O czym trzeba pamiętać przy kupnie i budowie domu
Galopujące ceny mieszkań sprawiły, że wiele osób
zastanawia się nad kupnem lub budową domu. Serwis szybko.pl radzi na co zwrócić
uwagę przy podejmowaniu decyzji o takiej inwestycji.
Kupując dom na rynku wtórnym musimy zwrócić uwagę na nieco więcej rzeczy niż
przy zakupie mieszkania. Zanim podejmiemy jakikolwiek kroki, ku zakupowi
upatrzonej przez nas nieruchomości, warto zapoznać się sytuacją prawną obiektu.
Po pierwsze zajrzyj do ksiąg
Na początek warto będzie wybrać się do sądu rejonowego, gdzie będziemy mogli
zapoznać się z księgami wieczystymi nieruchomości. Tutaj możemy dowiedzieć się,
jaką formą własności jest dom, czy nie jest obciążony hipoteką, oraz czy nie
wiążą się z nim żadne służebności - co może okazać się szczególnie istotnym
elementem np. w przypadku dróg dojazdowych do działki.
Kolejną dość ważną kwestią są dokumenty odbioru domu. Tyczy się to w
szczególności domów sprzed kilkudziesięciu lat, gdyż daje to nam gwarancję, iż
dom postawiony jest zgodnie z prawem i nie będziemy mieli problemów w przypadku
kontroli budowlanej.
Jeśli interesujemy się domem w stanie surowym, należy przejrzeć dziennik
budowy, szczególnie pod kątem daty dokonania ostatniego wpisu. Jeśli miało to
miejsce ponad 2 lata temu, będziemy musieli wystąpić o nowe pozwolenie na
budowę, co może wiązać się z poświęceniem dodatkowego czasu i kosztów.
Na oględziny takiego domu, warto również wybrać się z fachowcem budowlanym,
bądź wykonawcą który będzie modernizował lub wykańczał wnętrze naszego domu.
Wprawne oko fachowca może wyłapać usterki, których laik nie zauważy. Dzięki
temu możemy również na bieżąco dowiedzieć się o możliwościach modernizacji
stojącego już domu.
Sprawdź co powstanie w pobliżu
Ważny jest również plan zagospodarowania przestrzennego okolicy. Może okazać
się, że piękne łąki i las za ogrodzeniem są przeznaczone pod budowę wielkich
magazynów, lub nowej obwodnicy - chociaż w tym przypadku najprawdopodobniej
prędko ona nie powstanie, ale za to może znacznie obniżyć wartość naszej
nieruchomości w przyszłości.
Plany zagospodarowania przestrzennego możemy obejrzeć w wydziale
architektury urzędu gminy. Czasami jednak okazuje się, że gmina nie posiada
planu zagospodarowania przestrzennego terenów sąsiadujących z naszym wymarzonym
domem - wtedy wprawdzie nie ma niebezpieczeństwa, że obok naszego domu nagle
pojawi się fabryka, ale za to gmina może np. wytyczyć drogę.
Obejrzyj wszystkie kąty
Należy zwrócić też szczególną uwagę na stan techniczny domu. Zawilgocenie
ścian, pęknięcia murów, niesprawna instalacja wodociągowa czy nadgryziona zębem
czasu więźba dachowa - to wszystko może nas narazić na spory wzrost kosztów.
Kiedy będziemy już coraz bliżsi decyzji o zakupie konkretnego domu, warto
trochę zainwestować i poprosić specjalistę o ocenę stanu technicznego. Być może
to uchroni nas przed niespodziewanymi kosztami napraw.
Niektórzy specjaliści radzą ostrożne podchodzenie do domów świeżo po
remoncie - może zdarzyć się, że remont był przeprowadzony tylko na potrzeby
zamaskowania ubytków w stanie technicznym, które mogą nas po kilku latach
narazić na nagłe wydatki związane z kolejnym remontem.
Umowy u notariusza
Zapadła decyzja. Kupujemy! - za oknem spokój, ściany solidne, dach nie
przecieka. Gdy ustalimy już z właścicielem warunki kupna-sprzedaży domu warto
zastanowić się nad podpisaniem umowy przedwstępnej, która zagwarantuje nam, że
właściciel pomimo obietnic nie sprzeda domu komuś innemu, w czasie gdy my
będziemy załatwiać niezbędne formalności.
