Kontakt:

Usługi geodezyjne

SKALAR

Waldemar Wrześniewski

ul. Długa 30D9
84-240 Reda
­

skalar@post.pl

NIP: PL 841-121-57-69
REGON: 771277167

W tym roku warto kupować domy i apartamenty - twierdzą pośrednicy i analitycy rynku nieruchomości. Mniej zamożnym doradzamy polowanie na promocje. Deweloperzy stosują ukryte obniżki cen i mieszkanie można nabyć sporo taniej niż w katalogu.

Od pół roku ceny mieszkań używanych zmieniają się na pozór niewiele i analitycy ogłosili stabilizację. Nie do końca słusznie, bo zmiany są spore. Analizy oparto na cenach ofertowych, czyli na oczekiwaniach sprzedających. Pośrednicy nazywają je cenami historycznymi albo cenami marzeń. - Klient chce sprzedać mieszkanie po dziesięć tysięcy złotych za metr, bo tyle płacono rok temu. Przez pięć miesięcy nikt się jego ofertą nie interesuje. Dopiero kiedy obniży cenę o 15 proc., udaje mu się mieszkanie sprzedać. Obniżki o 10 -15 proc. są dziś powszechne - twierdzi Tomasz Labiedź, warszawski pośrednik i doradca w obrocie nieruchomościami.

Nie byłoby w tym nic szczególnego - zbijanie cen o kilka procent jest na rynku nieruchomości rzeczą normalną - gdyby nie szaleństwo 2007 r. Ceny ofertowe stanowiły wtedy często punkt wyjścia do licytacji: na jedno mieszkanie zgłaszało się kilku chętnych i kupował ten, kto dawał najwięcej. Stabilizację widać również w ofertach deweloperów. Ale w praktyce za nowe mieszkanie też płaci się mniej niż pół roku temu. Według katalogu metr mieszkania kosztuje np. 8 300 - 8 500 zł, jest jednak sprzedawany za promocyjną cenę 7900 zł. Inny inwestor dorzuca darmowe miejsce w podziemnym garażu albo balkon, wykończenie mieszkania albo wyposażenie kuchni. Coraz częściej deweloperzy zapowiadają: zapłacimy za ciebie 7 proc. VAT. Wszystkie te promocje, bonusy są ukrytymi obniżkami cen. Oficjalnie inwestorzy do obniżek się nie przyznają.

W tym roku warto nie spieszyć się z wyborem swojego nowego locum: porównywać promocje, warunki finansowania. Tak się zresztą dzieje. Na targi mieszkaniowe, zorganizowane w luty m w Warszawie, przyszły tłumy. Głównie żeby porównać oferty. Deweloperzy uwodzili rabatami, promocjami, deklaracjami uczuć (jedno z haseł: "Kochamy naszych klientów"). A także systemem 10/90. Klient wpłaca 10-proc. zaliczkę, a 90 proc. ceny mieszkania dopiero przed odbiorem kluczy. Stosowanie takiego systemu sprzedaży znakomicie ogranicza ryzyko kupujących.

- Spadki cen są jednak na razie za małe, żeby amatorzy mieszkań poszli ławą na zakupy. Gorączkowe wykupywanie lokali w 2006 r. i duży jeszcze popyt w pierwszej połowie roku minionego wywindowały ceny metra do poziomu zaporowego. Inwestorzy mieli swoje tłuste prawie dwa lata. I wycisnęli z rynku, ile się dało. Teraz oferta jest znacznie większa (deweloperzy dostali w ubiegłym roku pozwolenie na budowę 117,5 tys. mieszkań, o ponad połowę więcej niż w 2006 r.). A jednocześnie ubyło klientów. Mniej ludzi stać na droższy kredyt hipoteczny, ceny metra też nijak się mają do przeciętnych dochodów (za średnie wynagrodzenie można kupić w największych miastach zaledwie 0,30 mkw. mieszkania). Analitycy są zgodni: korekta cen (czytaj: spadek) jest nieunikniona. Według raportu o rynkach mieszkaniowych stolic Europy Środkowej, przygotowanego przez firmy Reas i Jones Lang LaSalle, w Warszawie i Kijowie ceny metra sięgnęły właśnie pułapu. W obydwu stolicach mieszkania powinny potanieć (fazy wzrostu i spadku cen nieruchomości przychodzą po sobie cyklicznie). Podobnie jak tanieją już mieszkania w Zagrzebiu, Wilnie i Tallinie. Raport nie odpowiada jednak na pytanie, jak długo ta tendencja się utrzyma. Według Macieja Dymkowskiego, doradcy firmy redNet Consulting, korekta cen potrwa tylko do sierpnia albo września. Według Tomasza Lebiedzia, który przygotowuje raporty i prognozy dla Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, skończy się dopiero za rok, a może nawet za dwa lata. Jakie mieszkania stanieją najbardziej? - Przede wszystkim te, które są mocno przeszacowane. W domach z wielkiej płyty, w kiepskich lokalizacjach - twierdzi Marcin Jańczuk z firmy Polanowscy Nieruchomości. Z kolei deweloperzy powinni obniżyć ceny pseudoapartamentów.

