Kupowanie budynków i ziemi na licytacji to ryzykowne przedsięwzięcie
Nieruchomość wystawioną na sprzedaż przez komornika można kupić
tanio. Na nabywcę czyhają jednak pułapki
Można kupić nieruchomość i stać się jej właścicielem, ale przez długie lata
nie objąć jej we władanie.
– Z ogólnych zasad kodeksu postępowania cywilnego wynika, że z chwilą
nabycia nieruchomości wygasają prawie wszystkie obciążenia – mówi adwokat Rafał
Dębowski, partner w kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy.
Jest wszakże istotny wyjątek. Zawiera go art. 1002 k. p. c. Według tego
przepisu z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności
nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające z umowy najmu lub
dzierżawy. Tymczasem kodeks cywilny mówi, że nie można wypowiedzieć umowy najmu
lub dzierżawy z datą pewną (czyli z urzędową adnotacją, iż w określonym dniu
dokument istniał i został okazany urzędnikowi lub notariuszowi).
Wystarczy, że przed licytacją dłużnik podpisze ze znajomym umowę najmu na
dziesięć lat i ustali w niej bardzo niski czynsz, a umowę taką opatrzy datą pewną.
Przez dziesięć lat nowy właściciel nie rozwiąże umowy i nie będzie mógł nawet
zmienić wysokości czynszu.
– Nie znam żadnego przypadku, żeby sąd wydał orzeczenie unieważniające taką
umowę – dodaje mec. Dębowski.
Zdarza się, że dłużnicy specjalnie przed licytacją mówią o takiej umowie
potencjalnemu nabywcy, by zniechęcić go do zakupu.Niestety nawet przezorne
osoby mogą nabyć nieruchomość obciążoną taką umową. Nie ma bowiem obowiązku
ujawniania umów najmu w księdze wieczystej nieruchomości. Bardzo często też
dłużnik nie współpracuje z komornikiem, bo nie leży w jego interesie ujawnianie
takich informacji.Osoba, która bierze udział w licytacji, o rzeczywistym stanie
nieruchomości dowiaduje się dopiero, kiedy ją kupi. Nabywa się więc kota w
worku.
Potencjalni nabywcy nie mają tzw. interesu prawnego. Oznacza to, że nie mają
prawa przeglądania dokumentacji, takie jak np. pozwoleń na budowę. Jedyny
dokument, który mogą zobaczyć, to opis nieruchomości sporządzony przez
rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie komornika. Zawsze oczywiście można
obejrzeć nieruchomość, ale nie wszystko widać gołym okiem. Od momentu przybicia
nieruchomości na licytacji do jej rzeczywistego wydania może też upłynąć sporo
czasu. – Mało kto wie – wyjaśnia mec. Dębowski – że jeszcze wtedy dłużnik może
skorzystać z procedury odwoławczej i trzeba czekać na rozstrzygnięcie. Upływają
więc kolejne miesiące.
Tymczasem nabywca, żeby kupić nieruchomość, często zaciąga kredyt. Znane są
przypadki, kiedy bank żądał od kredytobiorcy, żeby w ciągu roku od przybicia
nieruchomości uzyskał wpis swojego prawa własności do księgi wieczystej
nieruchomości. Niestety minął rok, a wpisu nie udało się uzyskać.
Okazało się bowiem, że dłużnik odwołał się od postanowienia o przybiciu.
Efekt tego był taki, że nabywca zrezygnował z zakupu nieruchomości, stracił
wpłaconą zaliczkę oraz wadium wynoszące 10 proc. wartości licytowanej
nieruchomości. To nie był jednak koniec jego kłopotów. Bank zażądał od niego
realizacji umowy kredytowej.
Źródło: http://www.rp.pl/
drukuj stronę 2007-11-20
