Ceny transakcyjne nieruchomości- raport
CENY TRANSAKCYJNE W CZERWCU
Ceny mieszkań na stabilnym poziomie
Open Finance i Home Broker prezentują zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości w największych polskich miastach. Informacje zostały przygotowane na podstawie wniosków kredytowych, składanych przez nabywców nieruchomości w oddziałach Open Finance.
Ceny transakcyjne eksperci Open Finance obserwują już od początku 2007 r. na podstawie arytmetycznych wartości, ujętych we wnioskach kredytowych. Przedstawione dane są szacunkowe i nie obejmują podziału na rynek wtórny i pierwotny. W czasie analizy eliminowane są także transakcje o bardzo niskiej lub bardzo wysokiej wartości - tak, aby nie zaburzać średniej.
Raport cen transakcyjnych Open Finance, wzbogacony o informacje dotyczące preferencji klientów nabywających nieruchomości na kredyt, oraz komentarz do sytuacji na rynku nieruchomości ekspertów Home Broker, będzie publikowany co miesiąc.
BERNARD WASZCZYK, ANALITYK OPEN FINANCE
Wzrost cen we wszystkich analizowanych miastach
W czerwcu 2008 r.
ceny nieruchomości nieznacznie spadły w przypadku Poznania, Katowic i Olsztyna. Największą zwyżkę - zgodnie z danymi transakcyjnymi - zanotowaliśmy w Gdyni (+0,95 proc.), zaś największy spadek we wspomnianym Olsztynie (-0,83 proc.). Zwraca uwagę fakt, że po raz pierwszy od dłuższego czasu obserwujemy jednocyfrową roczną dynamikę wzrostu cen we wszystkich dziewięciu miastach. Taka sytuacja potwierdza nasze wcześniejsze prognozy, mówiące o stabilizacji cen mieszkań w okresie do końca bieżącego roku, nie wykluczając jednak w tym czasie niewielkiej 5-, 10-proc. korekty. To oczywiście efekt relatywnie wysokich cen nieruchomości oraz postępującego od końca 2007 r. spadku zainteresowania zaciąganiem drożejących kredytów hipotecznych. Rata 30-letniego kredytu złotowego wzrosła już bowiem przeciętnie o ponad jedną czwartą w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Dla wielu osób oznacza to utratę zdolności kredytowej, ewentualnie konieczność zweryfikowania planów i zdecydowanie się jednak na nieco mniejsze mieszkanie, czego potwierdzenie można znaleźć w danych prezentowanych w dalszej części niniejszego raportu, opracowanej przez Home Broker.
Należy pamiętać, że na popyt na mieszkania w dalszym ciągu stymulująco wpływać będzie wzrost wynagrodzeń, które według ostatnich danych Głównego Urzędu Statystycznego rok do roku wzrosły o 12 proc. Rosną już zatem w tempie szybszym od cen mieszkań. Ponadto cena kredytów osiągnęła już prawdopodobnie maksymalny pułap i w perspektywie 12 miesięcy (na pewno jednak nie wcześniej niż w drugim kwartale przyszłego roku) Rada Polityki Pieniężnej może nieco poluzować politykę monetarną, obniżając stopy procentowe, co w konsekwencji doprowadzi do obniżki oprocentowania kredytów, zwiększając ich dostępność, a to z kolei - uwzględniając wciąż niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe sporej części Polaków - powinno zapewnić utrzymanie popytu na mieszkania w średnim i długim terminie na stabilnym poziomie.
GRZEGORZ BACIŃSKI, ANALITYK NIERUCHOMOŚCI HOME BROKER
Mieszkania 50-metrowe najpopularniejsze
Z punktu widzenia popytu na rynku nieruchomości, mieszkania o powierzchni 50 mkw. tradycyjnie cieszą się największym zainteresowaniem klientów - bez względu na region. Są to lokale najczęściej dwupokojowe - dla osób usamodzielniających się M3 jest wielkością optymalną.
Zestawienie wielkości kupowanych mieszkań ze średnią siłą nabywczą kupujących pokazuje, że nie przekłada się ona jednoznacznie na decyzje o zakupie większego mieszkania - według naszych szacunków w Warszawie, Wrocławiu i Katowicach liczba metrów, które można było kupić za średnią pensję, nie uległa znaczącej zmianie, a średnia wielkość kupowanego mieszkania wzrosła.
W analogicznej sytuacji niewielkich zmian siły nabywczej poznaniacy, gdańszczanie, lublinianie oraz mieszkańcy Gdyni i Olsztyna decydowali się na zakup mieszkań mniejszych. Tylko w przypadku krakowian spadek siły nabywczej przełożył się wprost na decyzję o nabyciu mniejszego metrażu.
Biorąc pod uwagę fakt, iż ogólne dane mówią o rosnących wynagrodzeniach Polaków i stabilizacji cen mieszkań (wahania w granicach +/- 1 proc.), kupujemy więc trochę ostrożniej.
TABELA 1. Porównanie średniej wielkości mieszkań
Wyliczenia: Home Broker na podstawie Open Finance
TABELA 2. Ile metrów kwadratowych mieszkania za średnią pensję kupią mieszkańcy poszczególnych miast
Wyliczenia: Home Broker na podstawie Open Finance
Z prezentowanych danych wyłania się obraz preferencji co do wielkości nabywanych mieszkań w przypadku osób korzystających z usług Open Finance. Czy podobnie wyglądają decyzje zakupowe na globalnym rynku nieruchomości w Polsce?
Sytuacja zależy w dużym stopniu od fazy rozwoju rodziny, stopnia zamożności i innych czynników.
Z punktu widzenia popytu na rynku nieruchomości mieszkania w przedziale 40-60 mkw. tradycyjnie cieszą się największym zainteresowaniem klientów bez względu na region. Są to lokale dwupokojowe - dla osób usamodzielniających się. Decydując się na wieloletni kredyt, kupujący wolą wybrać dwa pokoje niż kawalerkę, która za parę lat może okazać się niewystarczająca.
Wysokie jest również zainteresowanie mieszkaniami 3-pokojowymi (60-80 mkw). W tym przypadku klientami są najczęściej rodziny z dzieckiem lub dziećmi, które zazwyczaj dysponują już małym mieszkaniem. Mniejsze zainteresowanie dotyczy kawalerek (do 40 mkw.), które są albo w polu zainteresowania osób młodych, nieposiadających jeszcze rodziny, albo stanowią element ekonomicznej decyzji pewnej grupy seniorów pozbywających się za dużych i zbyt kosztownych w codziennej eksploatacji mieszkań.
Stosunkowo najmniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 4-pokojowe i większe. Wynika to z faktu, iż ze względu na porównywalne koszty, nabywcy często wolą kupić dom na przedmieściach.
Preferencje popytowe nabywców znajdują odzwierciedlenie w ofertach deweloperów, którzy starają się dostosować do nich strukturę sprzedawanych mieszkań.
Mieszkania dwu- i trzypokojowe stanowią zazwyczaj po około 30-45 proc. (z przewagą dwupokojowych) danej inwestycji, mieszkania jednopokojowe około 5-20 proc., a mieszkania czteropokojowe i większe od 3 do 15 proc.
Źródło: http://www.inwestycje.pl/