Prawdziwy luksus

Mieszkanie uważane jest za apartament, jeśli:

Pojemna nazwa: apartament

- Nazywanie apartamentem 50-metrowego, a nawet 30-me-trowego mieszkania jest oczywistym nadużyciem. Wygodne, ustawne pomieszczenia, z podziałem na część dzienną i nocną, zapewniającą mieszkańcom prywatność, można zaprojektować dopiero na powierzchni około stumetrowej - twierdzi Robert Chojnacki, prezes spółki redNet Property Group. Spółka określiła podstawowe warunki stawiane mieszkaniom tej klasy (patrz ramka "Prawdziwy luksus"). I uważa, że apartamentami można nazwać 1 proc. budowanych w Polsce mieszkań, a nie 10 - 15 proc., jak wynika z ofert deweloperów.

W apartamentowcu mogą być i apartamenty, i mieszkania o podwyższonym standardzie - trzeba to jednak jasno przedstawić w ofercie. Kilka lat temu, kiedy mieszkania czekały na kupca, najdłużej sprzedawały się właśnie pseudoapartamenty. Prawdziwy luksus ma podobno zapewnione powodzenie.

- Wynika to z chęci udowodnienia, że kupujących stać na najdroższe dostępne na rynku towary. Luksusowe apartamenty uważane są za jeden z najlepszych wyznaczników wysokiego poziomu życia. Ich ceny będą rosły - przekonuje Robert Chojnacki. Praktyczne wnioski z tej opinii mogą jednak wyciągnąć nieliczni. Ceny apartamentów zaczynają się od kilkunastu tysięcy złotych za metr. W Warszawie sięgają czasem, a nawet przekraczają, 40 tys. zł za metr (Parkowa Łazienki, Mokotowska 59, Prestige Residence na Żoliborzu). Ostatnio tyle samo płaci się także za niektóre apartamenty we Wrocławiu (na najwyższych piętrach wieżowca Sky Tower).

Każdemu, na co go stać

W ofertach warszawskich deweloperów są także mieszkania po 5,5-6 tys. zł za metr (w Markach i na Białołęce). Wrocławscy inwestorzy poprzestają czasem na 4-5 tys. zł za metr (na Psim Polu). Tak wielkich różnic między luksusem a tzw. standardem podstawowym jeszcze nie było. Na rynku mieszkaniowym widać jak na dłoni polaryzację naszych dochodów. Bardzo bogatych jest niewielu. Dlatego niezmienne powodzenie mają lokale niewielkie i niedrogie. Deweloperzy budują ostatnio coraz więcej dla klientów z cieńszym portfelem. Głównie na obrzeżach miast, gdzie ceny ziemi (największego dziś wydatku inwestorów) są niższe.

Rok temu analitycy przewidywali, że mieszkania kupione po to, żeby je z zyskiem odsprzedać, trafią na rynek po ustabilizowaniu się cen. Stabilizację już mamy, a wielkiej wyprzedaży nie widać. Inwestorzy, zwłaszcza zagraniczni, wolą mieszkania wynajmować. Zwłaszcza że jest komu: po podwyżkach oprocentowania i spadku zdolności kredytowych przybyło ludzi skazanych na los lokatora. Większy popyt spowodował, zwykłą koleją rzeczy, podniesienie czynszów (w ubiegłym roku, według serwisu Szybko.pl, o około jedną czwartą).

- Spadające ceny metra i rosnące czynsze to dobry moment, żeby inwestować w mieszkania - twierdzi Władysław Brzeski z firmy Reas. Także firma doradcza CEE Property Group przekonuje, że kupno na wynajem przeciętnego dwupokojowego mieszkania jest dzisiaj dobrym interesem.