Umowę przedwstępną możemy sporządzić sami z właścicielem domu, bądź udać się
z tym do notariusza - wtedy mamy gwarancje dotrzymania umowy przez drugą
stronę. Z podpisaniem umowy przedwstępnej wiąże się też wpłacenie zadatku. Jest
to zazwyczaj 10 proc. ceny nieruchomości jaką kupujący przekazuje sprzedającemu
- jest to już kwestia umowna pomiędzy stronami.
Zadatek pełni rolę rekompensaty za ewentualnie zerwanie umowy przez jedną ze
stron. Jeśli dojedzie do tego z inicjatywy kupującego, zadatek pozostaje u
właściciela domu, jeśli natomiast umowę zerwie sprzedający, wtedy musi zwrócić
niedoszłemu nabywcy podwójną kwotę zadatku. Jeśli transakcja dojdzie do skutku,
wtedy zadatek jest zaliczany na poczet ceny.
Strony mogą również umówić się na zaliczkę, zamiast zadatku jeśli nie chcą
ryzykować utraty pieniędzy - wtedy należy pamiętać o tym podczas podpisywania
umowy przedwstępnej.
Podpisanie umowy kupna-sprzedaży odbywa się u notariusza, ponieważ musi mieć
ona formę aktu notarialnego. Tutaj również ustala się szczegóły takie jak formę
przekazania pieniędzy, czy też inne ostateczne formalności.
Koszty podpisania umowy
Przy sporządzaniu umowy sprzedaży nieruchomości notariusz pobiera 3 rodzaje
opłat: taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności
cywilnoprawnych.
Wysokość taksy notarialnej jest każdorazowo określana przez
notariusza na podstawie wartości przedmiotu czynności notarialnej (w wypadku
sprzedaży mieszkania na podstawie ceny sprzedaży) zgodnie z rozporządzeniem
Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia
28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564 z późn. zm.).
Opłaty sądowe pobierane przez notariusza są związane z wpisaniem do księgi
wieczystej praw kupującego oraz założeniem księgi wieczystej dla lokalu, jeśli
nie była dotychczas prowadzona.
Opłaty te są określane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach
cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 z
późn. zm.) Zgodnie z art. 42 i 44 Ustawy za dokonanie w księdze wieczystej
wpisu zapłacimy 200 zł, natomiast założenie księgi wieczystej 60 zł.
Jeśli więc dom, który kupujemy nie ma księgi wieczystej zapłacimy za jej
założenie 60 zł oraz 200 zł za wpisanie nas w księdze wieczystej jako
właścicieli.
Zarówno sprzedaż lokalu, który stanowi odrębną własność jak i zbycie
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, podlega podatkowi od czynności
cywilnoprawnych, którego stawka wynosi 2% wartości ceny sprzedaży (ustawa o
podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku - Dz. U. z
2005 r. nr 41 poz. 399 z późn. zm.). Obowiązek zapłaty tego podatku
spoczywa na kupującym.
A może jednak zbudować?
Jeśli jednak żadna z ofert na rynku nie pasuje do naszej wizji wymarzonego
domu? Wtedy rozwiązaniem może być budowa własnego domu. W końcu do odważnych
świat należy!
"Od jakiegoś czasu widać wyraźne zainteresowanie działkami budowlanymi
- w serwisie nieruchomości www.szybko.pl spośród 5166 ogłoszeń o sprzedaży
działek, ponad 2/3 ofert jest opisanych jako działka budowlana" - zauważa
Michał Wilczyński z szybko.pl
Nadal bardziej opłaca się zakup gruntu i wybudowaniem na nim własnego dom o
powierzchni ok. 200 mkw., niż kupno mieszkania w centrum Warszawy. Jednak wraz
ze wzrostem zainteresowania, wzrastają też ceny. I to nie tylko ziemi.
Już niedługo postawienie domu we w miarę atrakcyjnej lokalizacji może okazać
się bardzo trudne. W Warszawie ceny które w I kwartale 2007 roku wahały się w
przedziale od 50 do 1500 PLN za mkw. W II kwartale wzrosły dwukrotnie i w tej
chwili przedział ten obejmuje kwoty od 100 do 3000 zł.
Podobnie sytuacja ma się również w innych miastach Polski, dręczonych
gorączką cen nieruchomości. Na podstawie ogłoszeń zebranych w Szybko.pl można
wykazać, że w Krakowie górna średnia cena metra kwadratowego skoczyła z 400 do
1000 złotych. Również Poznań zanotował podwojenie cen - skok z 300 do 600
złotych.
