Przybędzie mieszkań w gotowych budynkach
Utrzymywanie niesprzedanych lokali po oddaniu budynku do użytku to dodatkowe obciążenie dla deweloperów, bo generuje koszty. Mimo mniejszego popytu mieszkania znajdujące się w ukończonych osiedlach wciąż stanową rzadkość na warszawskim rynku nieruchomości. A jeżeli już natrafimy na taką ofertę, to będą to głównie niezbyt atrakcyjne lokale lub apartamenty, na które trzeba wydać astronomiczne sumy.
Kupujący z rozrzewnieniem mogą wspominać rok 2004, kiedy to odsetek ukończonych mieszkań w całej ofercie deweloperów wynosił ponad 21 proc. Od tamtej pory systematycznie się zmniejszał. - Na koniec 2005 r. wynosił już 19,1 proc., by drastycznie obniżyć się w IV kwartale 2006 r. i osiągnąć poziom 2,2 proc. Wyraźnie widać zatem, że 2006 r. był najlepszym dla deweloperów okresem sprzedaży. Rosły ceny, a klienci kupowali wszystko - mieszkania małe i duże, w dobrej i złej lokalizacji. Po okresie wielkiej wyprzedaży wskaźnik dostępności gotowych mieszkań osiągnął poziom 1,7 proc. - mówi Maciej Dymkowski z redNet Consulting.
Na szczęście dla klientów od 2007 r. sytuacja zaczęła się poprawiać. Według danych redNet Consulting wskaźnik dostępności określający, ile lokali w ogólnej ofercie mieszkań jest gotowych do zamieszkania na koniec stycznia w Warszawie, wynosił 2,5 proc.
W stolicy przybywa gotowych mieszkań
Z danych serwisu Tabelaofert.pl w Warszawie można znaleźć ok. 500 mieszkań w budynkach, których budowa dobiegła końca. Liczba ta wzrasta do ok 800, jeśli przejrzymy oferty pośredników, którzy oferują nowe lokale z drugiej ręki. Specjaliści podkreślają jednak, że nie są to perełki. - To często mieszkania duże, zaplanowane z rozmachem nieadekwatnym do charakteru inwestycji lub mieszkania położone w nieatrakcyjnych miejscach w budynku, niefunkcjonalnie zaprojektowane - mówi Anna Terlecka z CB Richard Effis.
W ofercie deweloperów zostają mieszkania, które nie spotykają się z zainteresowaniem kupujących. Słabo sprzedają się mieszkania na parterze, lokale bardzo duże, których metraż przekracza 100 mkw., a cena wynosi powyżej 1 mln zł. Ostudzenie zapału inwestycyjnego nie sprzyja również sprzedaży kawalerek.
Gdzie i co czeka na klientów
Sytuacja wygląda podobnie w większości dzielnic. - Na Bemowie znajdziemy mieszkania bardzo duże, bo 3,4-pokojowe lub kawaleria na parterze. Na Bielanach są to bardzo duże mieszkania 3,4-pokojowe. Na Mokotowie podobnie - mieszkania 3,4, a nawet 5-pokojowe, których cena grubo przekracza 1 mln zł. Praga-Północ to przede wszystkim kawalerki na pierwszym piętrze, mniejszy udział stanowią lokale 2,3-pokojowe.
Na Ursynowie przeważają głównie mieszkania l, 2-pokojowe na parterze lub bardzo duże 4,5-pokojowe. W Wawrze mimo stosunkowo niskich cen mieszkanie dostępne od zaraz można już znaleźć za 238 tys. zł. Z kolei na Białołęce nie znajdziemy mieszkań gotowych do zamieszkania - wylicza Maciej Dymkowski.
Dość duża liczba gotowych lokali dostępna jest w Wilanowie. Wynika to z bardzo dużej podaży. Znaleźć tam można zazwyczaj bardzo duże, 3, 4-pokojowe mieszkania, których metraż przekracza 100 mkw, nierzadko na parterze, a ich ceny często przekraczają 1 mln zł.
Moje mieszkanie to dziura w ziemi
Skąd w stolicy tak mało nowych mieszkań gotowych do zamieszkania? Warszawa wyróżnia się systematycznym wzrostem wskaźników przedsprzedaży dla mieszkań planowanych do oddania w kolejnych okresach 2007 i 2008 r. Wynika to z jednej strony z wciąż stabilnego popytu, z drugiej - z długofalowych technik marketingowych stosowanych przez deweloperów, wiążących się z wcześniejszym wprowadzeniem produktu do oferty. Krótko mówiąc, klienci w stolicy przyzwyczajeni są do kupowania mieszkań na etapie tzw. dziury w ziemi. Prognozy analityków nie budzą jednak wątpliwości. Wraz ze zwiększoną podażą przybywać będzie lokali w ukończonych budynkach. Rynek zaczął zachowywać się tak, jakby podaż zrównoważyła, a nawet przewyższyła popyt. Stąd pojawiające się w ofercie mieszkania gotowe, które do momentu oddania do użytkowania nie znalazły nabywcy. W 2008 r. czas sprzedaży wydłuży się. Na rynku po raz pierwszy od kilku lat mogą pojawiać się na większą skalę gotowe, niesprzedane mieszkania.
Deweloperzy nie są zachwyceni
Deweloperzy, choć nie panikują, nie mogą cieszyć się z takiego obrotu sytuacji. - Rzadko w swoich obliczeniach i planach brali pod uwagę możliwość niesprzedania wszystkich mieszkań przed zakończeniem budowy. Takie sytuacje budzą ich niepokój - uważa Anna Terlecka, choć zaraz dodaje, że projekty przemyślane i odpowiednio wypromowane zawsze cieszyć się będą powodzeniem wśród kupujących.
Lokale, których sprzedaż się wydłuża, to dodatkowe koszty dla firm budowlanych. - Niewątpliwie pula mieszkań niesprzedanych po zakończeniu inwestycji i oddaniu jej do użytkowania jest uciążliwa dla dewelopera. Musi on bowiem ponosić koszty związane z opłatami administracyjnymi oraz partycypować w innych kosztach wspólnoty mieszkaniowej - dodaje ekspert CBRE.
Aby nie dopuścić do takiej sytuacji, część inwestorów zdecydowała się wstrzymać rozpoczynanie nowych budów. Możliwe jednak jest też to, że inwestorzy o stabilnej sytuacji finansowej, którzy zainteresowani będą zwiększaniem marży, będą świadomie przesuwać termin sprzedaży mieszkań, licząc na powrót dobrej koniunktury.
Źródło: http://tabelaofert.pl/
drukuj stronę 2008-02-13
