Ceny transakcyjne coraz niższe od ofertowych
Chętni do zakupu mieszkania mają w czym przebierać, więc nie spieszą się z zawarciem transakcji. Dlatego wielu sprzedających decyduje się na obniżkę wystawianej na sprzedaż nieruchomości. Upusty w wysokości co najmniej 10 proc. ceny ofertowej nie należą do rzadkości, co jeszcze kilka lat temu było nie do pomyślenia.
Zdaniem pośredników zjawisko zwiększającej się różnicy pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną będzie przybierało na sile w kolejnych miesiącach.
– Jesienią, kiedy pojawi się kolejna fala podaży, może dojść do szczególnie ostrej rywalizacji pomiędzy sprzedającymi. Cena ofertowa jest dziś jedynie naturalnym miernikiem sprawdzającym atrakcyjność oferty. W większości przypadków na rynku ceny ofertowe proponowane przez sprzedających nie są możliwe do uzyskania na etapie transakcji – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse Nieruchomości.
Stawki w dół
Według analityków za spadkami stoi nie tylko wysoka podaż, ale także nienaturalnie wysokie tempo wzrostu cen nieruchomości w ostatnich latach, które spowodowało, że mimo rozwoju produktów kredytowych, zmniejszyła się grupa osób, które mogą sobie pozwolić na własne M.
W Polsce nadal brakuje ok. 1,5 mln mieszkań, ale z pewnością nie znajdą się one w spektrum zainteresowania, jeśli ceny pozostaną na tak wysokim poziomie.
– Na rynku mamy dużą podaż mieszkań, których ceny nie zachęcają do zakupu. Sprzedający nie mogą pogodzić się z korektami cen, wystawiając do sprzedaży lokale po cenach, które są nie do osiągnięcia przy aktualnej sytuacji na rynku. Upór sprzedających powoduje, że mieszkania tkwią w bazach pośredników nawet klika miesięcy – mówi Marcin Jańczuk.
Cierpliwość ma jednak swoje granice i wskutek braku zainteresowania ofertą czynnikiem kreującym popyt staje się po prostu obniżona cena. Dlatego obniżki o ponad 10 proc., które jeszcze kilka lat temu nie zdarzały się nagminnie, dziś pojawiają się coraz częściej. Powodem obniżek jest m.in. długi okres ekspozycji oferty na rynku, powodujący chęć przeprowadzenia transakcji oraz sytuacje losowe, kiedy w grę wchodziła tzw. pilna sprzedaż.
Były, są i będą
Leszek Baranowski z agencji Bracia Strzelczyk uważa, że upusty cenowe były, są i będą się zdarzały. Wynika to z tego, że jest to rynek wolny, na którym ceny kształtują się swobodnie. Powody obniżek cen są bardzo różne. Może to być termin nadchodzącej zapłaty za jakieś dobro, którego zakup miał być sfinansowany ze sprzedaży nieruchomości lub brak zainteresowania ofertą, mimo długiej jej ekspozycji w ogłoszeniach prasowych i Internecie. Obniżenie ceny następuje też czasami na skutek urealnienia ceny wywoławczej, czyli dostosowania jej do cen podobnych nieruchomości.
– Upust następuje też czasami na skutek konkurencji cenowej ze strony np. deweloperów. Nie można wziąć więcej za np. wieloletnie mieszkanie czy dom niż za podobną nieruchomość w nowej inwestycji – mówi Leszek Baranowski.
Podobnego zdania jest Danuta Grelewicz-Pogórska z agencji AD. Drągowski.
– Dobrym przykładem jest Wilanów. Lokale wykończone sprzedawane na rynku wtórnym mają ceny 11 – 12 tys. zł za mkw. Natomiast deweloperzy sprzedają lokale po 8 tys. zł za mkw. Jeśli dołożymy do tego cenę wykończenia w przedziale 1,5 – 2 tys. zł za mkw., to nadal jest to cena konkurencyjna w stosunku do tej z rynku wtórnego – mówi pośredniczka.
Argumenty kupców
Z danych agencji AD. Drągowski wynika, że upusty cenowe na rynku wtórnym to kwoty niewielkie w skali metra kwadratowego, choć przy całości ceny mieszkania lub nieruchomości już odczuwalne. W przypadku mieszkań (szczególnie tych jedno- i dwupokojowych) upust na mkw. to z reguły kwota 200 – 300 złotych.
– Tego typu upusty wynikają często z przyparcia do muru sprzedającego argumentacją powszechnie stosowaną przez kupców, że dają cenę x i nic więcej, bo i tak nie dostaną więcej kredytu. Biorąc pod uwagę ogromną podaż lokali na rynku, taka argumentacja bywa dla sprzedającego przekonywująca – mówi Danuta Grelewicz-Pogórska. – Bywają oferty w cenach zdecydowanie zawyżonych i żeby takie mieszkanie sprzedać, upust na metrze to zwykle kwota 700 do 1 tys. złotych.
