Trzeba uruchomić inwestycyjne fundusze mieszkaniowe
Konieczne jest publiczne wsparcie budownictwa mieszkań przeznaczonych na wynajem osobom, które nie mają zdolności kredytowej. W tym celu gminy powinny współpracować z deweloperami, wydzierżawiając im uzbrojony teren pod budowę.
■ Panie ministrze, czy obecny system pomocy publicznej dla budownictwa mieszkaniowego jest właściwy?
- Uważam, że jest zbyt nakierowany na przedmiotowe kategorie mieszkań, a w mniejszym stopniu dotyczy osób. Dopłaca się zarówno do mieszkania, jak i do tego, kto w nim mieszka, czyli do najemcy albo tzw. partnera TBS.
Przecież budownictwo zasila również system dodatków mieszkaniowych płaconych przez gminy. Stanowią one pomoc publiczną. Są ukierunkowane przedmiotowo, ponieważ otrzymuje je ten, kto już mieszka w określonym zasobie. Ewolucja dopłat powinna pójść w stronę uelastycznienia rynku mieszkaniowego i upodmiotowienia pomocy publicznej, aby była związana z osobami. W resorcie infrastruktury dyskutuje się nad upodmiotowieniem dodatku mieszkaniowego. Teraz formuła dodatku wiąże najemcę z konkretnym mieszkaniem. Uważam, że można byłoby zaproponować dodatki mieszkaniowe dla tzw. mieszkań referencyjnych. Miałyby one charakter regionalny, podobnie jak teraz ceny TBS-ów ustalane są na poziomie regionalnym, w oparciu o wskaźniki publikowane przez wojewodów. Formuła tzw. mieszkania referencyjnego dla dodatku może mieć wymiar regionalny.
W każdej gminie określonej liczbie mieszkańców taki dodatek referencyjny mógłby przysługiwać. Na rynku pojawiliby się wówczas potencjalni najemcy, którzy mogliby wynajmować mieszkania budowane przy gwarancji gminy długoterminowego otrzymywania dodatków. Rynek stałby się stabilny.
■ Czy łatwiej będzie stworzyć rynek na wynajem dla osób, które będą miały wsparcie gminy?
- Tak. Będą mniejsze różnice na rynku między osobami, które otrzymają takie wsparcie, a tymi, którzy chcą wynajmować mieszkania. W dodatku na rynku mieszkaniowym występują dwa istotne obszary: indywidualnych inwestorów i osób, które dlatego przeznaczają pieniądze na mieszkanie, bo nie mają gdzie mieszkać. Dla indywidualnych inwestorów nabycie mieszkania to także ulokowanie pieniędzy. Uważam, że ten drugi obszar powinien być przedmiotem zainteresowania pomocy publicznej. Natomiast grupa indywidualnych inwestorów funkcjonuje w ramach normalnej gospodarki rynkowej również przy poziomie ryzyka tych, którzy w nim uczestniczą.
■ Jak można zminimalizować ryzyko?
- Trzeba to zrobić np. przy pomocy rachunków powierniczych lub formuły funduszu powierniczego dla deweloperów, które umożliwią restrukturyzację firm deweloperskich mających chwilowe kłopoty. Na przykład deweloperzy mogliby się składać na deweloperski fundusz gwarancyjny na podobnych zasadach, jak banki składają się na bankowy fundusz gwarancyjny. Natomiast część rynku związana z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych powinna być widziana w dwóch kategoriach: od strony osób, które mają teraz niskie dochody, oraz mieszkań na wynajem przez osoby, które wynajmują lokal dlatego, że nie muszą z niego korzystać, bo np. mieszkają w innym mieście.
■ W polskim systemie deweloperskim oficjalnie nie istnieje grupa osób budujących mieszkania na wynajem tylko dlatego, bo chcą być inwestorami.
- To prawda, w Polsce 25 proc. zasobów mieszkaniowych to mieszkania wynajmowane, a w Niemczech stanowią one aż 75 proc. Trzeba więc wprowadzić jeszcze jedną formę wsparcia - dostęp do uzbrojonej nieruchomości. Gdybyśmy zaproponowali budowę mieszkań przez deweloperów na gruncie, który jest własnością gminy i został przekazany w długoletnią dzierżawę z niskim czynszem, to zostałyby obniżone koszty mieszkań.
Z tym łączy się formuła uzbrojenia nieruchomości. Koszt uzbrojenia ponoszony przez deweloperów musi być przerzucany na najemców albo nabywców mieszkań, czyli drobnych inwestorów. Trzeba też zmienić mechanizm funkcjonowania spółek komunalnych, wodno-ściekowych. To one mogłyby budować infrastrukturę, a potem poprzez mechanizm płac zwracać koszty infrastruktury, które teraz przerzucane są na nabywców lub najemców.
■ Co pan sądzi o lokowaniu w funduszach nieruchomościowych?
- W Niemczech można wykupić jednostkę uczestnictwa funduszu nieruchomościowego. Osoba, która to zrobi, staje się właścicielem jakiejś puli mieszkań, czyli ma ten sam efekt inwestycyjny jakby zainwestowała w konkretne mieszkanie. Jest to bezpieczniejsze. Nie traci się też czasu na zarządzanie. Dlatego ważne jest uruchomienie funduszy inwestycyjnych mieszkaniowych. Nie wolno jednak mieszać rynku inwestycyjnego z rynkiem pomocy socjalnej. Pomoc na rynku mieszkań na wynajem jest niezbędna dla tych, którzy jej potrzebują. Natomiast potrzebne jest też bezpieczeństwo inwestorów.
■ OLGIERD DZIEKOŃSKI
podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury, absolwent Wydziału Architektury Politechniki Wrocławskiej, był wiceprezydentem Warszawy, podsekretarzem stanu w Ministerstwie Rozwoju Regionalnego i Budownictwa
Źródło: http://www.gazetaprawna.pl/
drukuj stronę 2008-04-03