Jak najmniej ryzyka

Spadające ceny skłaniają także do większej ostrożności przy zakupie mieszkania. Na rynku pojawiło się ostatnio sporo inwestorów nastawionych na szybkie zrobienie dużych pieniędzy. Jeszcze niedawno inwestycje mieszkaniowe były złotym interesem, niektórzy deweloperzy przyznają się (nieoficjalnie) do stuprocentowych zysków. Ale od roku koszty budowy rosną, brakuje rąk do pracy, ubywa klientów i rynek zrobił się trudny. - Część deweloperów może sobie na nim nie poradzić, trzeba się liczyć z upadłościami - twierdzi dyrektor Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Kilka lat temu bankructwa deweloperów i spółdzielni pozbawiły tysiące ludzi pieniędzy i nadziei na mieszkanie. Teraz możliwości ograniczenia ryzyka są nieporównanie większe. Radzimy z nich korzystać. Najlepsi inwestorzy mają certyfikat dewelopera, swoiste świadectwo solidności (listę można znaleźć na stronie www.certyfikatdewelopera.org.pl). Z kolei Polski Związek Firm Deweloperskich przyjął dwa miesiące temu katalog zasad, jakim powinny odpowiadać umowy zawierane z klientami. Inwestor musi przedstawić stan prawny nieruchomości, mieć pozwolenie na budowę, zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, jeśli kupujący będzie sobie tego życzył. Ma także obowiązek dołączyć informację o sąsiednim terenie.

Dla inwestora jest to bolesne zobowiązanie: zamiast narysować kilka drzew i reklamować "zielony zakątek", będzie musiał podać, że w planach są np. kolejne bloki albo, co gorsza, droga szybkiego ruchu. Wielu będzie się zapewne tłumaczyć, że nie ma wiedzy na temat sąsiedztwa. Przed niespodziankami za oknem skutecznie zabezpiecza tylko zapoznanie się z planami zagospodarowania przestrzennego, ale powstało ich, niestety, niewiele.

Firmy należące do PZFD mają również obowiązek stosować kodeks dobrych praktyk, nakazujący przede wszystkim równe traktowanie inwestora i klienta. Przeglądając oferty budowanych mieszkań i domów warto sprawdzić, czy inwestor jest członkiem tej organizacji (lista firm, a także kodeks zasad zawierania umów i kodeks dobrych praktyk są dostępne na stronie www.pzfd.pl).

Nie ma jak dom

Rok temu hitem na rynku nieruchomości było kupno domu. Od tego czasu domy zdrożały, ale nadal w Krakowie czy Wrocławiu kosztują tyle co dwa razy mniejsze mieszkania. - Czasem są tańsze niż działki, które mamy w ofercie. Wymagają zwykle remontu. Nadal jest to jednak szczególnie opłacalny zakup - twierdzi Leszek Michniak, szef wrocławskiego biura nieruchomości WGN z oddziałami w dużych miastach. W Warszawie domy zdrożały w ubiegłym roku średnio o 42 proc. i relacje cen są już mniej korzystne.

Mniej trzeba wydać na zbudowanie domu, zwłaszcza systemem gospodarczym, zlecając roboty kolejnym ekipom (czasem na czarno). Dyrektor Zbigniew Bachman z Polskiej Izby Przemysłowo - Handlowej Budownictwa szacuje, że można obniżyć koszty nawet do 3,5 tys. zł za metr. Kto kupił działkę kilka lat temu, kiedy ziemia była jeszcze niedroga, wydana 150-metrowy budynek tyle, ile w Warszawie na 60-metrowe nowe mieszkanie. Rachunek jest prosty i przeprowadziło go wielu. W 2007 r. wydano w Polsce 113 tys. pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. To o 40 proc. więcej niż w roku poprzednim (według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego). Takiego pospolitego ruszenia inwestorów nie było od lat.

Łatwo inwestorom nie jest. Z wykonawcami robót trzeba się umawiać z coraz większym wyprzedzeniem. - Małe firmy zbierają zwykle zamówienia na następny sezon już na jesieni. Trzeba je wyszukać jeszcze wcześniej. Ogłaszają się rzadko, dlatego radzę pytać znajomych, jeździć w okolice, gdzie się buduje. Jeśli zaczniemy poszukiwania dopiero przed sezonem, szansę będą znikome - ostrzega Zbigniew Bachman.

