Kontakt:

Usługi geodezyjne

SKALAR

Waldemar Wrześniewski

ul. Długa 30D9
84-240 Reda
­

skalar@post.pl

NIP: PL 841-121-57-69
REGON: 771277167

• Stopy NBP wzrosną o 0,75 pkt proc., a wraz z nimi oprocentowanie kredytów hipotecznych
• Podrożeją także kredyty we frankach szwajcarskich, ale w dużo mniejszej skali
• Oprócz wzrostu stóp mogą się zwiększyć też pobierane przez banki marże

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w złotych jeszcze w tym roku może wzrosnąć z 6,49 do 6,74 proc. To efekt spodziewanej podwyżki stóp procentowych i automatycznie rynkowej stopy WIBOR, od której zależy wysokość odsetek. To oznacza, że miesięczna rata kredytu na 300 tys. zł wzrośnie o 50 zł. Kredyt hipoteczny będzie drożał również w przyszłym roku i w grudniu 2008 r. jego średnie oprocentowanie wyniesie 7,24 proc. - przewiduje prognoza GP i Open Finance.

Stopy w górę to pewne

Powodem są spodziewane podwyżki stóp procentowych, jedna o 0,25 pkt proc. jeszcze w tym roku, a w przyszłym kolejne dwie, każda po 0,25 pkt proc. To oznacza, że stopy procentowe wzrosną łącznie o 0,75 pkt proc., a wraz z nimi podstawa oprocentowania kredytów, czyli WIBOR, który zazwyczaj zmienia się wraz z oczekiwaniami rynku, nie czekając na oficjalną decyzję Rady Polityki Pieniężnej. Dla kredytobiorcy oznacza to wzrost raty prawie o 150 zł porównując z tą, którą płaci dziś. Podrożeją także kredyty we frankach szwajcarskich, ale w dużo mniejszej skali. Ich średnie oprocentowanie do końca roku nie powinno się zmienić i będzie wynosić około 4,14 proc. Natomiast w przyszłym roku zwiększy się o 0,25 pkt proc. do poziomu 4,39 proc.

PKO BP straszy

To nie koniec niepokojących wiadomości dla kredytobiorców, gdyż pojawiła się groźba, że oprócz wzrostu stóp referencyjnych WIBOR i LIBOR, na których opiera się oprocentowanie kredytów, mogą się zwiększyć także marże, które są jego drugim składnikiem.

Taką możliwość zapowiedział lider rynku PKO BP, który tylko w ciągu trzech kwartałów udzielił kredytów hipotecznych na kwotę ponad 11 mld zł. Wzrost marży może wynieść kilkadziesiąt punktów bazowych, ale z informacji GP wynika, że nie więcej niż 10-20, czyli 0,1 - 0,2 pkt proc. I to raczej w odniesieniu do kredytów o wyższym ryzyku, np. bez wkładu własnego, czyli na 100 proc. wartości nieruchomości i powyżej.

Gdyby taki scenariusz się zrealizował, oznaczałoby to dodatkowy wzrost raty kredytu. Zakładając, że marże byłyby wyższe o 0,2 pkt proc., na koniec przyszłego roku odsetki wynosiłyby 7,44 proc., a rata 2085 zł. Wzrost marż na kredycie we frankach szwajcarskich przełożyłby się w mniejszym stopniu. Gdyby średnia marża wzrosła z obecnego, przeciętnego poziomu 1,4 pkt proc. do 1,6 pkt proc., to wówczas rata kredytu w przyszłym roku sięgnęłaby 1536 zł, uwzględniając również spodziewaną podwyżkę stóp procentowych w Szwajcarii, o 0,25 pkt proc.

Inne banki uspokajają

To jednak wariant pesymistyczny, ponieważ bankowcy nie spodziewają się gwałtownych zmian. Wprawdzie koszt pozyskiwania środków na finansowanie akcji kredytowej przez banki jest coraz wyższy, ale w Polsce kredyty hipoteczne mają oprocentowanie zmienne, oparte na rynkowej stopie WIBOR, która odzwierciedla cenę pieniądza. Nie spodziewam się, żeby banki zdecydowały się na znaczący wzrost marż - mówi Tomasz Gryn, dyrektor departamentu rozwoju biznesu hipotecznego w ING Banku Śląskim.

