Lokal nad Bałtykiem czy nad Morzem Śródziemnym
Ceny mieszkań i apartamentów nad polskim morzem są porównywalne z cenami analogicznych nieruchomości w Hiszpanii nad Morzem Śródziemnym. Czy to oznacza, że tam bardziej opłaca się zainwestować niż w Polsce?
Na tak postawione pytanie analitycy najpierw wyliczają długą listę warunków i zależności, a ostateczna konkluzja zazwyczaj zaczyna się od słów: "to zależy...". I okazuje się, że to zależy od bardzo wielu czynników.
Ceny niby te same, ale...
Porównania atrakcyjności zakupu nieruchomości wakacyjnej nad polskim i hiszpańskim morzem dokonali analitycy Home Broker. – Gdańsk, pod względem infrastruktury oraz wielkości, możemy porównać z hiszpańskim Alicante. W obu tych miastach ceny nieruchomości są podobne. W jednym i drugim średnia cena mkw. to ok. 6,5 tys. zł. Alternatywą dla Kołobrzegu, gdzie cena inwestycji na Osiedlu Bałtyckim, oddalonej o 750 m od morza, to ok. 7 tys. zł za mkw., może być miejscowość Torrevieja, gdzie za apartament położony blisko morza zapłacimy ok. 8,5 tys. zł za mkw. – mówi Grzegorz Baciński, analityk rynku nieruchomości w Home Broker.
W Dziwnowie apartament w nowej inwestycji położonej 300 metrów od morza kosztuje 7,5 tys. zł za mkw. W prawie identycznej cenie możemy kupić apartament w inwestycji La Recoleta w Punta Prima, oddalonej od morza zaledwie o 100 metrów. – Zestawienie jasno pokazuje, że ceny nad Bałtykiem są porównywalne z cenami na hiszpańskim wybrzeżu Morza Śródziemnego, a czasem nawet wyższe – podkreśla Grzegorz Baciński. – Aby pozwolić sobie na apartament w Sopocie lub Juracie, trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 20 tys. złotych za mkw., czyli ponad milion złotych za apartament. Tymczasem w Hiszpanii wydamy na taką nieruchomość ok. 150 tys. euro, czyli ok. pół miliona złotych – dodaje.
Plusy i minusy
W Hiszpanii od dewelopera kupujemy zazwyczaj lokal w pełni wykończony, do którego wystarczy wstawić meble, podczas gdy w Polsce tzw. stan deweloperski oznacza, że w mieszkaniu nie ma nawet podłóg czy białego montażu. To także trzeba uwzględnić przy porównaniu cen. Zwolennicy inwestowania w Hiszpanii podkreślają, że podróż samolotem do Hiszpanii może być krótsza niż dojazd nad polskie Wybrzeże. Z drugiej strony – wyjazd do Hiszpanii jest znacznie droższy. Poza wszystkim – zakup nieruchomości jest w Polsce łatwiejszy.
Nieruchomość wakacyjną kupuje się po to, żeby samemu z niej korzystać albo z zyskiem wynajmować, kiedy w apartamencie nie mieszkamy. W perspektywie długofalowej chodzi o zarabianie na wzroście jej wartości.
Jeśli chodzi o wynajem, to usługi na rynku hiszpańskim są znacznie bardziej zaawansowane niż w Polsce. Tam znalezienie firmy, która będzie się opiekowała naszym mieszkaniem, nie powinno stanowić problemu, pozostaje tylko kwestia kosztów.
– Hiszpańskie agencje za obsługę pobierają sporo, bo aż 25 – 30 procent przychodów. W zamian mamy jednak zapewnioną wymianę pościeli, sprzątanie oraz opiekę nad mieszkaniem. Także w Polsce coraz częściej deweloperzy proponują podpisanie kilkuletniej umowy najmu – mówi Grzegorz Baciński.
W takim wypadku dostaniemy od dewelopera stałą, wypłacaną co miesiąc kwotę, niezależnie od obłożenia naszego apartamentu. Na przykład w jednej z inwestycji w Kołobrzegu przy zakupie jednopokojowego apartamentu możemy liczyć na 1500 zł miesięcznie, a wszystkie koszty zarządzania bierze na siebie deweloper. Jedynym wydatkiem nabywcy jest podatek od nieruchomości oraz ubezpieczenie.
Gorsze rokowania dotyczą ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości w Hiszpanii, gdyż w ciągu ostatnich dziesięciu lat ceny nieruchomości w Hiszpanii wzrosły trzykrotnie. Trudno więc liczyć na powtórki. Co więcej – teraz przyszła stagnacja. W niektórych rejonach Hiszpanii zamknięto już ponad 80 procent agencji nieruchomości. W marcu 2008 r. w Hiszpanii sprzedano o ok. 26 procent mniej obiektów z rynku pierwotnego niż w analogicznym okresie 2007 r. Ceny mieszkań spadły w Hiszpanii o 30 procent, pomimo to na klientów wciąż czeka prawie milion gotowych mieszkań.
