Jak wybrać dewelopera i podpisać umowę
Zanim podpiszemy umowę z deweloperem, warto uważnie ją przeczytać, by sprawdzić, czy nie czyhają w niej na nas pułapki. Warto negocjować niekorzystne dla nas zapisy i nie podpisywać dokumentów w ciemno - niezależnie od tego jak bardzo zależy nam na wybranym lokum.
Im bardziej precyzyjne będą zapisy umowy, tym bezpieczniejsze będą zainwestowane przez nas pieniądze i tym większą pewność będziemy mieli, że wymarzone mieszkanie otrzymamy w ustalonym terminie i w odpowiednim standardzie. By spać spokojnie, zadbajmy również o odpowiednią formę umowy i bezpieczne rozliczenie z deweloperem.
Ważne konkrety
Czytając umowę, zwróćmy uwagę na to, czy mieszkanie jest dokładnie opisane. Ustalmy jaki lokal, o jakiej powierzchni, w którym miejscu budynku usytuowany, kupujemy. Do umowy można dołączyć mapkę z zaznaczonym kupowanym przez nas lokalem. Pozwoli to uniknąć sytuacji, gdy deweloper po raz drugi sprzedaje to samo, najatrakcyjniej położone mieszkanie za wyższą kwotę, pierwszemu klientowi oddając podobne, ale np. znajdujące się na zacienionej stronie budynku.
Warto zadbać o to, by wszystkie interesujące nas daty, takie jak moment przekazania kluczy do mieszkania czy podpisanie aktu notarialnego oraz zakończenie porządkowania terenu wokół inwestycji, były dokładnie określone. W przypadku ich przekroczenia klient może się domagać się od dewelopera kar umownych i odsetek za opóźnienie przewidzianych w umowie.
Strony umowy powinny mieć jednakowe, jasno i precyzyjnie określone prawa i obowiązki. Jeżeli w umowie znajdzie się zapis gwarantujący deweloperowi karę umowną w wysokości 10 proc. wartości umowy w przypadku jej zerwania z winy klienta, kara takiej samej wysokości powinna przysługiwać klientowi, gdy umowa nie dojdzie do skutku z winy dewelopera.
Podobnie w przypadku odsetek za nieterminowe wywiązanie się przez jedną ze stron z przyjętego zobowiązania. Jeżeli deweloper zastrzega sobie odsetki za nieterminowo wpłacone przez klienta raty, zadbajmy, by i on był odpowiedzialny w podobnej wysokości za nieterminowe przekazanie nam mieszkania.
W banku i u notariusza
Umowę deweloperską, czyli tzw. przedwstępną na wybudowanie lokalu i przekazanie jego własności, dobrze podpisać w formie aktu notarialnego, choć deweloperzy z reguły niechętnie się na to zgadzają. Lepiej chroni ona interesy klienta. - Pozwala ujawnić swoje roszczenie do danego lokalu w księdze wieczystej dla nieruchomości, na której powstaje inwestycja - mówi notariusz Agnieszka Kacprzycka-Pisarek. Przyjęło się, że w momencie podpisania umowy przedwstępnej z deweloperem w formie aktu notarialnego notariusz pobiera połowę taksy notarialnej za sporządzenie dokumentu i również połowę przy parafowaniu umowy przenoszącej własności lokalu. Zależy to jednak od jego dobrej woli. - Nie ma to uzasadnienia w przepisach prawa - wyjaśnia notariusz. Przewidują one obniżenie taksy notarialnej tylko dla tych lokali, dla których już istnieje księga wieczysta, a więc dla mieszkań z tzw. drugiej ręki, a nie kupowanych u dewelopera.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego chroni klientów również wówczas, gdy deweloper zrezygnuje z podpisania umowy notarialnej przenoszącej własność nieruchomości, gdyż np. sprzedał komuś nasze mieszkanie w wyższej cenie. Dysponując umową w formie aktu notarialnego, będziemy mieli prawo domagać się przeniesienia własności mieszkania na naszą rzecz. Jeżeli deweloper nie będzie chciał tego zrobić dobrowolnie, możemy zostać zgodnie z umową notarialną ustanowieni właścicielami mieszkania na podstawie wyroku sądu.
Warto zadbać również o odpowiedni, korzystny dla nas jako klientów, sposób rozliczenia się z deweloperem. Minęły już czasy, kiedy standardem było wpłacanie deweloperowi poszczególnych rat ceny mieszkania niezależnie od postępów na budowie. Jeżeli deweloper nalega na otrzymywanie od nas kwoty ratalnej, zadbajmy, by wpłata poszczególnych transzy była uzależniona od zaawansowania prac, np. od tego, czy wylane są fundamenty, zakończony został stan surowy otwarty, położony dach itp. Niektórzy deweloperzy sami proponują swoim klientom taki system płatności, który przewiduje, że 90 proc. kwoty będą musieli dopłacić dopiero w momencie odbioru kluczy.
Banki oferują usługę rachunku powierniczego. Podnosi ona, niestety, cenę mieszkania o koszt jego prowadzenia. W przypadku rachunku zamkniętego suma należna za mieszkanie zdepononowana w banku przelewana jest na konto dewelopera dopiero w momencie podpisania przez klienta aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. W przypadku rachunku otwartego inwestor otrzymuje pieniądze na raty, w zależności od postępów prac na budowie.
Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić, czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym zamierza zrealizować inwestycję, oraz czy otrzymał już pozwolenia na budowę. W urzędzie miasta lub dzielnicy, w której powstaje interesujący nas dom, możemy sprawdzić, jakie otoczenie przewidują plany zagospodarowania przestrzennego.
drukuj stronę 2008-03-31
