Gdy obcokrajowiec chce kupić w Polsce dom
Nieruchomość dla cudzoziemca. Obywatele innych państw chętnie kupują u nas mieszkania, domy i ziemię. Po naszym wejściu do Unii mogą to robić na bardziej liberalnych zasadach. Ale nie wszyscy kupią u nas bez zezwolenia i nie każdą nieruchomość.
Generalna reguła jest taka, że na nabycie prawa własności lub wieczystego użytkowania nieruchomości w Polsce cudzoziemiec musi mieć zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Przy czym pod pojęciem nabycia należy rozumieć nie tylko zakup, ale też darowiznę, dziedziczenie, zamianę.
Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców uznają za obcokrajowców m.in. osoby fizyczne, które nie mają polskiego obywatelstwa. Cudzoziemcem będzie zatem osoba, która w przeszłości posiadała obywatelstwo polskie, ale z jakichś przyczyn je utraciła bądź zrzekła się obywatelstwa polskiego, nawet pod przymusem. Ktoś, kto ma jednocześnie obywatelstwo polskie i innego państwa, nie jest uważany za cudzoziemca. Natomiast bezpaństwowiec, czyli osoba, która nie jest obywatelem żadnego kraju, jest uznawany za cudzoziemca i jeśli chce nabyć w Polsce nieruchomość, powinien ubiegać się o zezwolenie MSWiA.
Bez zezwolenia
Od zasady uzyskania zezwolenia są jednak liczne wyjątki. Nie musi o nie występować cudzoziemiec, który chce nabyć samodzielny lokal mieszkalny lub lokal przeznaczony na garaż (również udział w takim lokalu). Zwolniony będzie obcokrajowiec, który mieszka w Polsce co najmniej pięć lat od momentu, gdy dostał pozwolenie na osiedlenie się. Dla małżonków obywateli polskich wymagany okres zamieszkiwania na podstawie tego zezwolenia wynosi tylko dwa lata, lecz nabywana nieruchomość musi wejść do ich wspólnego majątku.
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Dlatego zezwolenie nie będzie potrzebne, gdy cudzoziemiec nabywa nieruchomość (np. w drodze darowizny) od osoby, po której i tak miałby prawo ją dziedziczyć jako spadkobierca ustawowy. Jednak w tym przypadku zbywca musi być właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości od co najmniej pięciu lat. Ma to znaczenie np. dla wnuków, które mają obce obywatelstwo, a dziadkowie chcą im podarować dom w Polsce.
Nie do pozazdroszczenia jest natomiast sytuacja cudzoziemca, któremu zapisano nieruchomość w testamencie, a nie jest jednocześnie spadkobiercą ustawowym. Przede wszystkim musi w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku złożyć wniosek o wydanie zezwolenia. Jeśli go nie uzyska - prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.
Kontrolowane przez cudzoziemca stowarzyszenie, fundacja lub spółka handlowa posiadająca i nieposiadająca osobowości prawnej z siedzibą w RP mogą nabyć bez zezwolenia na swoje cele statutowe nieruchomości niezabudowane, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.
Opisane zwolnienia z obowiązku uzyskiwania zezwoleń (szczegółowo są wymienione w art. 8 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) nie mają zastosowania do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.
Łatwiej już za rok
Niemal swobodnie nieruchomości w Polsce mogą nabywać obywatele i przedsiębiorcy z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (kraje Unii Europejskiej oraz Norwegia, Islandia i Liechtenstein). Jedyne ograniczenia wiążą się z nabyciem tzw. drugiego domu oraz nieruchomości rolnych i leśnych.
Co się kryje pod pojęciem "drugi dom"? Ustawa uznaje, że jest to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, w której cudzoziemiec nie zamierza zamieszkać na stałe. Nie dotyczy to jednak samodzielnego lokalu mieszkalnego. Te można nabywać bez ograniczeń.