W ubiegłym roku przejściowo brakowało materiałów. W tym może być podobnie. Znów mieliśmy łagodną zimę (budowy trwały) i producenci nie zdążyli przygotować zapasów na wiosenny sezon. Z ubiegłorocznych doświadczeń wynika jednak, że nie warto przepłacać za materiały, które właśnie trudno kupić. Rynek reguluje niedobory. Polskie Składy Budowlane podają, że ubiegłoroczny skok cen cegły był przejściowy i przy końcu roku kosztowała tyle samo co na początku. Wyraźnie zdrożały tylko silikaty (o 36 proc.) i gazobeton (o 22 proc.). Wyroby ze stali nawet staniały (o 18 proc.).

Przypominamy, że jeśli dom budowany jest systemem gospodarczym, można odzyskać część VAT na materiały budowlane. Urząd skarbowy zwróci różnicę między stawkami 22 i 7 proc., ale tylko za te materiały, które zostały obłożone stawką 22 proc. po 1 maja 2004 r. Lista ich jest na stronie www.mf.gov.pl/index.php?con-st=l&dzial=106&wysw=4&su-b=sub10. Przy budowie standardowego 150-metrowego domu zwrot może sięgać nawet 25 tys. zł. Wypełnienie skomplikowanego formularza wniosku jest jednak zadaniem dla wytrwałych.

Gorące grunty

Na chłodnym rynku nieruchomości jest jeden gorący segment: grunty. -Na jesieni 2006 r. za metr działki w Białołęce płaciło się 250 zł. Teraz właściciel chce 1 000. Do 1 000 zł wzrosła także cena metra działki w podstołecznych Łomiankach. W dodatku właściciele niechętnie wyzbywają się gruntów, oferta jest mała - twierdzi warszawski pośrednik Adam Bronisz. W innych dużych miastach jest niewiele lepiej. Na podstawie ofert serwisu www.szybko.pl obliczono, że maksymalne ceny metra działki w Krakowie wzrosły w roku ubiegłym o 235 proc., we Wrocławiu o 200 proc., w Poznaniu o 155 proc. A początek tego roku przyniósł dalszy wzrost cen.

- Połowa transakcji naszej firmy to dzisiaj obrót gruntami, a zwykle stanowił około trzech procent. Kupujących przybywa, chociaż ceny działek budowlanych w Polsce przekraczają już średnie europejskie. Taniej jest we Francji, w Niemczech - twierdzi Leszek Michniak. Za 1000-metrową działkę pod dom jednorodzinny płaci się w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu nawet milion złotych. Za takie pieniądze można kupić w Warszawie 150 - metrowy używany dom razem z działką, a w pozostałych trzech miastach ponad 200-metrowy (według serwisu www.szybko.pl). Ceny gruntów sięgnęły nie tylko sufitu, ale i absurdu.

We Wrocławiu deweloperzy, którzy zgromadzili duże banki gruntów w czasach niskich cen, zaczęli się niektórych działek pozbywać. Zgodnie z zasadą, że kiedy wszyscy kupują, należy sprzedawać. Polecamy tę zasadę właścicielom działek: dzisiejsze rekordowe ceny metra nie utrzymają się długo.

Ma być łatwiej

Ministerstwo Infrastruktury przygotowało projekt ustawy, która ma automatycznie odrolnić grunty miejskie, przeznaczone przez rady gmin pod zabudowę (w tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, określającym politykę przestrzenną każdej gminy). Terenów budowlanych będzie więc więcej, co powinno spowodować spadek cen.

W 2009 r. na budowę domu prawdopodobnie nie będzie już potrzebne pozwolenie (według propozycji Ministerstwa Infrastruktury). Nie oznacza to, że będzie można budować, co się chce i gdzie się chce. Resort ma wprowadzić standardy urbanistyczne, czyli zbiór wymagań, którym muszą odpowiadać stawiane domy. Główna korzyść dla budujących polega na tym, że składane przez nich dokumenty będą tylko rejestrowane. Nie trzeba już będzie czekać na decyzję urzędników, która ma często charakter uznaniowy. Znany warszawski architekt Czesław Bielecki ujmuje to bardziej dosadnie: korupcję w Polsce można mierzyć długością oczekiwania na pozwolenie budowlane. Proponowane zmiany są jednak dopiero na początku ścieżki legislacyjnej.

Na razie rekordowe ceny ziemi studzą zapał do budowania. - W tym roku bardziej opłaca się kupić gotowy dom - mówi Leszek Michniak. Podobnie jak w przypadku mieszkań trzeba jednak szukać długo i polować na okazje.