Jak uniknąć kas przy wynajmie nieruchomości
Osoby, które wynajmują mieszkanie, nie muszą instalować kas fiskalnych, jeśli dokumentują to fakturą. Jeśli nie mogą wystawić faktury, sposobem na uniknięcie kas jest przyjmowanie zapłaty na rachunek bankowy.
Problemy wynajmujących z obowiązkami rejestracyjnymi spowodowało rozporządzenie ministra finansów z 27 czerwca 2008 r. w sprawie kas rejestrujących (DzU nr 113, poz. 720). Zwalnia ono z ewidencjonowania w kasie "usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek, których świadczenie przez podatnika w całym zakresie dokumentowane jest fakturą".
Jak więc widać, prawo do zwolnienia uzależnione jest od tego, czy właściciel lokalu wystawia za najem fakturę.
Zwolnienie z VAT dla mieszkalnych
Przypomnijmy, że wynajem nieruchomości mieszkalnych jest zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 i poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT. Tymczasem jeśli dana osoba wykonuje wyłącznie czynności zwolnione z VAT, to - zgodnie z art. 96 ust. 3 i 4 ustawy o VAT - nie musi składać zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, a jeśli je złoży, zostanie zarejestrowana jako podatnik VAT zwolniony.
Z kolei § 8 ust. 1 rozporządzenia ministra finansów z 25 maja 2005 r. (DzU nr 95, poz. 798 ze zm.) mówi, że faktury VAT wystawiają podatnicy zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, mający numer identyfikacji podatkowej.
Wynika z tego, że osoby, które wykonują wyłącznie czynności wynajmu nieruchomości mieszkalnych, nie mogą wystawiać faktur VAT. Nie mają więc w zasadzie możliwości skorzystania ze zwolnienia od obowiązku ewidencji w kasie rejestrującej.
Czy rachunek to faktura
Warto jednak zwrócić uwagę, że zgodnie z § 20 pkt 5 tego rozporządzenia za fakturę uważa się także rachunki, o których mowa w art. 87 - 90 ordynacji podatkowej, wystawiane przez podatników, którzy nie mają obowiązku wystawiania faktur.
Na tej podstawie można argumentować, że podatnik świadczący usługi najmu, który dokumentuje je rachunkami, jest zwolniony od obowiązku ewidencjonowania w kasie rejestrującej tych czynności. Można bowiem przyjąć, że usługi są udokumentowane fakturą (czyli zastępującym ją rachunkiem).
Niskie obroty...
Organy podatkowe mogą jednak nie uznać takiej argumentacji. Co zrobić w takiej sytuacji?
Można skorzystać ze zwolnienia, o którym mówi § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie kas rejestrujących. Przepis ten zwalnia (do 31 grudnia 2008 r.) od obowiązku stosowania kas podatników, u których kwota obrotu z tytułu sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (oraz rolników ryczałtowych) nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym 40 000 zł i jeżeli wcześniej nie powstał u nich obowiązek ewidencjonowania.
...albo zapłata na konto
Przekroczenie tego limitu nie oznacza jednak bezwzględnego obowiązku instalacji kasy fiskalnej. Można skorzystać z jeszcze jednej możliwości zwolnienia.
Otóż zgodnie z § 2 pkt 1 w związku z poz. 38 załącznika do rozporządzenia w sprawie kas rejestrujących od ewidencjonowania w kasie zwolnione jest "świadczenie usług, za które zapłata w całości następuje za pośrednictwem poczty lub banku na rachunek bankowy podatnika, pod warunkiem że z ewidencji i dowodów dokumentujących transakcję jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie transakcji zapłata dotyczyła".
Jeśli zatem najemca będzie płacił wynajmującemu na rachunek bankowy (bądź przekazem pocztowym) i na podstawie ewidencji będzie można powiązać poszczególne wpłaty z konkretnymi usługami (co przy wynajmie, nawet kilku nieruchomości, nie powinno być trudne), będzie można zastosować zwolnienie z prowadzenia kas. Nawet jeśli świadczenia nie będą dokumentowane fakturą.
Źródło: Rzeczpospolitadrukuj stronę 2008-09-05
