Kredyty hipoteczne nadal będą drożały
- Stopy NBP wzrosną o 0,75
pkt proc., a wraz z nimi oprocentowanie kredytów hipotecznych
- Podrożeją także kredyty we
frankach szwajcarskich, ale w dużo mniejszej skali
- Oprócz wzrostu stóp mogą
się zwiększyć też pobierane przez banki marże
Oprocentowanie kredytu hipotecznego w złotych jeszcze w tym roku
może wzrosnąć z 6,49 do 6,74 proc. To efekt spodziewanej podwyżki stóp
procentowych i automatycznie rynkowej stopy WIBOR, od której zależy wysokość
odsetek. To oznacza, że miesięczna rata kredytu na 300 tys. zł wzrośnie o 50
zł. Kredyt hipoteczny będzie drożał również w przyszłym roku i w grudniu 2008
r. jego średnie oprocentowanie wyniesie 7,24 proc. - przewiduje prognoza GP i
Open Finance.
Stopy w górę to pewne
Powodem są spodziewane podwyżki stóp procentowych, jedna o 0,25
pkt proc. jeszcze w tym roku, a w przyszłym kolejne dwie, każda po 0,25 pkt
proc. To oznacza, że stopy procentowe wzrosną łącznie o 0,75 pkt proc., a wraz
z nimi podstawa oprocentowania kredytów, czyli WIBOR, który zazwyczaj zmienia
się wraz z oczekiwaniami rynku, nie czekając na oficjalną decyzję Rady Polityki
Pieniężnej. Dla kredytobiorcy oznacza to wzrost raty prawie o 150 zł porównując
z tą, którą płaci dziś. Podrożeją także kredyty we frankach szwajcarskich, ale
w dużo mniejszej skali. Ich średnie oprocentowanie do końca roku nie powinno
się zmienić i będzie wynosić około 4,14 proc. Natomiast w przyszłym roku
zwiększy się o 0,25 pkt proc. do poziomu 4,39 proc.
PKO BP straszy
To nie koniec niepokojących wiadomości dla kredytobiorców, gdyż
pojawiła się groźba, że oprócz wzrostu stóp referencyjnych WIBOR i LIBOR, na
których opiera się oprocentowanie kredytów, mogą się zwiększyć także marże,
które są jego drugim składnikiem.
Taką możliwość zapowiedział lider rynku PKO BP, który tylko w
ciągu trzech kwartałów udzielił kredytów hipotecznych na kwotę ponad 11 mld zł.
Wzrost marży może wynieść kilkadziesiąt punktów bazowych, ale z informacji GP
wynika, że nie więcej niż 10-20, czyli 0,1 - 0,2 pkt proc. I to raczej w
odniesieniu do kredytów o wyższym ryzyku, np. bez wkładu własnego, czyli na 100
proc. wartości nieruchomości i powyżej.
Gdyby taki scenariusz się zrealizował, oznaczałoby to dodatkowy
wzrost raty kredytu. Zakładając, że marże byłyby wyższe o 0,2 pkt proc., na
koniec przyszłego roku odsetki wynosiłyby 7,44 proc., a rata 2085 zł. Wzrost
marż na kredycie we frankach szwajcarskich przełożyłby się w mniejszym stopniu.
Gdyby średnia marża wzrosła z obecnego, przeciętnego poziomu 1,4 pkt proc. do
1,6 pkt proc., to wówczas rata kredytu w przyszłym roku sięgnęłaby 1536 zł,
uwzględniając również spodziewaną podwyżkę stóp procentowych w Szwajcarii, o
0,25 pkt proc.
Inne banki uspokajają
To jednak wariant pesymistyczny, ponieważ bankowcy nie
spodziewają się gwałtownych zmian. Wprawdzie koszt pozyskiwania środków na
finansowanie akcji kredytowej przez banki jest coraz wyższy, ale w Polsce
kredyty hipoteczne mają oprocentowanie zmienne, oparte na rynkowej stopie
WIBOR, która odzwierciedla cenę pieniądza. Nie spodziewam się, żeby banki
zdecydowały się na znaczący wzrost marż - mówi Tomasz Gryn, dyrektor
departamentu rozwoju biznesu hipotecznego w ING Banku Śląskim.
Podobnego zdania są doradcy finansowi Open Finance.