- Nie ulega wątpliwości, że jako tzw. drugi dom należy zawsze traktować nieruchomości niezabudowane oraz - co do zasady - rekreacyjno-wypoczynkowe, jako nienadające się do stałego zamieszkania. Działka z ruinami domu też zostanie uznana za drugi dom - wyjaśnia Wioletta Idaszak, naczelnik Wydziału ds. Zezwoleń na Nabywanie Nieruchomości, Akcji i Udziałów oraz Rejestrów w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Problem może pojawiać się w przypadku nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, kamienicą czy innym budynkiem mieszkalnym, np. dworkiem. Wówczas o zaklasyfikowaniu nieruchomości decyduje wola cudzoziemca.- Jednak samo oświadczenie, że chce tam na stałe zamieszkać, nie będzie wystarczające - mówi Wioletta Idaszak.
- Aby to uprawdopodobnić, cudzoziemiec powinien przedstawić dowody, że ma zalegalizowany pobyt na terenie RP i zamelduje się w budynku mieszkalnym na takiej nieruchomości na pobyt stały.
Wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie drugiego domu będzie jednak obowiązywał tylko do 1 maja 2009 r., a już teraz nie dotyczy obywatela państwa członkowskiego EOG, który legalnie i nieprzerwanie zamieszkuje w Polsce co najmniej cztery lata lub nabywa drugi dom w celu wykonywania w nim działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych (np. prowadzenia hotelu, pensjonatu, kempingu).
Dłuższy okres przejściowy został przewidziany przy nabywaniu przez obywateli EOG gruntów rolnych i leśnych. Bez zezwolenia będą mogli to robić dopiero po 1 maja 2016 r.
Ale i to ograniczenie nie obejmuje wszystkich przypadków. Zezwolenie nie jest już teraz potrzebne, jeśli nieruchomość rolna jest położona w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim, a cudzoziemiec dzierżawi ją od siedmiu lat i osobiście przez ten okres prowadził tam działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwał na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Trzy lata dzierżawy i legalnego zamieszkiwania wystarczą do nabycia nieruchomości rolnej w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim.
Niezbędne związki z krajem
Wszystkie pozostałe przypadki nabycia wymagają zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji.
Ale dostanie je tylko ten cudzoziemiec, który wykaże związki z Polską.
Co to są związki z Polską i jak ich dowieść? Może to być posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim albo uzyskanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub osiedlenie się w naszym kraju. Okolicznościami potwierdzającymi więzi z Polską jest również członkostwo w zarządzie przedsiębiorstwa z siedzibą na terytorium RP, kontrolowanego bezpośrednio lub pośrednio przez osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego lub osoby prawne mające siedzibę za granicą. Związki z Polską mają również osoby wykonujące tutaj działalność gospodarczą lub rolniczą. W każdym razie samo zatrudnienie w Polsce lub podjęcie tu nauki może być niewystarczające.
Problemy mogą mieć osoby, które powołują się na polską narodowość lub pochodzenie, a nie mają na to żadnych dokumentów, np. aktu urodzenia swojego, rodziców czy dziadków. Wtedy cudzoziemiec powinien zwrócić się do wojewody właściwego ze względu na miejsce zamieszkania, a jeśli nie wie, gdzie mieszkali przodkowie - do wojewody mazowieckiego. Ustalanie w ten sposób związków z Polską może trwać nawet rok.
Lepiej to zrobić, zanim podejmie się decyzję o zakupie konkretnej nieruchomości i wystąpi o zezwolenie. Również dlatego, że może się okazać, iż wnioskodawca jest polskim obywatelem i nie potrzebuje zezwolenia.
Teczka pełna dokumentów
Wniosek o zezwolenie dotyczy zawsze nabycia konkretnej nieruchomości - jednej lub kilku. Jeśli jest ich co najmniej 15, do wniosku dołącza się ich wykaz.
Sam wniosek można napisać odręcznie. Oprócz danych wnioskodawcy, powinien zawierać:
> oznaczenie nieruchomości, czyli jej położenie, numer ewidencyjny, powierzchnię, nr księgi wieczystej,
> określenie formy prawnej nabycia - np. czy jest to kupno, darowizna czy spadek,
> informację o celu nabycia - np. na wynajem, na sprzedaż, do zamieszkania, do prowadzenia działalności gospodarczej,
> informację o możliwościach nabycia - w przypadku spadku i darowizny - testament i umowa zobowiązująca do zawarcia umowy darowizny.
