Nie rezygnuj z umowy przedwstępnej
Brak zapłaty za mieszkanie w wyznaczonym terminie nie spowoduje nieważności umowy sprzedaży. Jeśli nie zabezpieczysz dobrze swoich interesów w umowie, istnieje niebezpieczeństwo, iż przeniesiesz prawo własności bez otrzymania zapłaty.
Rz: Jak zabezpieczyć swoje interesy, kupując mieszkanie na rynku wtórnym, kiedy wiemy, że finalizacja transakcji będzie odsunięta w czasie, a chcemy mieć pewność, że lokalu nie podkupi ktoś inny?
Piotr Łada: Realną i skuteczną ochronę interesu prawnego i majątkowego potencjalnego nabywcy zapewnia podpisanie umowy przedwstępnej. Zawiera się ją np. wtedy, gdy przed zawarciem umowy ostatecznej konieczne jest dopełnienie dodatkowych formalności, takich jak uzyskanie kredytu czy zaświadczenia z urzędu meldunkowego.Na podstawie umowy przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży oznaczonego lokalu. Umowa taka określa nie tylko przedmiot sprzedaży, lecz także inne istotne elementy transakcji, np. cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, stan techniczny lokalu. Obowiązuje jednak prosta zasada: strony zobowiązują się jedynie do tego, co wprost wynika z treści umowy.
Czy wystarczy zwykła umowa sporządzona bez udziału notariusza?Radzę podpisywać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Jeśli bowiem sprzedawca odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej, nabywca w postępowaniu sądowym będzie uprawniony do żądania zawarcia takiej umowy. Natomiast umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej stanowi jedynie podstawę do zwrotu wpłaconych już pieniędzy, a niekiedy także podstawę żądania naprawienia szkody wynikłej z niepodpisania umowy przyrzeczonej.
Czy na rynku wtórnym także można zabezpieczyć swoje interesy, wpisując informację o zawarciu umowy przedwstępnej do księgi wieczystej?Tak, szczególnie gdy finalizacja transakcji jest odsunięta w czasie np. o kilka miesięcy. Moim zdaniem ujawnienie roszczeń przysługujących nabywcy z tytułu umowy przedwstępnej w księdze wieczystej nieruchomości jest zbyt rzadko stosowanym rozwiązaniem. Wpis taki następuje wyłącznie na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Na jego podstawie nabywca może nie tylko żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, ale także dochodzić jej zawarcia przed sądem, niezależnie od tego, kto będzie aktualnym właścicielem. Wpis w księdze wieczystej stanowi zatem skuteczny środek obrony przed nierzetelnymi i nieuczciwymi sprzedawcami.
Jak uregulować w umowie formę zapłaty za nieruchomość?Sposób zapłaty uzależniony jest przede wszystkim od źródła pochodzenia pieniędzy (środki własne lub kredyt), a także od tego, czy zapłata następuje przed zawarciem umowy, w jej trakcie, czy po zawarciu umowy sprzedaży.
Jakie rozwiązanie warto polecić kupującemu?Jest szereg rozwiązań. W przypadku depozytu notarialnego pieniądze przyjmowane są przez notariusza, który sporządza protokół określający osobę wpłacającego, osobę uprawnioną do otrzymania środków oraz warunki ich wypłaty. W praktyce pieniądze wypłacane są sprzedającemu pod warunkiem zawarcia umowy sprzedaży lokalu w oznaczonym terminie.Na podobnej zasadzie działa rachunek powierniczy, z tą różnicą, że środki finansowe deponowane są przez kupującego na oddzielnym rachunku bankowym. Sprzedający po okazaniu w banku aktu notarialnego obejmującego sprzedaż lokalu, ewentualnie po spełnieniu innych dodatkowych warunków, otrzymuje pieniądze na wskazane konto. Również przedstawienie aktu notarialnego sprzedaży jest warunkiem wypłacenia środków pieniężnych pochodzących z kredytu hipotecznego.
A jak powinien zadbać o swoje interesy sprzedający?Zabezpieczeniu interesów sprzedającego służy oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji do wartości sprzedawanego lokalu zamieszczone w umowie sprzedaży lub w oddzielnym akcie notarialnym. Jeśli w ustalonym terminie po sprzedaży lokalu pieniądze nie wpłyną na rachunek sprzedającego, składa on we właściwym sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi podstawę do wszczęcia przez komornika stosownego postępowania egzekucyjnego.Innymi sposobami zabezpieczenia są: ustanowienie na rzecz sprzedającego hipoteki na nieruchomości stanowiącej przedmiot sprzedaży lub poręczenie zapłaty ceny sprzedaży przez osobę trzecią. Sposobem zdyscyplinowania kupującego może być również wprowadzenie do umowy sprzedaży zapisu, że wydanie lokalu nastąpi dopiero po dokonaniu zapłaty.
Czy jeśli nie dostaniemy pieniędzy za mieszkanie, umowa sprzedaży będzie nieważna?Przeniesienie prawa własności nieruchomości następuje wyłącznie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego i nie jest zależne od zapłaty. Jej brak w oznaczonym terminie nie spowoduje nieważności umowy. W konsekwencji istnieje niebezpieczeństwo, że przeniesiemy prawo własności bez otrzymania wynagrodzenia, co może spowodować konieczność wszczęcia procesu sądowego o zapłatę. Istotne jest także, że w razie opóźnienia zapłaty sprzedającemu przysługują odsetki ustawowe lub w wysokości ustalonej przez strony w umowie.
Bezpiecznie na rynku pierwotnym- Na rynku pierwotnym mieszkania są często dopiero w fazie realizacji, a deweloperzy oferują ich zakup jeszcze przed przystąpieniem do robót budowlanych. Dla nabywcy oznacza to, że przed podpisaniem ostatecznej umowy przenoszącej własność lokalu konieczne będzie zawarcie innej umowy tymczasowo regulującej jego relacje prawne z deweloperem.
- Niekorzystna jest tzw. umowa rezerwacyjna, która podpisywana jest zazwyczaj jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, a nawet przed otrzymaniem przez dewelopera pozwolenia na budowę. Na jej podstawie uzyskujemy jedynie bliżej nieokreślone zapewnienie, że deweloper nie wystawi "naszego" mieszkania do sprzedaży w trakcie budowy lub po jej zakończeniu.
- W praktyce umowy rezerwacyjne nie nakładają na dewelopera żadnych konkretnych zobowiązań, a kupujący zobligowany jest do zapłaty tzw. opłaty rezerwacyjnej.
- Umowa rezerwacyjna w większości wypadków stanowi jednostronne oświadczenie nabywcy, podczas gdy jej charakter i treść powinny odpowiadać umowie przedwstępnej.
drukuj stronę 2008-08-18
