowie niewiele - mówi Adam Urban, prezes Art Development. - Sądzę, że coraz więcej firm będzie pobierało wpłatę pewnej, stosunkowo niewielkiej, sumy na początku realizacji inwestycji, a resztę dopiero po odbiorze kluczy. Ta formuła będzie coraz powszechniejsza.
Już teraz część działających w Krakowie deweloperów stosuje podobny sposób finansowania inwestycji, m.in. Art Development, Alpha Kraków, Budimex, Salwator, Instal Kraków SA. Jednak są oni w zdecydowanej mniejszości. Ponad 90 proc. krakowskich inwestorów finansuje budowę mieszkań z wpłat klientów. To nie jest w Europie normalne.
- Dla nas nie ma znaczenia, czy mieszkania sprzedamy przed czy po ukończeniu budowy. Podobnie jak dla wszystkich firm, które nie mają kłopotów z finansowaniem. Występuje bowiem pewna różnica w kosztach, ale nie jest ona szczególnie istotna - wyjaśnia Jarosław Zawadzki. - Problem z niesprzedanymi przed ukończeniem budowy mieszkaniami dotyczy tych firm, które mają kłopoty z finansowaniem, np. nie posiadają środków własnych albo kredytu z banku. Jeśli bowiem finansują budowę wyłącznie z wpłat klientów i nie utrzymują dynamiki sprzedaży, może im zabraknąć funduszy. Duże firmy deweloperskie posiadają finansowanie, np. z banków, i dla nich moment sprzedaży mieszkań nie oznacza być albo nie być.
Finansowanie deweloperów w Europie wygląda zupełnie inaczej niż w Polsce. Zachodnioeuropejscy budowniczy coraz częściej wchodzą na giełdę i w ten sposób zyskują kapitał na prowadzenie inwestycji. W większości korzystają również z kredytów bankowych, nie stricte komercyjnych, lecz przygotowanych specjalnie dla nich. Mało kto finansuje budowę z wpłat klientów. Dlatego ich klient jest bezpieczny - kupuje coś, co istnieje, nie ponosi żadnego ryzyka, które w Krakowie jest już normą.
- W Krakowie żaden deweloper nie będzie tak budował - mówi Jacek Kruczkowski, prezes Dom-Bud - Dużo prościej jest mu umówić się z klientem, by ten współfinansował budowę swego mieszkania, niż brać kredyt. Gdyby deweloper zaciągał kredyt, wówczas takie finansowanie odbiłby sobie w cenie mieszkania. Klient zapłaciłby za koszty kredytu i ryzyko dewelopera, toteż mieszkanie kosztowałoby o kilkanaście procent więcej. W Europie wszyscy budują z kredytu, lecz tam inne są zasady kredytowania, ucywilizowane. Ponadto na Zachodzie z reguły inwestorami są same banki, które mają pieniądze, wynajmują firmy budowlane i spokojnie prowadzą sobie działalność deweloperską.
Źródło: http://tabelaofert.pl/
drukuj stronę 2007-12-03
