nieruchomości, kredyty hipoteczne, geodezja, projekty domów Strona główna

nieruchomości, kredyty hipoteczne, geodezja, projekty domów

Strona główna » Aktualności » Nowe prawo wprowadza chaos w procesie inwestycyjnym
Szukaj nieruchomości

Rodzaj nieruchomości:

Miejscowość:

Cena max (zł):

 

Pow. min (m2):

 

Pow. max (m2):

 

ID:

 

Szukany wyraz :

 

Szukaj projektu

biuro projektowe:

typ zabudowy:

Cena max (zł):

 

Pow. min (m2):

 

Pow. max (m2):

 

ID:

 

Szukany wyraz :

 

Kontakt:


­SKALAR

ul. Obwodowa 31A/F8 84-240 Reda
­woj. pomorskie, Polska
tel.: +48 058 740 54 10
fax: +48 058 740 54 11

skalar@post.pl
NIP: PL 841-121-57-69
REGON: 771277167

GEODEZJA:

tel.+48 602475855

geodezja.skalar@gmail.com

Nowe prawo wprowadza chaos w procesie inwestycyjnym

Rozmawiamy z MAŁGORZATĄ ZAMORSKĄ, partnerem w warszawskiej kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy - Znowelizowane prawo budowlane, które znosi część obowiązków inwestorów w czasie procesu inwestycyjnego, może doprowadzić do chaosu. Obok osiedli mieszkaniowych będą powstawać fabryki, a sąsiedzi takich zakładów nie będą mogli przeciwstawiać się inwestycji.

Komu potrzebne jest uproszczenie procesu inwestycyjnego w Polsce?

- Deweloperom i kupującym. Kiedy rozpoczynano prace nad nowelizacją ustawy - Prawo budowlane, zakładano, że zwolnienie deweloperów z czasochłonnych i kapitałochłonnych procedur administracyjnych poprzedzających rozpoczęcie robót budowlanych spowoduje obniżkę cen mieszkań. Czas pokazał, że ceny spadły i to bynajmniej nie z powodu zmian ustawowych, a jedynie na skutek mechanizmów rynkowych.

Deweloperzy oraz osoby prywatne samodzielnie budujące domy krytykują obowiązek zdobywania warunków zabudowy, o które czasami trudniej niż o pozwolenie na budowę. Czy one nadal będą obowiązywać?

- Faktycznie, obowiązek zdobycia przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy, tzw. wuzetki, a więc dokumentu określającego dopuszczane warunki zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, był od dawna krytykowany. Wuzetki miały być zastąpione zgodami urbanistycznymi i innymi elastycznymi formułami definiującymi możliwe zagospodarowanie nieruchomości. Póki co nowela pomija jednak te zmiany. Można dziwić się temu rozwiązaniu. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż jeżeli coś stanowiło rzeczywistą barierę czy utrudnienie dla budujących, to właśnie brak źródeł określających dopuszczalną zabudowę gruntu (mała liczba miejscowych planów) lub niepewność, uznaniowość i długi okres oczekiwania na wydanie wuzetki. Trzeba przy tym podkreślić, iż pozwolenie na budowę otrzymywało się co do zasady w znacznie krótszym czasie niż wuzetkę. Przykładowo: gdy pozwolenie na budowę można było otrzymać w dwa miesiące, tak na wuzetkę można było czekać i rok, i dwa lata. Jedyną pozostałością zakrojonych na szeroką skalę zmian jest wprowadzone do ustawy - Prawo budowlane pojęcie zgoda urbanistyczna. Przez to pojęcie rozumie się jednak stare instrumenty, a więc wuzetki i plany miejscowe. Trudno więc dociec, po co w ogóle wprowadza się pojęcie, które nie jest znane ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.


Czyżby ustawa nie wprowadzała żadnych zmian korzystnych dla inwestora?

- Nowe rozwiązania można raczej uznać za kontrowersyjne. Już wkrótce planowana inwestycja będzie jedynie zgłaszana właściwemu organowi. Urzędnik będzie uprawniony do zweryfikowania wniosku. Brak reakcji organu w ciągu 30 dni oznaczać będzie zgodę na budowę. Rejestracja budowy oznacza bowiem przyjęcie zgłoszenia bez sprzeciwu. Nie jest więc potrzebne wydanie jakiegokolwiek orzeczenia. Decyzja wydawana jest jedynie, gdy organ sprzeciwi się planowanemu zamierzeniu. W przypadku braku sprzeciwu organ dokona rejestracji budowy, czyli wprowadzi wzmiankę o inwestycji do właściwego rejestru. Rejestracja budowy w tym trybie nie odnosi żadnego skutku materialnoprawnego i jest jedynie formalną adnotacją w rejestrze. Skutki prawne wiążą się jedynie ze zgłoszeniem budowy i upływem 30-dniowego terminu (milcząca zgoda).

Co z terenami znajdującymi się w strefach chronionych takich jak Natura 2000?