Podobnego zdania są doradcy finansowi Open Finance.

Ich zdaniem kwestia podnoszenia marż od kredytów hipotecznych w 2008 roku nie jest przesądzona.

- Istnieje bowiem kilka innych sposobów na podniesienie dochodowości produktów hipotecznych, i to bez aktualizacji cennika. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem może być usztywnienie zasad negocjacji. Niektóre banki są obecnie w stanie udzielać kredytów na warunkach znacznie korzystniejszych, niż wynikałoby to z proponowanego w cenniku oprocentowania - mówi Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.

Innym scenariuszem, stosowanym w wypadku kredytów w walucie, jest zmiana wielkości spreadu (a więc różnicy między kursem kupna a sprzedaży waluty).

- Większy spread nie spowoduje zmiany podstawowego cennika - rzecz jasna poza zmianą wysokości raty - którą w takim wypadku odczują klienci. W tym momencie przeciętna rozpiętość spreadu wynosi ok. 5 proc. - dodaje Aleksandra Łukasiewicz.

Banki mogą także w większym stopniu wykorzystywać tzw. bancassurance, czyli dołączanie do kredytu dodatkowych ubezpieczeń. Jest to metoda na zwiększenie przychodów, a z drugiej strony zmniejszenie ryzyka związanego z portfelem.

11,1mld zł kwota kredytów hipotecznych sprzedanych w 2007 roku przez bank PKO BP

SŁOWNIK KREDYTOBIORCY

MARŻA - zysk banku ponad rynkową stopę procentową (WIBOR, LIBOR itp.). Składnik oprocentowania kredytu (oprocentowanie to WIBOR plus marża), który nie zmienia się w trakcie całego okresu spłaty; marża jest często mylona z prowizją płaconą przy udzieleniu kredytu.

LTV - ang. loan to value, czyli relacja kredytu do wartości nieruchomości, która jest zabezpieczeniem. Banki pożyczają nawet 125 proc. wartości nieruchomości, jednak standardem jest 100 proc. wartości domu czy mieszkania.

PRZEWALUTOWANIE - zmiana waluty kredytu w ramach tego samego banku, aktualna kwota zadłużenia przeliczana jest na inną walutę, zmienia się wysokość raty i oprocentowanie. Przed wydaniem zgody na zmianę waluty bank zazwyczaj bada ponownie zdolność kredytową.

SPREAD - różnica między kursem, po jakim wypłacany jest kredyt, a kursem jego spłaty. Obecnie przeciętny spread to 4,5-5 proc., choć jest różny w zależności od banku. Na jego szerokość kredytobiorca nie ma wpływu.

UBEZPIECZENIE POMOSTOWE - ubezpieczenie płacone do czasu wpisania przez sąd hipoteki do księgi wieczystej docelowego zabezpieczenia kredytu dla banku. Bank ubezpiecza kredyt w towarzystwie ubezpieczeniowym, a koszty przerzuca na klienta. Zwykle koszty wynoszą około 0,07 proc. miesięcznie od całej kwoty kredytu lub od aktualnie wypłaconej kwoty (dla kredytu wypłacanego w transzach).

UBEZPIECZENIE NISKIEGO WKŁADU - ubezpieczenie płacone przez osoby zaciągające kredyty na zakup całej nieruchomości bez własnej wpłaty. Składka wynosi z reguły 3,5 proc. i jest pobierana za okres trzech, pięciu lat z góry, a liczona jest zazwyczaj od kwoty kredytu przewyższającej 80 proc. wartości nieruchomości (w niektórych bankach 90 proc.), gdyż wymagany wkład własny zazwyczaj wynosi 10-20 proc. wartości nieruchomości.

SZERSZA PERSPEKTYWA - RYNEK

Według prognoz ekonomistów Deutsche Banku na koniec roku frank szwajcarski będzie wyceniany na 2,21 zł i przez cały 2008 rok powinien pozostać na poziomie 2,20-2,22 zł. Natomiast prognozy ING Banku wskazują na poziom 2,15 zł na koniec roku oraz wahania pomiędzy 2,13 a 2,22 zł w ciągu przyszłego roku. We wtorek kurs franka wynosił 2,21 zł.

Źródło: Gazeta Prawna