Zapytaj eksperta- Zaadaptowane, a niezgłoszone poddasze
Sylwester Skoczek, radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i
Wspólnicy
Interesuje mnie używany dom, który ma poddasze użytkowe zaadaptowane bez
pozwolenia. Po prostu ludzie, którzy sprzedają ten dom, zagospodarowali sobie
strych na cele mieszkalne. Z jakim ryzykiem wiąże się dla mnie kupno i
użytkowanie takiego domu? Czy nadzór budowlany może mnie ścigać? Właściciele
twierdzą, że nie podwyższali bryły budynku, tylko zmienili przeznaczenie
strychu. (nazwisko do wiadomości redakcji)
– Jeżeli wykonane przeróbki pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi
były zgodne z funkcją mieszkalną całego budynku oraz w ich trakcie nie dokonano
zmian substancji budynku (które wymagałyby pozwoleń czy też zgłoszenia robót
budowlanych), nabycie wspomnianego budynku nie będzie się wiązało z ryzykiem
odpowiedzialności z tytułu użytkowania obiektu budowlanego niezgodnie z
wymogami prawa budowlanego.
Oto co mówią przepisy: art. 71 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo
budowlane przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
rozumie podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części
działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego,
pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub
układ obciążeń.
Jak można zauważyć, powyższy przepis nie jest precyzyjny, ponieważ nie
zawiera wyczerpującego katalogu przesłanek świadczących o zmianie sposobu
użytkowania, a jego brzmienie oddaje jedynie główne intencje ustawodawcy w
zakresie określenia granic reglamentacji ze strony organów administracji
publicznej (wyrok NSA z 27 września 2002 r., IV SA 2147/00, ONSA z 2003 r., nr
4, poz. 137).
Należy przypomnieć, że do 26 września 2005 r. obowiązywał przepis art. 71
ust. 1 pkt 1 ust. pr.bud., który stanowił, że przez zmianę sposobu użytkowania
obiektu budowlanego lub jego części należy również rozumieć przeróbkę
pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku
publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie lub
było budowane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych
na cele niemieszkalne. Uchylenie powyższego przepisu oznacza, że ustawodawca
zrezygnował, co do zasady, z reglamentowania przeróbki pomieszczenia, jakim
jest np. strych na cele mieszkalne. Należy jednak pamiętać, że przeróbka
pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi nie powinna zmieniać zakresu
wymagań podstawowych, jakie powinien spełniać dany obiekt budowlany, w tym np.
wielkości i układu obciążeń. Jeżeli bowiem w wyniku przeróbki pomieszczenia
nastąpi zmiana tych warunków, należy potraktować to jako zmianę sposobu
użytkowania części obiektu budowlanego i zgłosić ten fakt organowi
administracji architektoniczno-budowlanej, czyli właściwemu staroście.
W sytuacji natomiast, gdyby w trakcie przeróbki wspomnianego pomieszczenia z
przeznaczeniem na pobyt ludzi wykonane zostały roboty budowlane objęte
obowiązkiem uzyskania przez właściciela budynku pozwolenia na budowę, a
właściciel obiektu takiej decyzji nie uzyskał, to mielibyśmy do czynienia z
tzw. samowolą budowlaną. Czytelniczka jednak w swoim pytaniu nie sprecyzowała,
w jakim zakresie nastąpiła przeróbka pomieszczenia, tzn. jakie prace zostały
wykonane i w jakim stopniu zostały zmienione parametry użytkowe i techniczne budynku.
Źródło: http://www.rp.pl/
drukuj stronę 2007-11-19