"Największy skok spośród piątki czołowych miast Polski odnotował
Wrocław - tam w I kwartale średnie ceny zamykały się w przedziale od 50 do 300
PLN, natomiast już w II kwartale wyliczenia wskazały nowy, momentami ponad
trzykrotnie wyższy przedział - od 70 do 1000 zł za metr kwadratowy! W stolicy
Dolnego Śląska skok ten jednak można tłumaczyć również dużym zainteresowaniem
obcego kapitału tym regionem. Wrocław jest obecnie najdynamiczniej rozwijającym
się miastem w Polsce, więc tego typu wzrosty są naturalnym następstwem nagłego
rozwoju" - tłumaczy Wilczyński.
Droga przez formalności
Decydując się na zakup gruntu i budowę domu we własnym zakresie, będziemy
musieli stawić czoła trochę innym formalnościom niż w przypadku zakupu domu.
Gdy mamy już upatrzoną działkę, swoje pierwsze kroki powinniśmy skierować do
urzędu gminy w celu szczegółowego zapoznania się z miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego. Należy to zrobić nawet, jeśli właściciel będzie
nam pokazywał takie plany, ponieważ ważność planów zagospodarowania
przestrzennego, zgodnie z ustawą, zależy od tego kiedy zostały wydane, i tak na
przykład te uchwalone przed 1995 rokiem są już nie ważne.
Plan taki jest dostępny w urzędzie gminy dla każdego zainteresowanego -
wystarczy złożyć wniosek o jego udostępnienie i dokonać odpowiedniej opłaty.
Tylko w ten sposób będziemy mogli się przekonać, czy na naszej przyszłej
działce faktycznie będziemy mogli wybudować dom.
Kolejną instytucją w której powinniśmy złożyć wizytę, to wydział geodezji
miejscowego starostwa. Tutaj w ewidencji gruntów i budynków odnajdziemy takie
informacje jak: dokładne położenie działki wraz z jej granicami, powierzchnia,
klasa gruntu, dane właścicieli, wartość. Dane te uzyskamy bez żadnego problemu
- oczywiście za opłatą.
Ostatnim etapem jest Wydział Ksiąg Wieczystych, gdzie podobnie jak w
przypadku kupna domu można dowiedzieć się między innymi np. czy grunt nie jest
obciążony hipoteką.
Warto również zainteresować się tym co leży w ziemi - czyli położonymi pod
ziemią przewodami, które mogą nam znacznie podnieść koszty budowy, bądź wręcz
ją uniemożliwić. Aby uniknąć tego typu problemów należy udać się z naszymi
planami działki i umiejscowienia na niej przyszłego domu do zakładów sieciowych
w celu porównania ich z planami poprowadzenia podziemnych sieci - np.
energetycznych, bądź telekomunikacyjnych.
Już w trakcie wybierania działki powinniśmy zacząć myśleć nad tym jaki dom
chcemy na niej zbudować, warto wtedy zwracać większą uwagę na działki które już
posiadają plan zagospodarowania przestrzennego. On powie nam jaki dom możemy
tam postawić - parterowy, jaki dach będzie mógł mieć - dwuspadowy, a może
wielospadowy.
Jeśli jednak gmina nie posiada jeszcze planów zagospodarowania
przestrzennego, to nawet nie będąc właścicielem gruntu, możemy wystąpić o
warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Gmina powie nam wtedy co wolno, a
czego nie wolno nam wybudować na danym gruncie - należy jednak liczyć się z
tym, że na taką odpowiedź poczekamy nawet kilka miesięcy.
Aby otrzymać warunki zabudowy, we wniosku należy zawrzeć takie informacje
jak: rodzaj inwestycji, ogólna charakterystyka, zapotrzebowanie na wodę i
energię elektryczną, rozwiązanie kwestii kanalizacji, itp. Dopiero na podstawie
tych informacji gmina wydaje decyzję.
Gdy już kupimy nasz kawałek Ziemi, należy zająć się projektem naszego domu. To właśnie na podstawie tego projektu, oraz ekspertyz i opinii specjalistów opartych na projekcie będziemy ubiegać o się wydanie pozwolenia na budowę. Od dnia złożenia dokumentów w Wydziale Architektury, urzędnicy mają 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Źródło: www.dom.money.pl
drukuj stronę 2007-11-15