Ich zdaniem kwestia podnoszenia marż od kredytów hipotecznych w
2008 roku nie jest przesądzona.
- Istnieje bowiem kilka innych sposobów na podniesienie
dochodowości produktów hipotecznych, i to bez aktualizacji cennika. Najbardziej
prawdopodobnym scenariuszem może być usztywnienie zasad negocjacji. Niektóre
banki są obecnie w stanie udzielać kredytów na warunkach znacznie
korzystniejszych, niż wynikałoby to z proponowanego w cenniku oprocentowania -
mówi Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.
Innym scenariuszem, stosowanym w wypadku kredytów w walucie,
jest zmiana wielkości spreadu (a więc różnicy między kursem kupna a sprzedaży
waluty).
- Większy spread nie spowoduje zmiany podstawowego cennika -
rzecz jasna poza zmianą wysokości raty - którą w takim wypadku odczują klienci.
W tym momencie przeciętna rozpiętość spreadu wynosi ok. 5 proc. - dodaje
Aleksandra Łukasiewicz.
Banki mogą także w większym stopniu wykorzystywać tzw.
bancassurance, czyli dołączanie do kredytu dodatkowych ubezpieczeń. Jest to
metoda na zwiększenie przychodów, a z drugiej strony zmniejszenie ryzyka
związanego z portfelem.
11,1mld zł kwota kredytów hipotecznych sprzedanych
w 2007 roku przez bank PKO BP
SŁOWNIK KREDYTOBIORCY
MARŻA - zysk banku ponad rynkową stopę procentową
(WIBOR, LIBOR itp.). Składnik oprocentowania kredytu (oprocentowanie to WIBOR
plus marża), który nie zmienia się w trakcie całego okresu spłaty; marża jest
często mylona z prowizją płaconą przy udzieleniu kredytu.
LTV - ang. loan to value, czyli relacja kredytu do
wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem. Banki pożyczają nawet 125
proc. wartości nieruchomości, jednak standardem jest 100 proc. wartości domu
czy mieszkania.
PRZEWALUTOWANIE - zmiana waluty kredytu w ramach tego
samego banku, aktualna kwota zadłużenia przeliczana jest na inną walutę,
zmienia się wysokość raty i oprocentowanie. Przed wydaniem zgody na zmianę
waluty bank zazwyczaj bada ponownie zdolność kredytową.
SPREAD - różnica między kursem, po jakim wypłacany
jest kredyt, a kursem jego spłaty. Obecnie przeciętny spread to 4,5-5 proc.,
choć jest różny w zależności od banku. Na jego szerokość kredytobiorca nie ma
wpływu.
UBEZPIECZENIE POMOSTOWE - ubezpieczenie płacone do
czasu wpisania przez sąd hipoteki do księgi wieczystej docelowego
zabezpieczenia kredytu dla banku. Bank ubezpiecza kredyt w towarzystwie
ubezpieczeniowym, a koszty przerzuca na klienta. Zwykle koszty wynoszą około
0,07 proc. miesięcznie od całej kwoty kredytu lub od aktualnie wypłaconej kwoty
(dla kredytu wypłacanego w transzach).
UBEZPIECZENIE NISKIEGO WKŁADU - ubezpieczenie płacone
przez osoby zaciągające kredyty na zakup całej nieruchomości bez własnej
wpłaty. Składka wynosi z reguły 3,5 proc. i jest pobierana za okres trzech,
pięciu lat z góry, a liczona jest zazwyczaj od kwoty kredytu przewyższającej 80
proc. wartości nieruchomości (w niektórych bankach 90 proc.), gdyż wymagany
wkład własny zazwyczaj wynosi 10-20 proc. wartości nieruchomości.
SZERSZA PERSPEKTYWA - RYNEK
Według prognoz ekonomistów Deutsche Banku na koniec roku
frank szwajcarski będzie wyceniany na 2,21 zł i przez cały 2008 rok powinien
pozostać na poziomie 2,20-2,22 zł. Natomiast prognozy ING Banku wskazują na
poziom 2,15 zł na koniec roku oraz wahania pomiędzy 2,13 a 2,22 zł w ciągu
przyszłego roku. We wtorek kurs franka wynosił 2,21 zł.
Źródło: Gazeta Prawna
drukuj stronę 2007-11-14