Gdy nie ma aktualnej księgi wieczystej, lepiej zrezygnować z kupna lokalu czy działki
Mieszkanie lub grunt najlepiej kupować od właściciela uwidocznionego w księdze wieczystej. Nie jest to jednak bezwzględny wymóg
W określonych sytuacjach można nabyć nieruchomość od następców osoby wpisanej do księgi jako właściciel, np. spadkobiercy, choć jest to mniej bezpieczne. W razie kupna od osoby figurującej w księdze działa tzw. rękojmia (wiary publicznej ksiąg wieczystych). Dzięki niej nabycie nieruchomości od takiej osoby w sytuacji, gdy faktycznie właścicielem nie była, przenosi własność na kupującego. Ma on więc gwarancję, że zostaje właścicielem.
Uporządkowanie księgi wieczystej wymaga jednak czasu. Czy nie można skrócić tego etapu? – pyta Karolina F. z Tomaszowa.
Pisze, że ciotka chce jej sprzedać, może nawet darować, udział w nieruchomości (domek). Czy może to zrobić, choć w księdze wieczystej nie figuruje? Jest tam wciąż jej matka (a babka czytelniczki), która już nie żyje. Ciotka przeprowadziła jednak już postępowanie spadkowe i ma orzeczone nabycie spadku po matce (udział w spadku). Czy to postanowienie wystarczy, czy ciotka musi najpierw przeprowadzić postępowania wieczystoksięgowe i uwidocznić swoje nazwisko w księdze?
Jedno powiedzmy od razu: w każdym wypadku będzie konieczna wizyta u notariusza i umowa notarialna, gdyż tylko taką umową można rozporządzić (sprzedać, darować, zamienić) nieruchomością, w tym własnością domu. Udział notariusza jest ważny również z tego względu, że ma on obowiązek udzielania stronom umowy (także przyszłej) niezbędnych wyjaśnień w jej sprawie. Co więcej, notariusz jest zobowiązany także do czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron, dla których dana czynność (sprzedaż czy darowizna) może powodować skutki prawne. Tak, aby nabywca nie kupił kota w worku.
– Dlatego w razie choćby trochę wątpliwego (niepewnego) wylegitymowania się prawem własności przez zbywcę notariusz z reguły odmawia spisania umowy – wskazuje adwokat Włodzimierz Kałagate. – Ryzykuje bowiem, że będzie musiał płacić odszkodowanie za skutki wadliwej transakcji, a nie są to sytuacje odosobnione.
Nie ma jednak bezwzględnego wymogu, by zbywca figurował w księdze jak właściciel. Może – jak w wypadku naszej czytelniczki – wykazać się prawem własności, pokazując postanowienie o nabyciu spadku. Mogą to być też kolejne spadkobrania, np. po uwidocznionym w księdze dziadku spadek nabył syn, po nim wnuczek, który sprzedaje np. mieszkanie.
Im jednak dalej od uwidocznionego właściciela, im więcej po drodze dokumentów, tym notariusz będzie ostrożniejszy, bo też większe jest ryzyko. Pamiętajmy, że chodzi w takich wpadkach o okresy wieloletnie, w trakcie których wiele mogło się zdarzyć na nieruchomości, czego księga wieczysta nie oddaje, nie pokazuje. Może dojść np. do jej zasiedzenia, nie mówiąc o procesach, jakie mogą się toczyć o nieruchomość itp.Stąd ta ostrożność i dlatego najlepsza jest aktualna księga.
Źródło : Rzeczpospolitadrukuj stronę 2008-01-12
