Jeśli inwestować, to w nowe projekty
Specjaliści radzą, by w celach inwestycyjnych wybierać nowe lokale, także w miejscowościach turystycznych. Na najszybszy zysk można liczyć, kupując luksusowe apartamenty. Tymczasem na mieszkaniach w blokach z wielkiej płyty można już tylko stracić.
Polski rynek nieruchomości największe zwyżki cen ma już za sobą i nieprędko powtórzą się zyski w wysokości 70 proc., a nawet wyższe w skali roku. Nie oznacza to jednak, że w nieruchomości nie warto inwestować. Trzeba tylko wiedzieć, w jakie. Tym bardziej że sytuacja na giełdzie i rynkach finansowych skłania do poszukiwania alternatywnych form inwestowania.
– W ciągu ostatnich pięciu lat inwestowanie na rynku nieruchomości traktowano prawie tak jak grę na giełdzie. Dziś podejście inwestorów będzie musiało się zmienić – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym.
Oceń ryzyko
Jeszcze dwa – trzy lata temu, inwestując na rynku mieszkaniowym, można było połączyć dwie rzeczy, które w biznesie współwystępują bardzo rzadko: można było dokonywać niskokapitałowych inwestycji krótkoterminowych zorientowanych na wysokie zyski przy relatywnie niskim ryzyku. Ogromna przewaga popytu nad podażą właściwie minimalizowała niebezpieczeństwo poniesienia strat.
– Dziś rynek mieszkaniowy znalazł się w pewnym zawieszeniu. Do czynników fundamentalnych, które na to wpłynęły, należy zaliczyć odpływ kapitału spekulacyjnego oraz zdecydowany wzrost podaży w krótkim okresie. Oprócz tego trzeba wziąć pod uwagę czynnik psychologiczny: obserwując rynek, nabywcy zaczęli wstrzymywać się z podejmowaniem decyzji – mówi Kazimierz Kirejczyk.
W sytuacji, w której przyszłość rynku nie jest do końca jasna, podejmowanie decyzji inwestycyjnej, zwłaszcza krótkoterminowej, jest obarczone wysokim ryzykiem. Na rynku mieszkaniowym nadszedł więc taki moment, w którym do inwestowania trzeba podchodzić dosyć ostrożnie.
Zmień filozofię
Co w tej sytuacji można polecić inwestorom?Gdy na rynku następuje stabilizacja cen, a nawet lekkie spadki, wygłaszanie rekomendacji dla całego sektora staje się bardzo ryzykowne. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka wiele wskazuje na to, że nastąpi powrót do tradycyjnego myślenia o rynku nieruchomości jako o sektorze, w którym z zasady inwestuje się długoterminowo, nie po to, aby uzyskać spektakularne zyski, ale po to, by mieć relatywnie wysoką szansę osiągnięcia umiarkowanego zysku w dłuższym okresie.
– Należy uważnie się przyglądać konkretnym przedsięwzięciom, zwracając uwagę na ich jakość, szanse długoterminowego wzrostu wartości, ryzyko związane z inwestycją, możliwość pojawienia się w pobliżu projektów konkurencyjnych lub niekorzystnych zmian. Słowem – wracamy do podstaw, odchodząc od filozofii „hit and run”, do której zdążyliśmy się już przyzwyczaić – mówi Kirejczyk.
Spenetruj rynek
Większość statystyk operuje cenami średnimi, które dobrze pokazują trendy, ale niewiele mówią o rzeczywistych zmianach cen konkretnych mieszkań.
– Tymczasem właściwy wybór mieszkania i jego lokalizacji jest kluczem do sukcesu – uważa Paweł Majtkowski, analityk Expandera. Jego zdaniem dziś, aby zarobić na mieszkaniu, trzeba dokładnie przeanalizować lokalny rynek. Liczy się bowiem nie tylko wybrana dzielnica, ale nawet ulica. Na wartości najwięcej będą zyskiwać atrakcyjne lokalizacje, np. w Warszawie okolice II linii metra czy Stadionu Narodowego. Na ponadprzeciętne zyski – nawet ponad 20 proc. w ciągu roku – mogą także liczyć osoby inwestujące w luksusowe apartamenty. Takie jak na przykład budowane apartamentowce Złota 44 w Warszawie czy Sky Tower we Wrocławiu. Podaż takich luksusowych mieszkań jest wciąż zbyt mała, a kupujących je zamożnych Polaków ciągle przybywa.
Czy to znaczy, że w rynek wtórny w ogóle nie opłaca się inwestować?
— Minęły już czasy, kiedy na szybkich transakcjach można było osiągać bardzo wysokie zyski. Nie oznacza to jednak, że inwestowanie w mieszkania na rynku wtórnym jest nieopłacalne. Szybkie transakcje spekulacyjne ustąpią pewnie miejsca inwestycjom długoterminowym — mówi Marcin Jańczuk z firmy Polanowscy Nieruchomości.
Kupuj nowe
– Nie ulega wątpliwości, że zyski rzędu kilkudziesięciu czy nawet kilkunastu procent w krótkim czasie raczej już nie wrócą. Mieszkania w największych miastach będą nadal drożały, jednak w tempie nieprzekraczającym 5 – 7 proc. rocznie – uważa Paweł Urban z Home Broker.Dla wytrawnych inwestorów to mało. Mniejsze miejscowości przeżyły już swój boom, po którym w wielu miejscach pozostały mocno zawyżone ceny. Szczególnie złe prognozy dotyczą części mieszkań na rynku wtórnym, głównie tych z wielkiej płyty – na nich można już tylko stracić.– Najbezpieczniej jest inwestować na rynku pierwotnym – tutaj można jeszcze zarobić nawet 15 – 20 procent w perspektywie najbliższych dwóch lat. Jeśli takie mieszkanie będzie wykończone w odpowiednio wysokim standardzie oraz dobrze zlokalizowane, np. w pobliżu biurowców, to na wynajmie można nieźle zarobić – przekonuje Paweł Urban. Rentowność z wynajmu mieszkań menedżerom niższego i średniego szczebla jest niemal dwukrotnie wyższa niż standardowego mieszkania dla rodziny – według naszych analiz jest to 5,7 proc. wobec 3 proc.
