Dekoniunktura jeszcze potrwa
Jeśli ktoś zamierza zainwestować w nieruchomości, to najlepiej kupić małe mieszkanie o powierzchni do 50 mkw. Nie powinien się też spieszyć z dokonaniem zakupu jeszcze w tym roku.
- W dużych aglomeracjach rekomendujemy ostrożność w inwestycyjnym zakupie mieszkań na rynku pierwotnym do końca tego roku. Optymalnym okresem do zakupu mieszkań powinna być pierwsza połowa następnego roku - radzi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający w CEE Property Group. - Sugerujemy selektywne poszukiwanie tzw. okazji, szczególnie mieszkań kupionych inwestycyjnie w latach 2006 - 2007, pod warunkiem, że stawka jest niższa o około 10 proc. od ceny podobnych mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym. Inną wartą rozważenia opcją jest poszukiwanie deweloperów, którzy mają problemy z płynnością finansową, i zakup nieruchomości na korzystnych warunkach.
Sprzeczne sygnały
Zdaniem analityków CEE Property Group dziś mamy do czynienia ze sprzecznymi sygnałami z rynku nieruchomości.
Z jednej strony nadal mamy sporo negatywnych sygnałów, takich jak trwający kryzys na rynkach zagranicznych (w szczególności w USA, Hiszpanii i Irlandii), który ma psychologiczny wpływ na polski rynek. Wciąż utrzymują się także problemy większości deweloperów ze sprzedażą mieszkań, chociaż nie tak duże jak w pierwszym kwartale tego roku, mające wpływ przede wszystkim na ograniczanie rozpoczęcia nowych inwestycji, a także, choć w mniejszym stopniu, wpływające na obniżkę cen oferowanych mieszkań.
Z drugiej strony napływają też pozytywne sygnały. Z pewnością zaliczyć do nich należy rekordową wartość udzielonych kredytów hipotecznych w czerwcu (około 5 mld zł) oraz wypowiedzi członków Rady Polityki Pieniężnej o kończącej się fali podwyżek stóp procentowych. Optymizmem powinien napawać także dalszy dynamiczny wzrost zarobków Polaków oraz malejące bezrobocie.
Mimo to przez najbliższych kilka miesięcy, do połowy następnego roku, powinniśmy nadal mieć do czynienia z dosyć słabą sytuacją na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Standardowo okres dekoniunktury na rynku nieruchomości trwa około dwóch lat i taka sytuacja ma miejsce również teraz. Okres dekoniunktury rozpoczął się pod koniec pierwszej połowy 2007 roku.
Ceny będą spadać
Wciąż bardzo dużą konkurencją dla deweloperów będą mieszkania, które wcześniej sami wybudowali i które zostały kupione przez inwestorów w latach 2006 - 2007 (ich podaż powinna znacząco spaść do połowy przyszłego roku).
- Ceny lokali popularnych w największych miastach mogą spaść o kilka procent przez najbliższych dziesięć miesięcy. Obniżka cen może doprowadzić do bankructw mniejszych deweloperów, gdyż przy obecnych cenach marża mniejszych deweloperów, którzy kupowali grunty w ciągu ostatnich dwóch lat, sięga jedynie kilku procent - mówi Paweł Grząbka.
Przewiduje on, że przy dalszym ograniczaniu inwestycji przez deweloperów oraz wyczerpaniu się podaży mieszkań kupionych w latach 2006 - 2007 inwestycyjnie na przełomie 2009 i 2010 r. może dojść do skokowego wzrostu cen. Ta sytuacja może również nie nastąpić, dużo zależy od zachowania deweloperów, którzy mogą przygotowywać projekty na najbliższą przyszłość. Natomiast odmienna sytuacja w najbliższym okresie powinna mieć miejsce na rynku mieszkań wakacyjnych, gdzie okres jesienno-zimowy powinien przynieść dalszą zwyżkę cen apartamentów, szczególnie w miejscowościach górskich.
W co więc warto inwestować? - Inwestorzy długoterminowi powinni rozważyć zakup mieszkania małego (do 50 mkw.), w dobrej lokalizacji, gwarantującego łatwość wynajmu. Ceny wynajmu powinny dalej wzrastać, a już obecnie koszt finansowania zakupu małego mieszkania kredytem we frankach szwajcarskich jest niższy od kosztu wynajmu. Szczególnie warto rozważyć zakup mieszkania/apartamentu w miejscowości turystycznej od dewelopera oferującego również zarządzanie wynajmem. Zwrot z wynajmu powinien kształtować się na poziomie wyższym niż wynajem mieszkań popularnych - radzi Paweł Grząbka.
A co z gruntami
- Na rynku mieszkaniowym trwa właśnie okres nadwyżki podaży nad popytem. Ceny lekko spadają, inwestorzy albo wstrzymują się z wprowadzaniem nowych inwestycji, albo zwalniają tempo realizacji, rozkładając projekt na etapy - mówi Kazimierz Kirejczyk z Reas Konsulting.
W tej fazie cyklu koniunkturalnego zainteresowanie zakupem gruntów generalnie spada, a w konsekwencji stabilizują się ceny terenów. - Można nawet się spodziewać pewnego spadku cen, jeśli punktem odniesienia byłyby wyśrubowane stawki z końca 2006 r. - uważa Kazimierz Kirejczyk.
Rząd przygotowuje z kolei działania, które mają uprościć procedury planistyczne i zwiększyć podaż terenów pod budownictwo mieszkaniowe.Zdaniem analityków te dwie grupy czynników powinny raczej ustabilizować ceny w perspektywie kilku lat.
- Dziś kupowanie gruntu w celu spekulacyjnym oznacza co najmniej średnioterminową inwestycję. Oczywiście optymalne lokalizacje to te, w których inwestycje w infrastrukturę komunikacyjną w najbliższym czasie istotnie poprawią możliwości dojazdu, a w konsekwencji szybciej podniosą wartość gruntu - mówi Kazimierz Kirejczyk.
Inna sytuacja dotyczy gruntów pod biura czy obiekty magazynowe - tu trwa dobra koniunktura i w perspektywie kilkunastu miesięcy ceny mogą jeszcze wzrosnąć.
Barometr zmian cen nieruchomości w ciągu najbliższych 12 miesięcy- spadek cen o 0 - 10 proc.: prawdopodobieństwo 50 proc.
- spadek cen powyżej 10 proc.: prawdopodobieństwo 15 proc.
- wzrost cen o 0 - 10 proc.: prawdopodobieństwo 30 proc.
- wzrost cen powyżej 10 proc.: prawdopodobieństwo 5 proc.
źródło: CEE Property Group
drukuj stronę 2008-09-01
