Kontakt:

Usługi geodezyjne

SKALAR

Waldemar Wrześniewski

ul. Długa 30D9
84-240 Reda
­

skalar@post.pl

NIP: PL 841-121-57-69
REGON: 771277167

Ziemia rolna coraz częściej postrzegane jest jako doskonała lokata kapitału. Ostatni boom na rynku nieruchomości sprawił, że inwestowanie pieniędzy w tego rodzaju grunty stało się bardziej opłacalne. Niektórzy nabywcy kupują ziemię z myślą o wybudowaniu na niej domu w dalszej przyszłości, inni z zamiarem sprzedania z dużym zyskiem.

Najchętniej kupowane są działki w pobliżu dużych miast, ale problemów z ich zbyciem nie mają także właściciele gruntów w mniej atrakcyjnych częściach kraju. Mimo istotnego wzrostu cen działek rolnych w ostatnich dwóch latach wciąż są one nieporównywalnie tańsze od budowlanych. Ich wartość zależy od tego, czy istnieją szanse na zmianę ich przeznaczenia. Dlatego zanim przystąpimy do transakcji, koniecznie należy odwiedzić najbliższy urząd gminy i sprawdzić, czy zostało uchwalone dla danego terenu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego przygotowywane są plany miejscowe. W studium zawarte są zapisy dotyczące konkretnych działek.

– Udany zakup to nabycie takiego gruntu, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego został odrolniony. Należy się więc udać do urzędu gminy i sprawdzić, czy ma ona obowiązujący plan i jakie przeznaczenie przewidziano w nim dla działki, którą zamierzamy kupić – mówi Karolina Łączka, Sales and Marketing Manager w krakowskiej firmie Remin Nieruchomości. – Jeśli plan nie przewiduje w tym miejscu zabudowy, lepiej wstrzymać się z zakupem. Gdy działka jest objęta planem zagospodarowania, po zakupie gruntu wystarczy wystąpić do starostwa o wyłączenie go z produkcji rolnej i od razu można rozpocząć starania o pozwolenie na budowę. Jeśli zatem działka leży w gminie, która nie ma aktualnego planu ani go nie przygotowuje, lepiej zrezygnować z zakupu – uważa. Zgoda na wyłączenie z produkcji jest konieczna, gdy ziemia jest dobrej jakości.

Łatwiej zbudować siedlisko

Ale to niejedyny sposób na zagospodarowanie gruntów rolnych. Można się bowiem postarać o zbudowanie tak zwanego siedliska, na które składa się dom mieszkalny i budynki gospodarcze. Na taką zabudowę zagrodową można dostać zgodę po spełnieniu określonych warunków. – Pozwolenie można uzyskać na podstawie dobrego sąsiedztwa, a więc kiedy grunt sąsiaduje z działką z zabudowaniami mieszkalnymi, lub na zasadzie tworzenia gospodarstwa. W tym drugim przypadku gmina określa wielkość średniego gospodarstwa i na gruntach o takiej minimalnej powierzchni można uzyskać pozwolenie na zabudowę zagrodową – mówi Joanna Kucińska z firmy Intra Nieruchomości.

Inwestycja w ziemię rolną jest zatem zajęciem dla cierpliwych. Jednak starania są tego warte, bo na sprzedaży ziemi kupionej jako rolna, a sprzedawanej jako budowlana, można bardzo dobrze zarobić. – Jeśli na przykład dziś kupimy 2 – 3 hektary ziemi rolnej, a potem po odrolnieniu uda nam się podzielić taki grunt na działki budowlane po ok. 1000 mkw. i uzbroić teren w podstawowe media, to znaczy prąd, wodę i gaz, zysk kształtować się będzie na poziomie 600 do 2000 procent – mówi Kryspin Łykowski, wicedyrektor firmy Handom Nieruchomości w Poznaniu. Dodaje, że wymaga to jednak dwóch – trzech lat.

Na kupnie ziemi rolnej nie stracą też ci, którzy wybrali działkę na Mazurach. – Jeśli grunt położony jest w atrakcyjnym miejscu, to zarobić można nawet o jedno zero. Jeśli kosztował 2 zł za metr kwadratowy, budowlany przypuszczalnie będzie wart 20 zł za metr kwadratowy – mówi Joanna Kucińska.

Pośrednicy w sprzedaży nieruchomości rolnych zaznaczają jednak, że nie każda działka będzie dobrą inwestycją. Wszystko zależy od jej położenia, klasy gruntu i oczywiście istnienia planu zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie te czynniki mają oczywiście także wpływ na cenę tego rodzaju działek. A te, mimo że wciąż o wiele tańsze niż budowlane, także stają się coraz droższe. – W okolicy Poznania gwałtowny wzrost cen nastąpił w pierwszym półroczu 2007 roku. Od września 2007 obserwujemy stabilizację – mówi Kryspin Łykowski. Podaje przykładowe ceny działek w tej części kraju – wahają się one od 35 zł za mkw. do nawet 265 zł za mkw.

Najwyższe ceny są w pobliżu dużych miast. W okolicy Warszawy wynoszą średnio 20 – 100 zł za metr kwadratowy. Przykładowo działka rolna w Jaktorowie w pobliżu Grodziska Mazowieckiego kosztuje 30 zł za mkw., bliżej Grodziska 75 zł. Dla porównania ziemia budowlana to koszt rzędu 160 – 250 zł za mkw. W okolicy Serocka za działki rolne trzeba zapłacić 40 – 60 zł, zaś za budowlane 100 – 190 zł za metr kwadratowy. Za grunty w stolicy zapłacić trzeba o wiele drożej – 400 – 500 zł za mkw. Oczywiście ziemia budowlana to już cena w tysiącach złotych.

Znacznie tańsze są działki w mniej atrakcyjnych regionach – w województwie świętokrzyskim w okolicy Staszowa ziemia rolna kosztuje około 1,20 zł. Za metr kwadratowy działki budowlanej trzeba zapłacić około 40 zł.

Banki wolą budowlane

Kupno ziemi rolnej może jednak okazać się bardziej skomplikowane, kiedy chcemy zaciągnąć kredyt. Banki niechętnie godzą się na jego udzielenie, gdy zastaw hipoteczny ma być ustanowiony na ziemi rolnej. Dlaczego? – Banki są ograniczone przepisami i nie mogą zabezpieczać się na czymś niepewnym – mówi Michał Florczak, doradca finansowy z firmy Goldenegg. – Niemniej jednak powoli zmieniają swój stosunek do kredytów na działki rolne. Dziś są na rynku banki, które udzielają kredytów na 80 procent wartości działki, lecz kredyty takie są bardzo drogie. Każda działka, którą klient chce kupić, wymaga indywidualnego podejścia banku. Inaczej podejdzie on do gruntu położonego w odległości 30 km od Warszawy czy innego dużego miasta, inaczej w szczerym polu. Im w ocenie banku większe prawdopodobieństwo, że ta ziemia za jakiś czas będzie miała większą wartość, tym chętniej udzieli kredytu. Ubiegając się o jego otrzymanie, warto podeprzeć się planem zagospodarowania, który pokazuje potencjalne przeznaczenie działki w przyszłości.

Zdaniem Michała Florczaka praktyka banków będzie się zmieniać. – To już jest zauważalne – podkreśla. – Jeszcze pół roku temu nie było możliwości otrzymania kredytu na zakup działki rolnej, chyba że bank mógł się zabezpieczyć na innej nieruchomości.