Zapytaj eksperta - kto powinien zapłacić za wycenę nieruchomości przy kredycie
Bank, a właściwie pośrednik kredytowy oferujący mi jego kredyt, zażądał ode mnie wyceny domu, który chcę kupić, informując, że mam zdolność kredytową. Zrobiłem wycenę. Okazało się jednak, że kredytu nie dostanę, bo bank postawił dodatkowe warunki. Kto zatem ma mi zwrócić kilkaset złotych wydane na wycenę – bank czy pośrednik? Umowy pisemnej nie mam. (nazwisko do wiadomości redakcji)
– Bank może żądać przedstawienia operatu szacunkowego nieruchomości mającej być przedmiotem zabezpieczenia, ma też prawo pobierać opłaty za rozpoznawanie wniosków kredytowych. Nikt jednak nie może wprowadzać potencjalnego kredytobiorcy w błąd, w tym zapewniać, że ma zdolność kredytową, tylko po to, by skłonić go do zapłacenia za wycenę nieruchomości.
Rozmyślne wprowadzanie kontrahentów w błąd jest bezprawne, co wynika z ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, gdy chodzi o wprowadzanie w błąd przedsiębiorcy, lub z ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (tudzież innych ustaw konsumenckich), gdy dotyczy to konsumenta.Szkoda, czyli wydatkowanie pieniędzy na niepotrzebny potencjalnemu kredytobiorcy operat, jest określona. Związek między wprowadzeniem w błąd przez pośrednika a zbędnym wydatkiem klienta wydaje się istotny. Gdyby pośrednik nie zapewnił oszukańczo kontrahenta, że ma on zdolność kredytową, klient nie poniósłby szkody, mógłby np. znaleźć bank, który oszacowanie zabezpieczenia wlicza w opłatę wstępną. Istota wspomnianego związku wynika też z faktu, że osoba zapewniona o zdolności kredytowej może sądzić, iż otrzyma kredyt, bo – poza zdolnością kredytową, w tym historią kredytową i zdolnością do czynności prawnych – nic innego nie warunkuje otrzymania kredytu. Wydaje się więc, że istnieje podstawa do zasądzenia przez sąd odszkodowania na rzecz klienta od pośrednika na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego (k.c.).
Istotne jest też ustalenie charakteru, w jakim działał pośrednik: czy jest on instytucją finansową działającą na zlecenie klienta, czy przedsiębiorstwem pomocniczych usług bankowych. Ostatnia z wymienionych okoliczności jest istotna dla ustalenia odpowiedzialności banku. Jeśli ta okoliczność wystąpi, można rozważać odpowiedzialność banku za działania pośrednika.
Do umowy między bankiem a przedsiębiorstwem pomocniczych usług bankowych (nawet jeśli w jego nazwie nie ma mowy o „pomocniczych usługach bankowych”) może znaleźć zastosowanie art. 750 k.c., a przez niego art. 737 k.c. Zgodnie z wymienionymi przepisami pośrednik mógłby odstąpić od wskazanego przez bank sposobu wykonania usług, jeśli nie miał możliwości uzyskania zgody banku, a zachodził uzasadniony powód do przypuszczenia, że bank zgodziłby się na zmianę, gdyby znał stan rzeczy. Może to wskazywać, iż pośrednik podlegał kierownictwu banku i miał obowiązek stosowania się do jego wskazówek. Czynności te były najpewniej wykonywane na rachunek banku, bo przecież pośrednik nie działałby na rzecz banku grzecznościowo.
W wypadku udowodnienia ostatnich z ww. okoliczności zastosowanie znalazłby art. 430 k.c. i uzasadniona byłaby odpowiedzialność banku. O działaniu pośrednika na rachunek i zgodnie ze wskazówkami banku może świadczyć wręczenie przez niego czytelnikowi dokumentów z logo banku, np. wniosku o udzielenie kredytu czy formularza dotyczącego zdolności kredytowej, zamieszczenie nazwy i logo banku w lokalu pośrednika itd.
Przy obecnych cenach nieruchomości zapewne do niniejszego przypadku nie ma zastosowania ustawa o kredycie konsumenckim. Czytelnik nie będzie mógł się powoływać na jej przepisy, ale zgodnie z powyższymi argumentami nie jest pozbawiony szans w procesie. Pośrednik powinien informować o zmianach prawa lub stosowanych przez bank zasadach, chyba że informacje pośrednika i zlecenie przez klienta wyceny oddzielał długi okres czasu, wówczas powództwo byłoby niezasadne, bo pośrednik mógłby sądzić, że klient zrezygnował z transakcji.
Jan Wojciszke, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
drukuj stronę 2008-01-07