Jej zdaniem tak naprawdę upusty na dzisiejszym rynku wynikają bardziej z potrzeby sfinalizowania transakcji przez sprzedającego i jego sytuacji aniżeli np. ze stanu technicznego lokalu lub jego położenia.
Obniżka czy urealnienie
Pośrednicy są zgodni, że każdy przypadek należy traktować indywidualnie.– Przy negocjowaniu ceny transakcyjnej najczęściej istnieje jakaś możliwość niewielkiej korekty. Trudno jest podawać sumę, ale załóżmy, że jest to do 1 proc. wartości transakcji, chociaż równie często właściciele twardo upierają się przy swych żądaniach – mówi Waldemar Oleksiak z agencji Emmerson Nieruchomości.
Aby upust był wyższy, muszą zajść jakieś dodatkowe okoliczności, np. właścicielowi z różnych względów (rynkowych czy też osobistych) zależy na szybkiej sprzedaży. Jeśli jest to bardzo pilna sprzedaż, może tu dochodzić nawet do rekordowych upustów, sięgających kilkudziesięciu tys. zł, w przypadku drogich mieszkań. Zdarzają się również oferty od początku zawyżone, nieodpowiadające realnej wartości danej nieruchomości, kiedy porównuje się ją z nieruchomościami w danym rejonie, o podobnej wielkości i standardzie.
– Tak naprawdę nie mamy wtedy do czynienia z obniżką cen, lecz z urealnieniem cen przeszacowanych nieruchomości. Najlepszą weryfikacją takiej ceny jest oczywiście zainteresowanie klientów – mówi Waldemar Oleksiak.
Pozorne promocje
– W czasie trwania stagnacji na rynku nieruchomości, kiedy deweloperzy oferują promocje cenowe, rynek wtórny również stał się bardziej elastyczny. Oznacza to, że ceny ofertowe podlegają negocjacji, które zawsze się opłacają. Czasami są to symboliczne 2 – 3-proc. obniżki, które mają głównie aspekt psychologiczny, jednak zdarzają się obniżki sięgające kilkunastu procent w stosunku do ceny ofertowej – mówi Krzysztof Kieszkowski z agencji Polanowscy Nieruchomości.
Większe rabaty, poza chęcią szybkiego zbycia nieruchomości (a jeśli czas nagli sprzedającego, jest on w stanie opuścić cenę nawet o kilkanaście procent), bywają także chwytem marketingowym, zastosowanym przez sprzedającego, który zawyża cenę po to, żeby po obniżce cena nie różniła się znacząco od realnej wartości nieruchomości. Wydaje się wówczas nabywcy, że zrobił świetny interes, a często jest to po prostu normalna cena lokalu.
– Dlatego warto przeanalizować podobne oferty, aby nie stać się ofiarą pozornej promocji – radzi Krzysztof Kieszkowski.
Bywa również tak, że czas sprzedaży wydłuża się, ponieważ cena ofertowa jest nieadekwatna do standardu nieruchomości. Najczęściej przypadek ten dotyczy lokali starszych i z wielkiej płyty, które wymagają gruntownego remontu i dużych inwestycji ze strony nabywcy, aby lokal nadawał się do zamieszkania.
Zdaniem pośrednika dzisiejsza sytuacja na rynku, jeżeli chodzi o starsze budynki, nie powinna napawać optymizmem ich właścicieli, którzy chcą zbyć nieruchomość. Po pierwsze – deweloperzy mają niewiele droższe mieszkania, w dodatku coraz częściej bywają to lokale oddawane pod klucz. Po drugie – Polacy chętniej nabywają nowsze nieruchomości, a szczególnie zauważalny jest odwrót od wielkiej płyty.
Cesje schodzą powoli
A co dzieje się na najświeższym rynku wtórnym, czyli rynku nowych mieszkań sprzedawanych z drugiej ręki? Ze względu na dużą liczbę mieszkań kupionych inwestycyjnie, przez osoby prywatne i instytucje w latach 2005 – 2007, cesje także sprzedają się powoli.
– Sytuację taką obserwujemy szczególnie w stolicy i innych największych miastach. Nie wpływa to jednak znacząco na ceny oferowanych mieszkań. Owszem, zdarzają się sytuacje, gdy sprzedający pilnie chcą wyjść z inwestycji i decydują się na, niekiedy znaczące, upusty rzędu 10 – 15 proc. – mówi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający z CEE Property Group. – Bez rabatów trzeba liczyć się z kilkumiesięcznym czekaniem na klienta. Przewidujemy, że ta sytuacja ma charakter przejściowy i potrwa prawdopodobnie jeszcze około roku, kiedy to ukończona zostanie większość projektów, w których wiele mieszkań należy do inwestorów.
Źródło: http://www.rp.pl/
drukuj stronę 2008-08-18
