Po przekwalifikowaniu gruntu opłata dla gminy
Jeśli po zmianie przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania
przestrzennego wzrośnie jego wartość, to gdy jest sprzedawany przed upływem
pięciu lat od zmiany, gminie wolno żądać od właściciela nawet 30 proc. wzrostu
wartości
Jest to tzw. renta planistyczna. Właściciel musi podzielić się z gminą
przyrostem wartości gruntu, wnosząc jednorazową opłatę. Są kontrowersje wokół
tego, czy stawka tej opłaty może być zerowa.
Sprzedaż przed upływem pięciu lat
Wartość nieruchomości rośnie, zwłaszcza gdy grunt rolny zostaje przeznaczony
pod budownictwo mieszkaniowe albo inwestycyjne. Prawną podstawą do żądania
przez gminę, by właściciel w razie sprzedaży gruntu podzielił się z nią
uzyskaną w ten sposób korzyścią, są art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (DzU nr 80,
poz. 717 ze zm). Tej opłaty gmina może domagać się tylko wówczas, gdy grunt
jest sprzedawany lub darowany przed upływem pięciu lat od dnia, w którym
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stały się
obowiązujące.
Do renty planistycznej stosuje się przepisy ordynacji podatkowej (wyrok NSA
z 7 listopada 2001 r., sygn. II SA/Gd1948/01 i wyrok WSA z 12 października 2005
r. I SA/Gd 2838/02). Oznacza to m. in., że prawo do jej ustanowienia przedawnia
się z upływem trzech lat, licząc od końca roku, w którym nieruchomość została
sprzedana darowana.Od 1 proc. do 30 proc. Renta planistyczna określana jest w
relacji do przyrostu wartości nieruchomości. Jej wysokość nie może być wyższa
niż 30 proc. przyrostu. To jest jasne. Powstaje pytanie, czy możliwa jest
całkowita rezygnacja z opłaty, skoro ustawa z 2003 r. posługuje się w art. 36
ust. 4 kategorycznym sformułowaniem „wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera
jednorazową opłatę”, a w art. 37 ust. 7 równie kategorycznym „ustala opłatę (...)
w drodze decyzji”.
Pośrednią odpowiedź można znaleźć w rozporządzeniu wykonawczym ministra
infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DzU nr 164,
poz. 1587). Zgodnie zaś z jego § 4 pkt 13 projekt planu miejscowego
powinien zawierać m.in. stawki procentowe tej opłaty „w przedziale od 0 proc.
do 30 proc. i dotyczyć wszystkich terenów (...) przy czym ich wielkość może być
różna dla poszczególnych terenów i grup terenów”.
Coraz częściej się słyszy, że przytoczony przepis wychodzi poza upoważnienie
do wydania rozporządzenia wskazane w art. 16 § 2 ustawy z 2003 r., w którym nie
ma mowy o stawkach renty planistycznej. Ustalenie bowiem stawki zerowej nie
tylko nie mieści się w granicach art. 36 ust. 4 ustawy, lecz prowadziłoby do
zniweczenia woli ustawodawcy wskazującego na rentę jako jeden z elementów
systemu danin o charakterze publicznym, a także jako dochód budżetu gminy
(wyrok WSA z 30 marca 2006 r., sygn. II SA/Bk 100/06, rozstrzygnięcia nadzorcze
wojewody z 29 listopada 2006 r., „Wspólnota” 2006/51/40 oraz z 1 marca 2006 r.,
„Wspólnota” 2006/13/46). Nikt jednak oficjalnie rozporządzenia do Trybunału Konstytucyjnego
nie zaskarżył. Można więc twierdzić, że gmina może ustalić stawkę zerową i
zrezygnować z opłaty.
Notariusz prześle wypis z aktu
Gmina dowiaduje się o każdej sprzedaży, ponieważ ustawa z 2003 r.
zobowiązuje notariuszy do przekazywania urzędowi gminy wypisu aktu
notarialnego, i to w ciągu siedmiu dni od daty zawarcia każdej umowy zbycia
nieruchomości. Wójt (burmistrz, prezydent) ma wydać decyzję o opłacie od
wzrostu wartości gruntu bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu od notariusza.
Właściciel nieruchomości może się wcześniej dowiedzieć, jakie obciążenie go
czeka. Ma prawo przed transakcją żądać ustalenia wysokości tej opłaty. Wtedy
też ustala się ją w decyzji, od której najpierw można się odwołać do
samorządowego kolegium odwoławczego, a potem wnieść skargę do sądu
administracyjnego.
Źródło: http://www.rp.pl/
drukuj stronę 2007-11-23
