Kontakt:

Usługi geodezyjne

SKALAR

Waldemar Wrześniewski

ul. Długa 30D9
84-240 Reda
­

skalar@post.pl

NIP: PL 841-121-57-69
REGON: 771277167

Zawarłem z deweloperem umowę o budowę lokalu użytkowego. Dostałem projekty. Kiedy deweloper oddał lokal do użytku, okazało się, że na środku stoi słup, którego nie było w projekcie. Takich niespodzianek jest więcej – w znacznej odległości od ścian są rury ciepłownicze. Kiedy powiedziałem, że tego nie było w projekcie, usłyszałem, że to był jedynie plan przedwykonawczy. Do lokalu się wprowadziłem, ale do dziś nie dostałem aktu notarialnego. Co mogę zrobić? Jak wyegzekwować usunięcie słupa?

(W.B.)

– Gdy zawieramy umowę z deweloperem i nie jest to tzw. umowa deweloperska zawierana na podstawie ustawy o własności lokali, lecz umowa, której przedmiotem jest wybudowanie lokalu zgodnie z załączonym planem, ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a następnie jego sprzedaż, mamy do czynienia z umową o złożonym charakterze. Z jednej strony ma ona cechy umowy o dzieło, a z drugiej – cechy przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Opisane usterki lokalu, polegające na wybudowaniu go niezgodnie z projektem załączonym do umowy, należy zakwalifikować jako niewłaściwe wykonanie umowy.

Podnoszony przez dewelopera argument, że wprowadzone zmiany nastąpiły na skutek uszczegółowienia planu załączonego do umowy podczas wykonywania projektu wykonawczego – jeśli nie ma oparcia w umowie w postaci wyraźnego zapisu – nie jest uzasadniony. Zmiany są sprzeczne z przedstawionym klientowi i załączonym do umowy projektem i stanowią wady fizyczne rzeczy. W rozważanej sytuacji nabywca wprowadził się do lokalu przed jego nabyciem, czego prawną konsekwencją jest to, że nie będzie mógł podnosić roszczeń z tytułu rękojmi za wadę fizyczną rzeczy na podstawie przyszłej umowy sprzedaży, która zostanie zawarta w wykonaniu przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży. Wady fizycznej rzeczy sprzedanej nie mogą stanowić defekty rzeczy, które były nabywcy znane przed zawarciem umowy sprzedaży i pomimo istnienia których zdecydował się na zakup. Skutkiem oddania klientowi lokalu do użytku jest również możliwość potraktowania tego stanu jako przyjęcia lokalu przez klienta, co wyklucza odpowiednie zastosowanie przepisów art. 636 dotyczącego umowy o dzieło, umożliwiającego wezwanie dewelopera przez klienta do zmiany sposobu wykonania lokalu poprzez naprawienie defektów w określonym przez klienta terminie, a w przypadku bezskutecznego upływu tego terminu możliwości powierzenia poprawienia dzieła (tj. lokalu) innej osobie na koszt dewelopera.

W tej sytuacji być może pomocne okaże się potraktowanie opisanych defektów jako wad fizycznych rzeczy związanych z niewłaściwym wykonaniem umowy o dzieło. Przy czym w wypadku wprowadzenia się przez nabywcę do lokalu i gdy istnienie wad nie było trudne do wykrycia, należy zwrócić uwagę na dochowanie terminów reklamacyjnych, które warunkują skuteczność roszczeń z rękojmi. Nabywca winien zawiadomić dewelopera o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w przypadku gdy umowa zawierana była między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą, niezwłocznie. Charakter poszczególnych roszczeń klienta zależy od rodzaju usterek lokalu. Ogólnie nabywca, na podstawie odpowiednio stosowanego art. 637 k.c., może żądać usunięcia wad, wyznaczając w tym celu deweloperowi odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym jego upływie nie przyjmie naprawy. Deweloper może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy wady usunąć się nie dadzą albo gdy z okoliczności wynika, że deweloper nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie, nabywca może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli nie są – klient może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku. To samo dotyczy wypadku, gdy deweloper nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez klienta. Jeżeli natomiast treść umowy jest tak skonstruowana, że wyklucza odpowiednie stosowanie przepisów o umowie o dzieło, nabywca może skorzystać z podstawowego przepisu dotyczącego niewykonania lub wadliwego wykonania zobowiązań umownych. Zgodnie z art. 471 k.c. deweloper obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które deweloper odpowiedzialności nie ponosi. Niedogodność skorzystania z tego przepisu polega na konieczności wykazania przez klienta nienależytego wykonania zobowiązania, szkody oraz związku przyczynowego pomiędzy szkodą a nienależytym wykonaniem zobowiązania.