Mieszkania na siedziby biur poszukiwane
Małe firmy coraz częściej rezygnują z wynajmowania powierzchni w biurowcach. Bardziej opłacalny staje się dla nich zakup mieszkania, w którym mogą prowadzić gabinet lekarski czy sklep.
W lokalach, które pierwotnie pełniły funkcję mieszkalną, siedziby urządzają też kancelarie prawne, zakłady fryzjerskie czy biura nieruchomości. Dobór mieszkania w każdym przypadku uzależniony jest od liczby pracowników w danej firmie i specyfiki jej działalności.
– Największym zainteresowaniem cieszą się lokale na parterze. Bardzo ważną rolę odgrywa również lokalizacja, estetyka budynku i na przykład witryny wychodzące na często uczęszczany chodnik. Cena schodzi zazwyczaj w tym przypadku na drugi plan. Klient woli zapłacić odrobinę więcej za lokal od ulicy w dobrym punkcie, aniżeli lokować kapitał w biuro, które miałoby się znajdować w trudno dostępnym blokowisku – podkreśla Michał Pinahla z biura Pinahla Nieruchomości.
Wysoko bez interesantów
Wiele firm kupujących mieszkania na biura prowadzi również działalność o profilu, który nie wymaga przyjmowania klientów w swojej siedzibie. W takich przypadkach zajmowane piętro i prestiż okolicy stają się mało istotne.
– Mamy dość dużo pytań o mieszkania, które można przeznaczyć na biuro. Największą popularnością cieszą się oczywiście lokale na parterze, ale nie jest to reguła. Znacznym zainteresowaniem cieszy się na przykład lokal o powierzchni 66 mkw. przy ulicy Sewerynów, blisko Krakowskiego Przedmieścia. Mieści się na trzecim piętrze w kamienicy z 1930 roku. Jest on dostępny w naszej ofercie z ceną 750 tys. zł – opowiada pracownik warszawskiego biura nieruchomości Primo. – Dzisiaj jednym z najważniejszych kryteriów przy wyborze lokalu przez firmę jest jednak cena. Ludzie wolą mimo wszystko zainwestować we własne lokum, niż płacić wysokie czynsze w biurowcach – dodaje.
W ofertach biur nieruchomości nie brakuje również lokali mieszkalnych, które pełnią już funkcje biurowe czy usługowe. Nie wymagają zatem żadnych większych zmian. Wśród nich jest 63-metrowe mieszkanie przy ul. Okrąg w kamienicy z cegły. Dotychczas mieścił się tam prywatny gabinet stomatologiczny, a właściciel zaznacza, że istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości wraz ze sprzętem dentystycznym. Lokal został wystawiony przez biuro AD. Drągowski z ceną 650 tys. zł, czyli 10,3 tys. zł za mkw. Z kolei przy ul. Złotej znaleźć można w pełni urządzoną kancelarię adwokacką ze stylowymi angielskimi meblami. Liczący 64 mkw. lokal z ceną 799 tys. zł wystawiła m.in. agencja Sensi.
Funkcja i amortyzacja
Zakup odpowiedniego mieszkania jest dopiero pierwszym etapem na drodze do ulokowania w nim biura. Aby móc w takim lokum legalnie prowadzić działalność gospodarczą, należy przekształcić jego funkcję z mieszkalnej w biurową bądź usługową, w zależności od profilu firmy. Związane jest to z wymaganiami dotyczącymi bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowia, higieniczno-sanitarnego, ochrony środowiska, wielkości i układu obciążeń.
Większość agencji nieruchomości zajmujących się m.in. obsługą osób poszukujących siedziby na biura, pomaga po transakcji przejść przez formalności związane ze zmianą funkcji.
Istotna dla firm jest również możliwość amortyzacji mieszkania zakupionego na firmę. Należy tutaj zwrócić uwagę, że w przypadku chęci sprzedaży lokalu wartość dokonanych odpisów amortyzacyjnych zmniejsza koszt uzyskania przychodu wynikający z nabycia tej nieruchomości.
Krzysztof Bramorski, radca prawny, partner zarządzający Kancelarii BSO Prawo & Podatki we Wrocławiu
Przed zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części trzeba dokonać zgłoszenia właściwemu organowi (starosta, wojewoda bądź główny inspektor nadzoru budowlanego).
W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania nieruchomości.
Trzeba dołączyć opis i rysunek określający usytuowanie lokalu z oznaczeniem części, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania. Potrzebny jest również opis techniczny określający rodzaj i charakterystykę obiektu oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi (m.in. wielkość).
Należy też złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu z planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie ma, wiążąca jest ostateczna decyzja o warunkach zabudowy.
Pamiętać trzeba o ekspertyzie technicznej wykonanej przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.
Zmiana może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu. Przekształcić nieruchomość trzeba jednak nie później niż w ciągu dwóch lat od doręczenia zgłoszenia.
Jeżeli zmiana sposobu użytkowania wymaga robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, trzeba takie pozwolenie uzyskać. Przesądza ono o możliwości zmiany funkcji lokalu.
Trzeba też pamiętać m.in. o zabezpieczeniach przeciwpożarowych i przeciwpowodziowych oraz zapewnić odpowiednią liczbę toalet.
drukuj stronę 2008-07-07