Szukaj w kurortach
Katarzyna Kłodzińska, doradca zarządu ds. inwestycji w redNet Investment, uważa, że wzrost cen będzie jednak znacznie mniejszy.– Wiele firm doradczych uważa, że w Polsce zwyżki stawek wciąż będą osiągały 10 – 15 proc. Tym samym kreują niesłuszny popyt na inwestowanie w nieruchomości, w których nie ma dalszych podstaw do wzrostu. Należy zatem krytycznie przysłuchiwać się prognozom, a nieruchomość wybierać bardzo ostrożnie lub szukać nowych możliwości inwestycyjnych za granicą – podpowiada Katarzyna Kłodzińska.
Specjalistka jest zdania, że w Polsce warto interesować się mieszkaniami zarówno w dużych ośrodkach akademickich, jak i w miejscowościach turystycznych. Przy inwestowaniu w nieruchomości najważniejsza jest niska, konkurencyjna cena danego lokalu. Zawsze należy zrobić porównanie z pozostałymi inwestycjami w okolicy oraz zwracać uwagę na infrastrukturę towarzyszącą. Kolejną korzyścią jest możliwość dokonywania zakupów pakietowych, które niejednokrotnie gwarantują niższą cenę (działa tu mechanizm skali – deweloperowi bardziej opłaca się sprzedaż jednocześnie kilku mieszkań), jak i wybór najlepszych lokali.
Doceń rewitalizację
Według Kazimierza Kirejczyka szczególnie uważnie warto śledzić działania rządowe zmierzające do wdrożenia programów rewitalizacji zdegradowanych centrów miast. Działania rewitalizacyjne mają na celu przekształcenie zniszczonych fragmentów miast w dzielnice harmonijnie łączące funkcje mieszkalne, rekreacyjno-kulturalne oraz miejsca pracy. Inwestując w nieruchomości w obszarach, które zostaną objęte takim programem, można się spodziewać wsparcia ze strony sektora publicznego, a wzrost wartości nieruchomości powinien być wyraźnie szybszy niż przeciętnie w danym mieście.
Hobbystom natomiast pozostaje polowanie na okazje. Rada dla nich: na rynku wciąż istnieje zapotrzebowanie na lokale w stosunkowo niewielkich kameralnych budynkach o bardzo dobrej jakości i wysokim poziomie bezpieczeństwa. Jest to towar, który ma swoją obiektywną, stabilną wartość użytkową, niezależnie od zawirowań na rynku mieszkaniowym.
– Druga rzecz, nad którą być może warto się zastanowić, to nadal rozsądne inwestowanie w tereny obecnie rolnicze, nienadające się bezpośrednio pod zabudowę, które w kilkuletniej perspektywie mogą zmienić status prawny w rozumieniu planów zagospodarowania przestrzennego i w konsekwencji istotnie zmienić wartość – mówi Kazimierz Kirejczyk.
Wybieraj grunty
Inwestowanie w ziemię poleca także wielu innych analityków. Atrakcyjnie położona, po zmianie przeznaczenia z rolnego na budowlane może zyskać na wartości kilka, a nawet kilkadziesiąt razy.
– Największą popularnością cieszą się działki o powierzchni od 1000 do 1500 mkw., w odległości nie większej niż 15 – 20 km od centrum miasta. Istotny jest także dobry dojazd, dostępność środków komunikacji zbiorowej czy sposób zagospodarowania okolicy – mówi Paweł Urban.Atrakcyjnych działek jest jednak na rynku coraz mniej, a sytuację pogarsza to, że od kilku miesięcy właściciele wstrzymują się ze sprzedażą w nadziei na uzyskanie znacznie wyższej ceny w późniejszym terminie. Trudno się z nimi nie zgodzić.
Dziś trudno jest znaleźć pod Warszawą dobrą działkę w cenie poniżej 300 zł za mkw., a nierzadko można spotkać nawet grunty droższe niż 600 zł za mkw. Jeszcze kilkanaście miesięcy temu podobne działki kosztowały od 50 do 200 zł za mkw. Analogiczna sytuacja występuje na rynku domów. Jesienią 2006 r. zakup gotowego segmentu w stanie surowym, z niedużą działką, na obrzeżach Warszawy czy Krakowa wiązał się z wydatkiem rzędu 350 – 400 tys. zł.
– Dziś znalezienie domu w podobnych lokalizacjach za mniej niż 700 tys. zł graniczy z cudem. Z pewnością więc ceny gruntów budowlanych w dalszym ciągu będą rosły. Trudno przewidzieć tempo wzrostu, ale na pewno będzie ono większe niż w przypadku mieszkań – mówi Paweł Urban.
– Prawdopodobnie taka sytuacja utrzyma się aż do całkowitej równowagi rynkowej, kiedy to relacje cenowe pomiędzy mieszkaniami a ziemią wrócą do poziomu sprzed dwóch lat.
Źródło : Rzeczpospolitadrukuj stronę 2008-02-11
