Umowa przedwstępna tylko u notariusza
Deweloperzy oraz ich klienci będą musieli zawierać umowy przedwstępne w formie aktu notarialnego. Ma to ukrócić nieprawidłowości w obrocie mieszkaniami.
Deweloperzy nie mogą narzekać na brak klientów. Niektórzy z nich postępują wobec nich nieuczciwie.
– Notarialne umowy przedwstępne pozwolą wyeliminować wiele nieprawidłowości – uważa wiceminister infrastruktury Piotr Styczeń. Ministerstwo Infrastruktury poważnie rozważa więc, czy kontynuować pracę nad projektem ustawy o ochronie nabywców w umowach z podmiotami profesjonalnymi. To pomysł poprzedniego rządu. Nie został urzeczywistniony, bo kadencja Sejmu była krótsza. W opinii ministra Stycznia nowe przepisy dałyby kupującym mieszkania poczucie bezpieczeństwa i gwarancję, że otrzymają klucze do własnego lokalu. Obecnie bywa z tym różnie.
Poparcie rzecznika
Potrzebę wprowadzenia uregulowań chroniących klientów deweloperów widzi także rzecznik praw obywatelskich. Do jego biura trafiają skargi od poszkodowanych przez deweloperów. I nie są one, według rzecznika, pozbawione racji.
W jego opinii brakuje także przepisów określających wzajemne prawa i obowiązki stron umów, sposób ich wykonania oraz zasady odpowiedzialności. W ubiegłym tygodniu rzecznik wystąpił do ministra infrastruktury z pytaniem, czy zamierza uregulować tę sprawę.
– Obowiązkowa forma notarialna to nic nowego – uważa Stefan Jacyno, adwokat, wspólnik Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – W tej chwili deweloperzy, zanim wybudują lokal, zawierają z klientami dwa rodzaje umów: zobowiązujące i przedwstępne.
Te pierwsze muszą mieć formę aktu notarialnego, inaczej są nieważne. W takiej umowie przedsiębiorca zobowiązuje się wybudować lokal i przenieść na kupującego jego własność.
Wolą zwykłe pisemne umowy
– Deweloperzy – dodaje mec. Jacyno – niechętnie je zawierają. Muszą bowiem sprostać warunkom, które przewiduje art. 9 ustawy o własności lokali. A te są niemałe. Deweloper musi być właścicielem (użytkownikiem wieczystym) gruntu oraz posiadać ostateczne pozwolenie na budowę, a roszczenie kupującego ma być wpisane do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej, na której stawiany jest budynek. Na podstawie takiej umowy można również udać się do sądu z żądaniem przeniesienia własności lokalu.Z tych powodów deweloperzy wolą zwykłe pisemne umowy przedwstępne zawierane na podstawie art. 389 kodeksu cywilnego, zobowiązujące jedynie do zawarcia kolejnej umowy, tym razem przenoszącej własność lokalu. Oczywiście można je spisać u notariusza, ale nie ma takiego obowiązku. Deweloperom zaś na tym specjalnie nie zależy, a kupujących odstraszają koszty notarialne.
Tymczasem forma notarialna jest dużo bardziej bezpieczna.
Są plusy i minusy
Gdyby pomysł ministra infrastruktury został wcielony w życie, to umowy przedwstępne, podobnie jak zobowiązujące, byłyby zawierane w formie notarialnej. Ma to swoje wady i zalety.Osobie, która podpisała zwykłą umowę pisemną, przysługuje tylko roszczenie odszkodowawcze, i to zazwyczaj w granicach stosunkowo niskich kar umownych.
Forma notarialna daje natomiast gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki umowy się nie zmienią.
Obie strony umowy mają bowiem obowiązek dotrzymać zawartych w niej postanowień. Poza tym, gdy deweloper chce się wycofać z umowy, klient ma prawo żądać w sądzie cywilnym przeniesienia własności mieszkania. Orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli dewelopera.
Forma notarialna ma tę wadę, że jest droga. Kosztuje nie tylko jej zawarcie, ale też wprowadzenie do niej jakichkolwiek zmian, wymaga to bowiem wizyty u notariusza.
Można się jednak umówić z rejentem, że podpisze się u niego także umowę przenoszącą własność mieszkania.
Wtedy bardzo często notariusze w zamian za to decydują się pobrać niższe wynagrodzenie.
Małgorzata Rothert - rzecznik praw konsumentów w WarszawieTo dobry pomysł. Sądzę, że gdyby wszystkie umowy przedwstępne były zawierane notarialnie, mniej byłoby problemów z deweloperami. Wśród nich wciąż jest bardzo wielu nieuczciwych. Świadczy o tym m.in. liczba skarg, które do nas trafiają.
W tamtym roku na 19 tys. udzielonych porad 2 tys. dotyczyło właśnie usług deweloperskich. W sześciu sprawach pomagaliśmy przygotować pozew. Jedna już się zakończyła, pozostałe są w toku, dotyczą tego samego problemu. W tej zakończonej deweloper nie chciał zapłacić kary umownej wynikającej z umowy przedwstępnej. Sąd uznał roszczenie jego klienta.
drukuj stronę 2008-01-30
