Podział nieruchomości szybszy i prostszy
Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r., Nr.
173, poz. 1218) wprowadziła liczne zmiany. Treść u.g.n. wskazuje, że
ustawodawca stosuje dwa odrębnie uregulowane reżimy podziału nieruchomości w
zależności od tego, czy dzielona nieruchomość jest objęta miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja obejmuje zmiany w obydwu reżimach,
a ich naczelną ideą jest uproszczenie procedury podziału nieruchomości.
Podział wywłaszczonej nieruchomości i zwrot wydzielonej części jedną decyzją
Obowiązująca regulacja zakłada, że w przypadku, gdy wywłaszczona nieruchomość
stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, poprzedni
właściciel lub jego spadkobierca może domagać się zwrotu. Szczególna sytuacja
zachodzi, gdy cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części
nieruchomości. W tym przypadku skierowany do starosty wniosek dotyczący
niewykorzystanej części nieruchomości powinien spotkać się z aprobatą, jeżeli
oddaną część będzie można zagospodarować zgodnie z planem miejscowym lub
zgodnie z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo jeżeli
zwracana część przylega do nieruchomości wnioskodawcy. Aby jednak zwrot był
możliwy, musi zostać poprzedzony wydzieleniem w znaczeniu geodezyjnym i prawnym
nieruchomości. Do tej pory konieczne było w tym celu wydanie dwóch decyzji
administracyjnych – najpierw decyzji o podziale nieruchomości, a potem –
decyzji o zwrocie części wywłaszczonej nieruchomości. Taka sytuacja bardzo
wydłużała całe postępowanie.
Od 22 października
2007 r. przed organem administracji publicznej orzekającym o zwrocie części
wywłaszczonej nieruchomości toczyć się będzie jedno postępowanie, a ostateczna
decyzja o zwrocie będzie jednocześnie zatwierdzać podział nieruchomości.
Wystarczy kopia mapy katastralnej
W większości wypadków podziału dokonuje się na wniosek złożony zgodnie z § 2
pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu
i trybów dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r., Nr 268, poz.
2663) do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta Warto zauważyć, że nastąpiła
istotna zmiana w katalogu dokumentów, które obligatoryjnie należy dołączyć do
wniosku. Zamiast wyrysu z katastru nieruchomości wnioskodawca będzie mógł
dołączyć kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą
podziałowi. Powyższe rozwiązanie wpłynie na zmieszenie kosztów podziału,
ponieważ w świetle Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 19 lutego 2004
r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne oraz
udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu
ewidencyjnego (Dz. U. z 2004 r., Nr 37, poz. 333) wnioskodawca za sam tylko
wyrys musiał zapłacić 120 zł. Tymczasem sporządzenie kopii już istniejącej mapy
jest znacznie tańsze. Ponadto jasno określono, że do wniosku o podział
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków powinno być załączone pozwolenie
wojewódzkiego konserwatora zabytków na dokonanie podziału.
Ogłoszenie w Internecie tylko przy podziale nieruchomości o nieuregulowanym
stanie prawnym
W wyniku nowelizacji przed przystąpieniem do procedury podziału nieruchomości o
nieuregulowanym stanie prawnym z urzędu, należy nie tylko poinformować o tym w
sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz w prasie o zasięgu
ogólnopolskim, ale także zamieścić odpowiednią informację na stronach
internetowych urzędu. Postępowanie można wszcząć po upływie 2 miesięcy od daty
ogłoszenia, jeżeli w tym czasie nie zgłoszą się osoby legitymujące się prawem
rzeczowym do nieruchomości.
Nieużytki rolne nie podlegają podziałowi w trybie u.g.n.
Regulacje prawne zawarte w art. 92-94 u.g.n. co do zasady nie mają zastosowania
do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a
jeśli planu miejscowego nie uchwalono – do nieruchomości faktycznie
wykorzystywanych na cele rolne i leśne.
Ustawowe zasady
podziału znajdą jednak zastosowanie do nieruchomości gruntowych przeznaczonych
na cele rolne i leśne, kiedy:
· skutkiem
podziału byłoby wydzielenie nowych dróg, które nie są niezbędnymi drogami
dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych;
· podział
prowadzi do wydzielenia działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Wprowadzony w 2004 r. zapis o właściwości przepisów ustawy
do podziału nieruchomości rolnych i leśnych, którego wynikiem byłoby
wyodrębnienie niewielkich działek, miał na celu likwidację praktyki dzielenia
nieruchomości rolnych na bardzo małe działki kształtem i wielkością faktycznie
odpowiadające działkom budowlanym. Na marginesie warto wspomnieć, że zgodnie z
niepublikowanym wyrokiem NSA z 4 października 1999 r. (IV SA 468/99) sam
podział nieruchomości rolnych na mniejsze działki nie skutkuje automatyczną
zmianą przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania
przestrzennego. W roku 2004 zawarto również w art. 92 ust. 2 u.g.n. definicję
ustawową nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Nie znalazły się
w niej jednak wchodzące w skład nieruchomości rolnej nieużytki, co mogło
stwarzać barierę w gospodarowaniu tymi nieruchomościami. Wchodząca wkrótce w
życie nowelizacja traktuje już nieużytki jako nieruchomości wykorzystywane na
cele rolne.