Grzegorz Baciński przekonuje jednak, że kryzys nie dotyczy nieruchomości wakacyjnych.
– Nieruchomości położone w pierwszej linii zabudowy od morza oraz te z widokiem na morze nie tracą na wartości, a wręcz można oczekiwać kilkuprocentowego wzrostu ich wartości w skali roku. Nie ma jednak gwarancji szybkiego zysku, jak to było jeszcze kilka lat temu. Inwestować można, licząc bardziej na przychody z wynajmu aniżeli na gwałtowny wzrost wartości – przekonuje analityk.
Konkurencja radzi
Co doradzają ci, którzy sami budują nieruchomości wakacyjne?
Jacek Twardowski, dyrektor handlowy w Kristensen Group, duńskiej firmie, która od lat buduje nieruchomości wakacyjne w Europie, a od niedawna także w Polsce, twierdzi, że początkującym inwestorom poleca na dzień dobry inwestowanie na znanym rynku, czyli polskim. – Doświadczenie lepiej zdobywać w warunkach, które są łatwo weryfikowalne. Trzeba znać np. zasady pozyskania kredytu na nieruchomość, prawo regulujące transakcje nieruchomościami – mówi.
Jego zdaniem na szczęście inwestorzy mają szersze spektrum miejscowości turystycznych do wyboru niż tylko dwie omawiane. Dlatego poleca inwestowanie w pięknie położonych miejscowościach nadmorskich, w których ceny za mkw. nie doszły jeszcze do astronomicznej kwoty.
Z kolei Paweł Cegła, wiceprezes zarządu i dyrektor generalny w spółce Stark Development, która od niedawna działa w segmencie nieruchomości wakacyjnych, proponuje alternatywę: zamiast nieruchomości nad morzem, niezależnie od tego, czy w Polsce czy w Hiszpanii – kupić nieruchomość w górach.
– W przypadku polskich miejscowości nadmorskich należy wziąć pod uwagę, że ceny osiągnęły już bardzo wysoki poziom i raczej go nie przekroczą, gdyż mamy chłodne morze, a sezon trwa praktycznie trzy miesiące. Dlatego też potencjalnym inwestorom sugeruję rozważanie trzeciej opcji, czyli zakup apartamentu w południowej części naszego kraju, w szczególności w górach. Walory turystyczne tego regionu dostrzegają już nie tylko Polacy, a co najważniejsze sezon turystyczny trwa tu prawie cały rok – mówi Paweł Cegła.
Bogusław Półtorak, główny ekonomista Bankier.pl
– Zakup nieruchomości za granicą wydaje się dzięki coraz mocniejszemu złotemu ciekawą alternatywą inwestycyjną dla polskiej giełdy lub taniejących u nas mieszkań. Ze względu na ostatnie spadki cen szczególnym zainteresowaniem może się cieszyć np. rynek hiszpański, na którym boom nieruchomościowy trwający nieprzerwanie przez kilka ostatnich lat wywindował ceny do bardzo wysokiego poziomu.
Dziś z uwagi na bardzo wysoką nadpodaż rynek ten jest jednak w głębokiej nierównowadze charakterystycznej dla rynków nieruchomości w fazie bessy. Przewartościowanie wielu nieruchomości powoduje skokowe zmiany cen, co może negatywnie oddziaływać na opłacalność zakupu dla celów chociażby spekulacyjnej odsprzedaży. Hiszpańska bańka nieruchomościowa nieprędko się powtórzy. Dziś raczej przychodzi czas na nieruchomości o atrakcyjnej lokalizacji z dobrymi perspektywami wynajmu. Taka inwestycja musi być jednak traktowana jako średnio-, a nawet długoterminowa. Kluczowe dla takich inwestycji jest utrzymanie właściwego poziomu czynszów, a to wiąże się przede wszystkim z atrakcyjnością miejsca i samego otoczenia. Z uwagi na dłużej trwający sezon wypoczynkowy Costa del Sol będzie miała przewagę nad polskim Helem. Ten drugi jednak z uwagi na ciągle słabo rozwiniętą bazę wypoczynkową, szczególnie o wysokim standardzie, nie jest bez szans. Inwestycja na Helu dzięki coraz mocniejszemu złotemu może korzystać z finansowania tańszym kredytem denominowanym. Łatwiej też otrzymany kredyt zabezpieczyć. Z uwagi na różnice w prawie hipoteka na nieruchomości w Hiszpanii może stanowić problem. Oczywiście należałoby uwzględniać ryzyko walutowe. Z drugiej strony mocna złotówka obniża wartość czynszów z zagranicznych lokalizacji po przeliczeniu z euro. Zagrożeniem dla hiszpańskich lokalizacji jest globalne pogorszenie koniunktury gospodarczej.
Dla drobnych inwestorów pozostaje poszukiwanie okazji cenowych i tradycyjny wynajem lub fundusze nieruchomości.
drukuj stronę 2008-07-07