Warto zaznaczyć, że przepisy ograniczają do 0,5 ha powierzchnię nieruchomości, które są nabywane w celu zaspokojenia potrzeb życiowych. W przypadku działalności gospodarczej powierzchnia powinna odpowiadać rzeczywistym potrzebom i charakterowi tej działalności. Ktoś, kto chce prowadzić firmę konsultingową, nie może argumentować, że potrzebna mu na to dwuhektarowa działka.
Do wniosku trzeba dołączyć kopie dokumentów, takich jak:
> dowód osobisty, paszport, a jeśli ktoś prowadzi działalność gospodarczą, to także wyciąg z ewidencji działalności gospodarczej,
> odpis księgi wieczystej nieruchomości,
> wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
> wypis z planu zagospodarowania przestrzennego albo ze studium (trzy ostatnie punkty nie dotyczą nabycia lokalu stanowiącego odrębną własność),
> oświadczenie zbywcy, że wyraża wolę zbycia nieruchomości, albo umowa przedwstępna podpisana między zbywcą i nabywcą.
Kopie dokumentów muszą być potwierdzone za zgodność z oryginałem, a obcojęzyczne - przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. Dokumenty dotyczące nieruchomości powinny być wystawione nie wcześniej niż pół roku przed złożeniem wniosku.
Nie wolno zapomnieć o dołączeniu dowodu uiszczenia opłaty skarbowej, która wynosi 1570 zł. Bez niej wniosek zostanie zwrócony bez rozpatrzenia. Opłata podlega zwrotowi w razie niewydania zezwolenia, ale tylko na wniosek strony.
Cudzoziemcy często ustanawiają w Polsce pełnomocników, którzy załatwiają w ich imieniu wszystkie urzędowe sprawy. Za takie pełnomocnictwo płaci się dodatkowo 17 zł.
Cierpliwości, cudzoziemcze
Postępowanie w sprawie udzielenia zezwolenia nie powinno trwać dłużej niż dwa miesiące, lecz w praktyce trzeba czekać średnio trzy miesiące.
- Zwykle nie dostajemy kompletu potrzebnych dokumentów, więc wzywamy stronę do ich uzupełnienia, a to trwa
- mówi Wioletta Idaszak. - Poza tym mamy obowiązek skonsultowania każdego wniosku z ministrem obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych
- z ministrem rolnictwa i rozwoju wsi. Czasu, który jest na to potrzebny, nie wlicza się do owych dwóch miesięcy.
Zezwolenie jest ważne przez dwa lata. Rok krócej ważna jest tzw. promesa, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia. Zwykle starają się o nią cudzoziemcy, którzy chcą nabyć nieruchomość w przetargu. Promesa określa warunki, po spełnieniu których cudzoziemiec może się starać o zezwolenie.
Minister nie wyda zezwolenia, jeśli stwierdzi brak związków wnioskodawcy z Polską albo uzna, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca mogłoby zagrażać obronności, bezpieczeństwu państwa lub porządku publicznego albo sprzeciwiałyby się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Nie ma obowiązku uzasadniać swej decyzji, jeśli uzasadnienie mogłoby zagrażać obronności lub bezpieczeństwu państwa. Powodem odmowy może być również brak reakcji wnioskodawcy na wezwanie do uzupełnienia dokumentów oraz przekroczenie dopuszczalnej powierzchni nieruchomości. Minister nie może ponadto wydać zezwolenia, gdy którykolwiek z organów opiniujących - tj. minister obrony narodowej oraz minister rolnictwa i rozwoju wsi - zgłosi sprzeciw.
W razie odmowy cudzoziemcowi przysługuje wniosek do ministra o ponowne rozpatrzenie sprawy, a potem skarga do sądu administracyjnego.
Według Wioletty Idaszak ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców podyktowane są ochroną bezpieczeństwa państwa i jego interesów ekonomicznych i społecznych. Dlatego monitorowane są wszystkie transakcje z udziałem cudzoziemców. Minister spraw wewnętrznych i administracji prowadzi rejestr nieruchomości nabytych lub objętych przez obywateli innych krajów bez zezwolenia i na podstawie zezwoleń. Dane do rejestru przesyłają notariusze oraz sądy. Jeśli okazałoby się, że jakiś cudzoziemiec nabył nieruchomość wbrew przepisom ustawy, to czynność ta jest z mocy prawa nieważna.