Niektóre decyzje z zastrzeżeniem warunku
Wspomniany już podział nieruchomości rolnych i leśnych na działki o powierzchni
mniejszej niż 0,3 ha prowadzony jest w oparciu o przepisy u.g.n., która
dopuszcza powyższy podział, jeżeli tak wydzielona działka zostanie wykorzystana
do powiększenia nieruchomości sąsiedniej lub regulacji granic pomiędzy
sąsiednimi nieruchomościami. Do tej pory ustawa nie przewidywała jednak sankcji
w przypadku wykorzystania wydzielonej nieruchomości do innych celów niż te,
które były przyczyną wydania decyzji aprobującej podział.
Niedopełnienie przez stronę warunku przewidzianego w decyzji
zatwierdzającej podział jest przesłanką do stwierdzenia przez organ
administracji publicznej wygaśnięcia decyzji w trybie art. 162 § 1 pkt 2 kpa.
Warto zauważyć, że przyjęty 6-miesięczny termin maksymalny na dopełnienie
warunku przez przeniesienie praw do wydzielonego gruntu jest dłuższy, niż
przewidywał to rządowy projekt nowelizacji. Ten ostatni dawał stronie
maksymalnie 3 miesiące.
Podział nieruchomości zabudowanej bez zmian
Nowelizacja z 24 sierpnia b.r. wprowadza do materii ustawowej zasady podziału
nieruchomości zabudowanej dokonywanego wraz z podziałem nieruchomości
budynkowej. Zgodnie z nową regulacją granice podziału gruntu powinny przebiegać
wzdłuż pionowych płaszczyzn tworzonych przez ściany oddzielenia
przeciwpożarowego. Jeżeli w budynku brakuje ścian oddzielenia
przeciwpożarowego, to punktem odniesienia będą pionowe płaszczyzny tworzone
przez ściany, które wyraźnie dzielą budynek na dwie odrębnie wykorzystywane
części. W praktyce ustawodawca przeniósł tu jedynie do ustawy zapis zawarty z §
4 pkt 1 wspomnianego już Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r.
W rozporządzeniu stwierdza się dodatkowo, że obie części powinny mieć własne
wejścia i być wyposażone w odrębne instalacje.
Szybsze postępowanie przy braku planu miejscowego
Jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze, w którym brak jest planu
miejscowego i jednocześnie nie istnieje obowiązek jego sporządzenia, to
wystarczającą przesłanką do dokonania podziału będzie brak sprzeczności z
przepisami odrębnymi lub zgodność z warunkami określonymi w decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu. Właściwy organ nie będzie już mógł zawiesić
postępowania tylko z powodu ogłoszenia przez gminę o przystąpieniu do sporządzania
planu miejscowego. Ewentualne zawieszenie postępowania zależeć będzie od
stopnia zaawansowania prac nad przedmiotowym projektem. Skróceniu ulega również
maksymalny termin zawieszenia postępowania z tego powodu z 12 miesięcy przed
nowelizacją do 6 miesięcy po wejściu jej w życie.
· od
podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego
upłynęło nie mniej niż 6 miesięcy; albo
· projekt
planu miejscowego został wyłożony do publicznego wglądu.
Niższa opłata adiacencka przy podziale nieruchomości
Od 22 października 2007 r. gminy będą mogły pobierać opłatę adiacencką
wynikającą ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem do
wysokości 30 proc. różnicy wartości po podziale oraz przed jego dokonaniem.
Zmniejszenie wysokości dotyczy tylko opłaty adiacenckiej przy podziale nieruchomości
na wniosek. Za ratio legis takiego rozwiązania przemawiają znaczne koszty, do
poniesienia których zobowiązany jest wnioskodawca. Nowością jest także
możliwość rozliczenia za opłatę adiacencką w naturze. Właściwy organ
administracji publicznej zyskuje bowiem możliwość wyrażenia zgody na
przeniesienie przez zobowiązanego na rzecz gminy prawa do nieruchomości
wydzielonej na skutek podziału.
Źródło: Krajowy Rynek Nieruchomości
drukuj stronę 2007-11-13