Użytkowanie wieczyste trzeba zlikwidować
Należy przyznać rację Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego i opowiedzieć się za całkowitą likwidacją użytkowania wieczystego. Instytucja ta nie sprawdza się głównie tam, gdzie kto inny jest inwestorem budynku, a kto inny właścicielem gruntu. Z tego względu należy przywrócić instytucję prawa zabudowy. Byłoby to z korzyścią dla właścicieli gruntów, inwestorów i prawników.
Nowoczesne technologie, najnowsze osiągnięcia w zakresie produkcji materiałów budowlanych, odwaga konstruktorów w dziedzinie obliczeń wytrzymałościowych, czy wreszcie niezwykle śmiała i wyrafinowana wizja budowli przyszłości pojawiająca się na deskach kreślarskich pracowni architektonicznych stają się coraz większym powodem do zmartwień dla prawników. Jak bowiem ma sobie poradzić prawnik, gdy chce opisać na płaszczyźnie prawa rzeczowego następujące pomysły z dziedziny budowlano-architektonicznej:
- wielopiętrowy budynek zbudowany na sztucznej płycie położonej nad linią kolejową,
- szlak superszybkiej kolei magnetycznej zbudowany na słupach, zaledwie 3-4 metry nad poziomem gruntu,
- miejska autostrada osadzona na dachach budynków,
- parking wielopoziomowy usytuowany pod głównym placem miasta,
- sklepy czy lokale gastronomiczne usytuowane pod skrzyżowaniami głównych ulic lub w prześwitach wiaduktów albo mostów,
- hotele wznoszone na zaporach wodnych, czy wreszcie
- elektrownie wodne przegradzające wody płynące?
W krajach, w których właściciel nieruchomości i osoba dokonująca opisanych inwestycji to jeden i ten sam podmiot (Skarb Państwa), problem na płaszczyźnie prawa rzeczowego w ogóle się nie ujawnia.
Wskazane budowle nie mogą w Polsce powstać tylko dlatego, że księga druga kodeksu cywilnego nie przewiduje żadnej prawno-rzeczowej możliwości rozwiązania problemu w sposób, który usatysfakcjonowałby właściciela nieruchomości i inwestora.
A przecież idea jest prosta: z tej samej nieruchomości (rozumianej jako trójwymiarowa bryła) powinni mieć możliwość jednoczesnego korzystania (na zasadach właścicielskich) właściciel gruntu i właściciel budowli.
Instytucja użytkowania wieczystego zupełnie się do tego nie nadaje. Użytkownik wieczysty, nabywając uprawnienie do korzystania z gruntu, pozbawia tej możliwości właściciela. Oznacza to, że instytucja ta została pomyślana dla nieruchomości rozumianej jako dwuwymiarowa figura. Nie odpowiada to dzisiejszym potrzebom. I to nie tylko dlatego, że zakres tej instytucji jest zbyt wąski, ale przede wszystkim dlatego, że podmiotami uprawnionymi do oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste są jedynie jednostki samorządu terytorialnego albo Skarb Państwa.
Należy przyznać rację Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego i opowiedzieć się za całkowitą likwidacją użytkowania wieczystego.
Należy przywrócić znaną województwom zachodnim II Rzeczypospolitej instytucję prawa zabudowy. Podmiot, na rzecz którego właściciel nieruchomości ustanowi prawo zabudowy, stanie się właścicielem wzniesionego obiektu (podziemnego, nadziemnego, albo usytuowanego nad wodami) i jednocześnie uzyska prawo użytkowania nieruchomości w oznaczonym zakresie. Jego prawo byłoby w pełni zbywalne, dziedziczne, podlegałoby egzekucji. Uprawniony z tytułu prawa zabudowy mógłby korzystać ze swojej rzeczy, posiadać ją i rozporządzać nią. W pozostałym zakresie, tzn. niewymienionym w umowie, mógłby korzystać z nieruchomości - rozumianej jako bryła - sam jej właściciel. Każdy podmiot, a nie tylko gmina lub Skarb Państwa, mógłby ustanowić prawo zabudowy.
Może się w pierwszej chwili wydawać, że jest to zbyt śmiała reforma. Jeżeli sobie jednak uzmysłowimy, że potrzebujemy inwestorów, których nie możemy odstraszyć starymi rozwiązaniami prawnymi, że musimy zbudować choćby część z tych dziwnych budowli, a Skarb Państwa lub sama gmina sobie z tym nie poradzą, że przepisy unijne o obowiązku zwiększania udziału energii odnawialnej już dają o sobie znać, że Euro 2012 nie uda się odsunąć w czasie, to wydaje się, że nadszedł czas na tę zmianę.
Źródło: http://www.gazetaprawna.pl/
drukuj stronę 2008-02-19
