Rok marzeń polskich deweloperów
Cenowy szał pozwolił dobrze zarobić. W tym roku będzie gorzej. Klienci nie walą już drzwiami i oknami. Aby podtrzymać popyt, spółki będą musiały zmniejszać marże.
Z punktu widzenia wyników finansowych giełdowych deweloperów 2007 rok wygląda doskonale. Zyski wzrosły średnio niemal o 50 proc. w porównaniu z 2006 r. Ale sytuacja branży nie jest aż tak wspaniała. Wyniki to pochodna mieszkaniowego boomu z 2006 i początku 2007 roku. Druga połowa ubiegłego roku to już załamanie popytu. Z rynku zniknęli inwestorzy kupujący w pakietach po kilkadziesiąt mieszkań. Z drugiej strony, lawinowo rosnące ceny wypchnęły z rynku sporą część pojedynczych klientów. Wielu rodzin nie stać już na wzięcie kredytu. Inni zaczęli odkładać decyzję o zakupie, licząc, że ceny zaczną spadać.
- Pierwsza połowa ubiegłego roku należała do bardzo udanych, choć już wtedy pojawiały się symptomy spowolnienia wzrostu cen - mówi Kacper Żak, analityk DI BRE Bank. - Druga połowa była już zdecydowanie inna. Dla wielu z nich zaskoczeniem było to, że dobra koniunktura skończyła się tak szybko. W wynikach finansowych za cały rok tego spowolnienia jeszcze nie było widać, bo odzwierciedlały wcześniejszą wysoką sprzedaż z 2006 i pierwszej połowy 2007 roku - dodaje.
Potem sprzedaż wyraźnie wyhamowała. - Dopiero w drugiej połowie tego roku jest szansa na odczuwalny wzrost popytu - uważa Jerzy Zdrzałka, prezes J.W. Construction. Jego zdaniem nie wszystkie spółki z branży odrobią po wakacjach straty ponoszone w ostatnich miesiącach. A to, jak bardzo widoczne będą one w wynikach, zależeć będzie głównie od sposobu raportowania.
Brak wspólnych standardów
Wciąż bowiem deweloperzy nie mają ujednoliconego sposobu pokazywania wyników. Raportujący wg tzw. MSR 11 (np. J.W. Construction, Dom Development) już w trakcie budowy wykazują i przychody, i zyski. Stosujący MSR 18 (np. GTC, Echo Investment) ujawniają je dopiero po zakończeniu inwestycji. W efekcie wyniki drugiej grupy spółek mogą być bezpieczne w najbliższych kwartałach. Z kolei firmy wykazujące przychody i zyski przed zakończeniem prac mogą mieć gorsze rezultaty. W tej chwili największą bolączką deweloperów są rosnące stopy procentowe. One sprawiają, że bogacenie się społeczeństwa nie przekłada się na wzrost zdolności kredytowej. - Ale to niejedyny problem. Deweloperzy mają coraz większe trudności z wykonawstwem. Nie ma rąk do pracy. Ratują się sprowadzaniem ekip z zagranicy, ale to może nie wystarczyć. Zwłaszcza że już w tym roku ruszą wielkie przetargi infrastrukturalne. Roboty przy drogach odbiorą firmom deweloperskim kolejnych pracowników budowlanych - przewiduje Żak.
Zresztą rosnące koszty wykonawcze są głównym argumentem deweloperów w dyskusji o możliwości spadku cen mieszkań. Polski Związek Firm Deweloperskich podkreśla, że ceny nie mogą spaść, gdy rosną koszty robocizny, materiałów budowlanych, a wciąż nie spadają wyraźnie ceny gruntów. Deweloperzy przemilczają przy tym sprawę marż. Te nadal sięgają 40 proc., choć w Europie Zachodniej są nawet o połowę niższe. Marże zapewne będą się kurczyć, ale przy rosnących kosztach realizacji inwestycji nie musi to oznaczać spadków cen mieszkań.
Mniejsi z kłopotami
Dla mniejszych deweloperów, zwłaszcza przy mniej atrakcyjnych projektach, problemem może być też finansowanie inwestycji. Nie da się już budować z kolejnych wpłat klientów i spółki muszą ratować się kredytami. Tymczasem banki usztywniają swoje podejście do deweloperów. Wymagają m.in. coraz wyższych wkładów własnych.
Kłopoty branży deweloperskiej znalazły swoje odzwierciedlenie w wycenach giełdowych. Dość powiedzieć, że uruchomiony 15 czerwca ubiegłego roku indeks WIG-Deweloperzy spadł z ponad 6,5 tys. punktów na starcie do ok. 3,8 tys. punktów obecnie.
Tak czy inaczej, coraz więcej spółek z branży zaczyna szukać zysków poza granicami Polski. Skupiają się głównie na Rosji, ale nie omijają Ukrainy, Bułgarii i innych państw regionu. Najwięksi, jak J.W. Construction i Polnord, przyznają, że w perspektywie kilku lat nawet połowa ich przychodów pochodzić będzie spoza Polski. Szukają zysków także w zupełnie nowych segmentach rynku i nowych lokalizacjach. Nie chcą się ograniczać do osiedli w obrębie największych miast i coraz głośniej mówią o domkach jednorodzinnych na wsiach, wakacyjnych apartamentach, rewitalizacji terenów przemysłowych (np. loftach) czy budowie luksusowych wież mieszkalnych. Z danych GUS wynika też, że budowlany boom powoli przenosi się z pięciu największych aglomeracji do mniejszych ośrodków.
Zyski deweloperów rosły w ubiegłym roku szybciej niż przychody. Na wyniki wpływ ma sposób raportowania. Część deweloperów wykazuje przychód i zysk dopiero po zakończeniu inwestycji, część już w trakcie. Z tego powodu wyniki firm rozpoczynających działalność, a raportujących po zamknięciu inwestycji, są przesunięte w czasie. Dotyczy to m.in. Polnordu czy Robyga.
drukuj stronę 2008-04-16