- Decyzje podobne do dotychczasowych pozwoleń na budowę będą wymagane wyłącznie w odniesieniu do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000. W sejmowej wersji noweli decyzji o rejestracji budowy wymagały również inne przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko, a więc przedsięwzięcia wymienione w rozporządzeniu Rady Ministrów z 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko. Senackie poprawki doprowadziły do zmiany tego stanu rzeczy. Jeżeli nowela nie zostanie ponownie przemodelowana przez Sejm, wówczas decyzje analogiczne do obecnych pozwoleń na budowę będą wymagane tylko, gdy przedsięwzięcie będzie realizowane na obszarze Natura 2000. Wszystkie inne przedsięwzięcia, które wpływają szkodliwie na środowisko, będą mogły być realizowane w oparciu o najprostszy mechanizm zgłoszenia budowy i milczącej zgody organu. W takim trybie, a więc bez postępowania administracyjnego, bez pozwolenia na budowę, bez udziału i zawiadomienia stron (np. sąsiadów) będzie więc mogła powstać np. elektrownia, cementownia, składowisko odpadów, osiedle mieszkaniowe.


Co z obiektami znajdującymi się na terenach będących pod opieką konserwatora zabytków, jak Konstancin czy warszawska Sadyba?

- Jeżeli obiekt budowlany lub obszar nie jest wpisany do rejestru zabytków, lecz objęty jest ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas budowa, rozbudowa lub inne prace budowlane będą mogły być przeprowadzone po dokonaniu zgłoszenia - analogicznie jak wszystkie inne przedsięwzięcia. Jedynym odstępstwem jest tu obowiązek organu związany z koniecznością poinformowania o inwestycji wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeżeli konserwator nie zajmie stanowiska w ciągu 14 dni (licząc od dnia zgłoszenia zamiaru budowy do starosty, w praktyce więc konserwator będzie miał mniej czasu na działanie) uznaje się, że nie zgłosił zastrzeżeń. W praktyce więc możliwość ingerencji konserwatora zabytków w proces inwestycyjny będzie właściwie żaden.

Co nie będzie wymagało nawet zgłoszenia?

- Na przykład przyłączenie budynków do mediów. Natomiast pojawi się nowa kategoria obiektów wymagających zgłoszenia, które nie będą jednak wymagać sporządzenia projektu budowlanego, np. budynki gospodarcze, boiska, zatoki parkingowe na drogach ekspresowych i autostradach. Nie będzie trzeba robić zgłoszenia w przypadku remontu budynku, lecz konieczne będzie ustanowienie kierownika budowy. Dotyczyć to będzie także przebudowy obiektu budowlanego, przy której w razie potrzeby (bez doprecyzowania) niezbędne będzie sporządzenie projektu budowlanego. Zasadą przy inwestycjach, niezależnie od ich rodzaju i kubatury, będzie więc zgłoszenie budowy. W ten sposób można otrzymać zgodę na budowę np. domu jednorodzinnego, apartamentowca czy fabryki.


Jaki wpływ będą mieć sąsiedzi na budowę nowego obiektu?

- Praktycznie żaden. Sąsiedzi, których praw i interesów może dotyczyć planowana budowa, mogą uczestniczyć wyłącznie w postępowaniach budowlanych dotyczących przedsięwzięć realizowanych na obszarach objętych ochroną w ramach programu Natura 2000. W tym wypadku wydawana jest bowiem decyzja o rejestracji budowy, legitymująca inwestora do prowadzenia robót. W pozostałych przypadkach, a więc w zdecydowanej większości spraw, nie dojdzie do postępowania administracyjnego z udziałem stron. Sąsiedzi nie będą więc mogli działać tam, gdzie budowa następowała będzie na podstawie zgłoszenia, a tym bardziej wtedy gdy budowa będzie mogła być prowadzona nawet bez konieczności dokonania zgłoszenia.

Czy to oznacza, że pod oknem domu jednorodzinnego może powstać fabryka?

- Pomysłodawcy nowej ustawy uspokajają, że takie ograniczenia praw obywateli nie wywołają żadnego uszczerbku. Sąsiedzi będą mogli bowiem, tak jak dotychczas, aktywnie uczestniczyć w procedurze uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy, które - wbrew wcześniejszym zapowiedziom - na razie pozostały niezmienione. Trudno przyjąć bez zastrzeżeń taką argumentację. Po pierwsze, rzeczywisty wpływ przeciętnej jednostki na treść miejscowych planów jest nikły, po drugie - plany nadal nie są dostatecznie szczegółowe i zostawiają spory margines swobody co do możliwych warunków zagospodarowania terenu. Po trzecie, plan można już zastać i ma się wówczas mały wpływ na zmianę jego zapisów. Po czwarte, dla większości obszaru kraju nadal brak jest miejscowych planów i wówczas konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, tzw. wuzetki. Decyzje te są mocno uznaniowe, gdyż obowiązująca zasada "dobrego sąsiedztwa" daje organowi spory margines swobody przy określaniu warunków dopuszczalnego zagospodarowania terenu.

MAŁGORZATA ZAMORSKA

radca prawny, absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie. Należy do grona partnerów założycieli kancelarii bnt w Warszawie, specjalizuje się w doradztwie inwestorom w zakresie realizacji projektów inwestycyjnych dotyczących nieruchomości.

Źródło: http://www.gazetaprawna.pl/

drukuj stronę   2009-04-07