Wnioski o zezwolenie są przyjmowane w Biurze Podawczym Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji przy ul. Rakowieckiej 2a. Można je również przesłać pocztą. Szczegółowe informacje podane są na stronie internetowej MSWiA: http://www.mswia.gov.pl/portal/pl/88/260/Nabywanie_nieruchomosci.html
OpiniaBrunon Paul, radca prawny z Krakowa
- Obcokrajowcy bez polskiego obywatelstwa muszą uzbroić się w cierpliwość, jeśli chcą nabyć w starym kraju tzw. drugi dom. Z wymogu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości będą zwolnieni tylko wtedy, jeśli potwierdzą polską narodowość lub pochodzenie lub też szczególne związki z Polską. W tym celu mogą przedstawić np. akt urodzenia jednego z rodziców narodowości polskiej w połączeniu z własnym aktem urodzenia, zaświadczenie z zagranicznego urzędu emigracyjnego, a nawet książeczkę wojskową rodzica, świadczącą, że walczył w polskich siłach zbrojnych. Osoby, które takich dokumentów nie mają, powinny się przygotować na długie (niekiedy ponadroczne) i żmudne zbieranie dowodów w polskich archiwach i urzędach, m.in. w IPN. To często przekreśla szanse na zakup upatrzonej nieruchomości, bo żaden zbywca nie zechce tyle czekać. Na dodatek nie ma żadnej gwarancji, że uda się znaleźć jakiekolwiek dokumenty. W razie niepowodzenia w poszukiwaniu polskich korzeni pozostaje zakup mieszkania lub przykładowo pensjonatu. To drugie rozwiązanie dotyczy jednak tylko obywateli Europejskiego Obszaru Gospodarczego - mogą oni bez zezwolenia kupić drugi dom, jeśli zamierzają tam prowadzić działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług turystycznych. Przy tym zasadniczo nie ma prawnych przeszkód, by jakiś czas po transakcji zmienić plany.
Ile kupują cudzoziemcy
Tylko w 2006 r. (danych za rok ubiegły MSWiA jeszcze nie ujawniło) zarejestrowano 3926 transakcji dotyczących nabycia przez cudzoziemców nieruchomości gruntowych o powierzchni 5071,46 ha (w tym 389 nieruchomości rolnych i leśnych o powierzchni 523,24 ha) oraz 2504 transakcje dotyczące nabycia lokali o powierzchni 663 594,80 mkw. Zarejestrowano również 131 transakcji nabycia udziałów i akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości w Polsce o łącznej powierzchni ponad 1662 ha.
Do MSWiA wpłynęły 1132 wnioski o zezwolenie na nabycie nieruchomości. Wydano jednak tylko 532 zezwolenia na nabycie ponad 575 ha. Osoby fizyczne uzyskały 408 zezwoleń i nabyły blisko 120 ha ziemi. Osoby prawne stanowiły mniejszość (124 zezwolenia), ale nabyły ponad 455 ha. Najwięcej pozwoleń otrzymali Niemcy, Ukraińcy, Holendrzy i Brytyjczycy. Najwięcej ziemi kupili jednak Holendrzy - blisko 222 ha.
Osoby fizyczne były zainteresowane nieruchomościami w województwach: mazowieckim, dolnośląskim, małopolskim, pomorskim, łódzkim i lubelskim. Na kupno drugiego domu wydano 136 zezwoleń, w większości dla obywateli Niemiec, W. Brytanii i Austrii. Zezwolenia na nabycie mieszkań w strefie nadgranicznej dotyczyły tylko obywateli krajów spoza EOG. Wydano ich 52, w tym najwięcej dla Ukraińców (18) i Rosjan (10).
W 2006 r. odnotowano 64 transakcje zawarte z naruszeniem przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Według Wioletty Idaszak, naczelnika Wydziału ds. Zezwoleń na Nabywanie Nieruchomości, Akcji i Udziałów oraz Rejestrów w MSWiA, w 2007 r. zanotowano niemalże 30-proc. wzrost liczby transakcji dotyczących nabycia nieruchomości przez cudzoziemców w stosunku do roku poprzedniego.
drukuj stronę 2008-03-26
