Kiedy wyrośnie dom zamiast zboża
Jak wybudować na roli. Coraz więcej osób planuje kupno działki rolnej, by postawić na niej dom. Nie na każdym gruncie można jednak budować.
Ziemia rolna podlega w Polsce ochronie prawnej, która polega m.in. na
ograniczaniu przeznaczania jej na cele nierolnicze, np. pod zabudowę
mieszkaniową. Na gruncie rolnym można budować, jeśli został on odrolniony w
aktualnym (tj. sporządzonym po 1 stycznia 1995 r.) miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego.
Tam, gdzie aktualnych planów nie ma, sprawa wcale nie jest beznadziejna.
Trzeba tylko uważniej przyjrzeć się areałowi i sąsiedztwu upatrzonej działki i
przygotować na więcej urzędowych formalności. Ale to nie wszystko. Grunt trzeba
jeszcze wyłączyć z produkcji rolnej (szczegóły – D5). Dopiero wtedy można się
starać o pozwolenie na budowę.
Gdy gmina ma plan
Przed kupnem działki pod dom sprawdźmy w gminnym wydziale architektury, czy
na danym terenie można budować. Teren rolny przeznaczony pod budownictwo
jednorodzinne i zagrodowe powinien być oznaczony literami MNR. W planie szukamy
też informacji o powierzchni, jaką musi mieć działka rolna, aby można było
zbudować na niej dom. Najczęściej jest to 1 hektar. Koniecznie trzeba zapytać w
gminie, czy działka nie leży w strefie ochrony krajobrazowej albo na obszarze
Natura 2000, gdzie możliwości zabudowy są poważnie ograniczone. Nie zawsze
będzie to wynikało z samego planu. Jeśli nasza działka spełnia warunki do
zabudowy, to można kupować ziemię. Oczywiście należy pamiętać o prawie
pierwokupu, które przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych zawsze, gdy
przedmiotem transakcji jest ziemia rolna. ANR rzadko jednak korzysta z tego
prawa.Aby dostać pozwolenie na budowę, po podpisaniu ostatecznej umowy u
notariusza trzeba jeszcze rozpocząć starania o wyłączenie gruntu z produkcji
rolnej.
Działka w planie nieodrolniona
To zła wiadomość. Nie dostaniesz pozwolenia na budowę, dopóki działka nie
zmieni statusu, a to może nastąpić tylko podczas uchwalania nowego planu
zagospodarowania.
Gminy odralniają tereny co kilka – kilkanaście lat. Wtedy właściciel gruntu
powinien przypilnować terminu na zgłaszanie wniosków o odrolnienie działek.
Nie ma jednak gwarancji, że w nowym planie ziemia zostanie przeznaczona pod
zabudowę, jeśli np. jest bardzo oddalona od drogi publicznej. Małe szanse na
odrolnienie mają też grunty wysokiej jakości (klasy od I do III).
Gmina ma studium
Studium zagospodarowania przestrzennego to opracowanie poprzedzające
miejscowy plan zagospodarowania. O ile planów brak w bardzo wielu gminach, o
tyle studium posiada już większość. Uchwalony plan musi być zgodny ze studium.
Dlatego warto zajrzeć do udostępnianego w urzędach gmin studium i poszukać
działek, które zostały przewidziane do odrolnienia. Po uchwaleniu planu będzie można
tam zbudować dom.
Ciekawostką jest fakt, że decyzja o warunkach zabudowy (musisz się o nią
starać, gdy w gminie brakuje planu) wcale nie musi uwzględniać zapisów studium.
Nie ma planu, ale…
na działce stoją już budynki (np. stare, do rozbiórki) albo ich fundamenty –
oznacza to, że jej właściciel otrzymał już wcześniej pozwolenie na budowę
zagrody. Możesz rozebrać istniejący budynek i na jego miejscu wybudować coś
nowego albo przebudować, zmodernizować stare zabudowania, tak by dostosować je
do swoich potrzeb.
Ale uwaga, odbudowa nie może zmienić sposobu użytkowania działki ani
budynków. Będziesz musiał zatem udowodnić, że dom postawiłeś na fundamentach,
które kiedyś nosiły budynek mieszkalny, a nie np. oborę.Jeśli chciałbyś
powiększyć swój dom w stosunku do istniejących fundamentów, to musisz wystąpić
o decyzję o warunkach zabudowy. To samo dotyczy adaptacji budynku gospodarczego
na cele mieszkalne.
Nie ma planu ani budynków
Pozwolenie na budowę na działce rolnej może być wydane na podstawie decyzji
o warunkach zabudowy. Może ją otrzymać każdy, jeśli łącznie zostaną spełnione
następujące warunki:
1. Zabudowana jest co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej
samej drogi publicznej.
Warunku dobrego sąsiedztwa nie trzeba spełniać, jeśli gospodarstwo związane
z zabudową siedliskową (zagrodową) przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa
rolnego w danej gminie (zwykle 5 – 20 ha). Sprawdzisz to w urzędzie gminy. O
budowę siedliska może jednak wystąpić tylko rolnik, czyli właściciel
ponadhektarowego gospodarstwa rodzinnego. W niektórych gminach wystarczy złożyć
oświadczenie, że ma się takie gospodarstwo.
Jeśli upatrzyłeś sobie mniejszy kawałek ziemi, ale rolnik, od którego chcesz
ją kupić, jest właścicielem większego gospodarstwa, to lepiej będzie, jeśli to
on wystąpi o warunki zabudowy zagrodowej i rozpocznie budowę (np. wyleje
fundamenty). Dopiero wtedy podpisz z nim przedwstępną umowę kupna-sprzedaży.
W niektórych gminach wymóg zabudowania nie musi dotyczyć działki
bezpośrednio przylegającej, ale znajdującej się w strefie oddziaływania
architektonicznego. Chodzi o to, by nowo budowany dom nawiązywał do otoczenia
(tzw. dobre sąsiedztwo).
2. Działka ma dostęp do drogi publicznej.
Nie musi to być dostęp bezpośredni. Wystarczy, gdy do drogi publicznej
prowadzi droga prywatna – własna albo przez cudzą posesję na podstawie
ustanowionej służebności.
3. Nie jest potrzebna zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na
cele nierolnicze.
Taka zgoda nie będzie potrzebna, jeśli w starym planie zagospodarowania
(sprzed 1995 r.) działka była przewidziana pod zabudowę. Możliwość odrolnienia
takich działek została utrzymana w mocy, mimo że stare plany zagospodarowania
już wygasły.
4. Istniejące lub projektowane uzbrojenie działki musi być wystarczające
do rozpoczęcia budowy.
Będziesz musiał zdobyć zaświadczenia przedsiębiorstw zarządzających siecią
(na przykład elektryczną lub kanalizacyjną), że istniejące instalacje lub
planowana ich rozbudowa są wystarczające do rozpoczęcia inwestycji budowlanej.
5. Decyzja musi być zgodna z odrębnymi przepisami. Chodzi m.in. o
przepisy dotyczące ochrony środowiska lub zabytków.
Źródło: http://www.rp.pl/
drukuj stronę 2007-11-20
