Kontakt:

Usługi geodezyjne

SKALAR

Waldemar Wrześniewski

ul. Długa 30D9
84-240 Reda
­

skalar@post.pl

NIP: PL 841-121-57-69
REGON: 771277167

Umowa kupna nieruchomości, która miała wejść do majątku wspólnego małżonków obywatela polskiego i cudzoziemca, jest od początku w odniesieniu do obojga nieważna, jeżeli cudzoziemiec nie uzyskał wymaganego zezwolenia.

Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2008 r. (sygn. III CZP 53/08). Sprawa, w której wystąpiło zagadnienie prawne wyjaśnione w tej uchwale, dotyczy Stanisławy K., obywatelki polskiej, i jej poślubionego w 2003 r. męża Carla Iana K., obywatela Wielkiej Brytanii.

Do majątku wspólnego i odrębnego

W czerwcu 2005 r. Stanisława K. wylicytowała najwyższą cenę w przetargu organizowanym przez powiat na nabycie trzech przylegających do siebie działek budowlanych o pow. 731 mkw. zabudowanej domem, o pow. 806 i 986 mkw. oraz udziału we współwłasności czwartej działki. W akcie notarialnym kupna Stanisława K., działając także w imieniu męża, oświadczyła, że pierwszą z nich za 53,5 tys. zł nabywa dla siebie i męża, na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, natomiast pozostałe tylko na swoją rzecz jako majątek odrębny, osobisty, bo mąż nie ma zezwolenia na nabycie nieruchomości. Oświadczyła też, że w nabytym domu mąż zamieszka na stałe, a więc zezwolenie na kupno tej nieruchomości nie jest mu potrzebne.

Zasada z wyjątkami

Zgodnie z ustawą z 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców zasadą jest, że takie kupno wymaga zezwolenia ministra spraw wewnętrznych, jeśli sprzeciwu nie wniesie minister obrony narodowej, a gdy chodzi o nieruchomość rolną – minister rolnictwa.

Po kolejnej nowelizacji w art. 8 ustawy przewidziane zostały liczne wyjątki od tej zasady. Tak więc m.in. nie potrzebują takiego zezwolenia obywatele lub przedsiębiorcy państw UE oraz innych państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego, z wyjątkiem nabywających nieruchomości rolne i leśne – tu zezwolenie będzie potrzebne przez 12 lat od przystąpienia Polski do UE, oraz nabywających drugi dom – zezwolenie będzie potrzebne przez 5 lat od uzyskania przez Polskę członkostwa UE.

W myśl art. 6 ust. 1 ustawy z 1920 r. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew jej przepisom jest nieważne. Wypis z każdego aktu notarialnego, na mocy którego cudzoziemiec nabył albo objął nieruchomość, albo udziały lub akcje w spółce będącej właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości, notariusz musi w ciągu siedmiu dni przesłać do MSW.

Minister kwestionuje

W 2007 r. minister spraw wewnętrznych i administracji wystąpił przeciwko Carlowi Ianowi K., jego żonie oraz sprzedawcy – powiatowi o ustalenie, że umowa sprzedaży pierwszej ze wskazanych działek jest nieważna jako zawarta bez zezwolenia wymaganego przez ustawę z 1920 r. Sąd I instancji uwzględnił żądanie ministra i stwierdził, że umowa sprzedaży obejmująca działkę o pow. 731 mkw. z braku zezwolenia jest nieważna z mocy prawa, a więc od jej zawarcia. W ocenie sądu przedmiotem tej transakcji był "drugi dom", którego nabycie wymaga zgody ministra spraw wewnętrznych. W ocenie sądu małżonkowie K. nie wykazali, że brytyjski mąż nabył nieruchomość z zamiarem uczynienia jej miejscem stałego zamieszkania.

Małżonkowie K. wnieśli apelację. Zarzucali m.in. naruszenie art. 6 ustawy z 1920 r. w związku z art. 24 aktu dotyczącego przystąpienia Polski i innych ośmiu państw do UE wskutek oparcia się na literalnej tylko wykładni definicji "nabycia drugiego domu".

Pod rozwagę SN

Sąd II instancji nie był pewny charakteru, a więc i skutków orzeczenia stwierdzającego nieważność nabycia nieruchomości przez cudzoziemca i pozycji w takim procesie małżonków kupujących ją do majątku wspólnego.

SN w uchwale podjętej dla wyjaśnienia tych wątpliwości uznał, że orzeczenie takie ma charakter deklaratoryjny. Sąd tylko stwierdza stan istniejący, czyli to, że umowa sprzedaży jest od początku nieważna.

SN wyjaśnił też, że w takiej sytuacji po stronie obywatela polskiego zachodzi w procesie o stwierdzenie nieważności współuczestnictwo jednolite.

To zaś oznacza, że sprawa jest rozstrzygnięta jednolicie wobec męża i żony. SN wyłączył więc taką sytuację, że wobec małżonka – obywatela polskiego umowa jest ważna, a wobec cudzoziemca nie. Wyłączył też nabycie nieruchomości jako składnika majątku osobistego małżonka będącego obywatelem polskim. Wynika to m.in. z istoty wspólności majątkowej małżeńskiej, która jest współwłasnością łączną.