Wtórny rynek nowych mieszkań zmorą deweloperów
Mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych kiedyś nakręcały wyniki sprzedażowe deweloperów, teraz stanowią silną konkurencję dla ich oferty. Na rynku wtórnym tylko w Warszawie znajduje się ponad 5 tys. mieszkań dopiero co wybudowanych lub będących jeszcze w fazie realizacji.
Galopujące ceny mieszkań oraz bicie rekordów sprzedażowych
przez deweloperów to już historia. Z tym, że rynek mieszkaniowy wyraźnie
wyhamował, nikt już nie polemizuje. W tej sytuacji przedstawiciele firm
deweloperskich próbują przekonać swoich akcjonariuszy i klientów, że rynek po
prostu „stabilizuje się" czy
też „wraca do normalności".
Że boom z 2006 roku i pierwszego półrocza 2007 roku był w pewnym sensie
anomalią.
Twierdzą, że mimo rosnących kosztów kredytowania wysoki popyt na mieszkania
utrzyma się, a to na skutek bogacenia się polskiego społeczeństwa i wciąż
ogromnych potrzeb mieszkaniowych Polaków. Wskazują też, że ceny mieszkań spadły
tylko w niektórych miastach i to w niewielkim zakresie. W stolicy na przykład
odnotowują systematyczny wzrost, choć znacznie skromniejszy niż w poprzednich
okresach.
Trudno jednak mówić o „normalności"
czy powrocie do sytuacji sprzed hossy mieszkaniowej, skoro sami deweloperzy
przyznają, że mają teraz do czynienia ze zjawiskiem dotychczas nieobserwowanym,
a przynajmniej nie w takie j skali. Otóż na rynku pojawiła się istotna podaż
mieszkań kupowanych 1-1,5 roku temu w celach inwestycyjnych. Szybko rosnące
ceny mieszkań w poprzednich okresach przyciągnęły na rynek mieszkaniowy
klientów nabywających mieszkania w celach inwestycyjnych czy wręcz spekulacyjnych
Wówczas żadnemu deweloperowi to nie przeszkadzało - wszak dzięki takim inwestorom
- spekulantom mogli pochwalić się coraz to lepszymi wynikami sprzedażowymi.
Każdy kij ma jednak dwa końce. Gdy ceny mieszkań przestały rosnąć, popyt
inwestycyjny znacznie osłabł - możliwości dużego, szybkiego zarobku bowiem
zmalały. - W czasie hossy udział popytu inwestycyjnego w ogólnym popycie
szacowany był w Warszawie na około 30 proc. Obecnie szacujemy go na około 7
proc. - mówi Marcin Gołębiowski z redNet Property Group, do której należy m.in.
portal nieruchomościowy tabelaofert. pl.
Ci, którzy wcześniej nabyli mieszkania w celach inwestycyjnych, zaczęli
natomiast realizować zyski. Na rynku wtórnym pojawiła się podaż mieszkań
nowych, które stanowią naturalną konkurencję dla lokali oferowanych przez
deweloperów. Zlokalizowane są w najnowszych budynkach, niezamieszkane, a
dodatkowo gotowe do wprowadzenia się od zaraz bądź charakteryzujące się
znacznie krótszym czasem oczekiwania. Według opracowania Home Consulting, które
bazowało na danych zawartych w ofertach sprzedaży na portalu Gratka.pl,
minimalny udział mieszkań najnowszych w ofercie rynku wtórnego wynosi od 7
proc. w przypadku Krakowa do 10 proc. w Warszawie, Poznaniu oraz Trójmieście.
Chodzi więc o podaż mieszkań, której skala jest znacząca, Tylko w stolicy było
to ponad 5 tys. lokali (według Home Consulting, na koniec I kwartału łączna
oferta rynku wtórnego w Warszawie liczyła blisko 53,5 tys. mieszkań).
Szefowie największych stołecznych firm deweloperskich przyznają, że podaż ta
stanowi istotną konkurencję dla ich bieżącej oferty. Nierzadko z nią
przegrywają. Dlaczego?
Kupując lokal od dewelopera, klient otrzyma do niego klucze najczęściej dopiero
po roku. Kupując z drugiej ręki - będzie mógł się wprowadzić znacznie wcześniej
lub nawet od razu. „Wtórna"
oferta nowych mieszkań bywa też czasem bardziej atrakcyjna cenowo. Inwestor
jest bardziej skory opuścić nieco cenę (sprzedając lokal i tak z zyskiem) niż
deweloper, który woli „nie
majstrować" przy cenach. Ich obniżka mogłaby bowiem zapoczątkować falę
kolejnych korekt. W tej sytuacji niektórzy deweloperzy wręcz decydują się na
symboliczne podwyżki nominalnych cen, wysyłając do klienta sygnał: „Nie odwlekaj zakupu, bo
taniej wcale nie będzie". Jednocześnie proponują „rabaty" w innej postaci, np. gratis balkon, sprzęt
AGD czy RTV.
Jak bardzo podaż mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych odbija się na
wynikach sprzedażowych deweloperów? J.W. Construction Holding, dotychczasowy
lider pod względem liczby sprzedawanych mieszkań, przyznał, że w I kwartale
podpisał o 2/3 mniej przedwstępnych umów sprzedaży lokali niż rok wcześniej.
Jakby tego było mało, jeden z większych inwestorów zrezygnował z zakupu części
mieszkań (40 z 88), które miał nabyć na wznoszonym przez JWCH osiedlu. Jerzy
Zdrzałka, prezes spółki, szacuje, że przed rokiem nawet około 30 proc.
sprzedawanych przez dewelopera mieszkań nabywano w celach inwestycyjnych. -
Podaż tego typu lokali musi po prostu zostać wchłonięta przez popyt. Sądzę, że
potrwa to jeszcze najwyżej dwa kwartały i jesienią sytuacja wróci do normy -
twierdzi szef J.W. Construction.
Jarosław Szanajca, prezes Domu Development, który zanotował w I kwartale spadek
sprzedaży nowych mieszkań niemal o 1/3, również liczy na to, że do końca roku
podaż z nowego kierunku zostanie wyczerpana. - Podaż mieszkań inwestycyjnych
nie ma charakteru odnawialnego. Teraz, gdy ceny się ustabilizowały, już mało
kto kupuje mieszkania z myślą o szybkim zarobku. Na rynek nie będą więc w
przyszłości trafiać lokale, które są obecnie nabywane - wskazuje.
Dolnośląski Gant Development, który nie ma jeszcze w swojej ofercie mieszkań w
Warszawie, rozpoczął bieżący rok w dużo lepszych nastrojach niż jego stołeczni
konkurenci. Sprzedał bowiem więcej lokali niż przed rokiem. Zjawisko podaży
mieszkań „inwestycyjnych" nie
jest mu jednak obce. - Nawet około 35 proc. mieszkań, które sprzedawaliśmy 1,5
roku temu, nabywali klienci inwestycyjni - szacuje Karol Antkowiak, wiceprezes
Ganta. -Znaczna część z nich zdecydowała się na wynajem tych lokali, a nie na
sprzedaż - wskazuje.
Źródło: http://tabelaofert.pl/
drukuj stronę 2008-05-27