Bierzesz zadatek, licz się z tym, że zwrócisz dwa
W umowie przedwstępnej kontrahenci mogą nadać zadatkowi dowolne znaczenie. Jeśli tego nie zrobią, to gdy nie dojdzie do sprzedaży z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, musi on go zwrócić w podwójnej wysokości
Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lutego 2008 r. (sygn. I CSK 328/07). Kończy on sprawę wniesioną przez spółkę z o.o. Immowidzew, należącą do francuskiego właściciela sieci hipermarketów E. Leclerc przeciwko Grażynie M. i Markowi M., właścicielom firmy Marc-Pol.
Miał powstać kolejny hipermarket
Początek tej sprawie dała umowa przedwstępna między późniejszymi adwersarzami zawarta w formie notarialnej w grudniu 1998 r. Małżonkowie M. zobowiązali się w niej sprzedać spółce Immowidzew prawo użytkowania wieczystego czterech dużych działek w Bytomiu. Miał tam powstać kolejny hipermarket E. Leclerc. W umowie tej małżonkowie M. zobowiązali się dostarczyć do końca stycznia 1999 r. wypisy z ksiąg wieczystych nieruchomości potwierdzające ich prawo do działek. Były potrzebne do wystąpienia o pozwolenie na budowę obiektu.
Umowa definitywna przeniesienia prawa użytkowania wieczystego miała być zawarta do końca maja 1999 r. W umowie przedwstępnej dopuszczono jednak, że dostarczenie wypisów z ksiąg wieczystych może się przedłużyć o 90 dni. Ostateczny termin zawarcia umowy definitywnej został więc ustalony na 28 sierpnia 1999 r.
Kontrahent miał wybór
W umowie przedwstępnej znalazło się zastrzeżenie, iż większe opóźnienie w przedstawieniu wypisów z ksiąg potwierdzających, że prawo do działek należy do małżonków M., będzie uważane za zawinione przez nich. Wówczas ich kontrahent mieć będzie – zgodnie z umową – wybór: może się domagać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości albo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zadatek w kwocie, która w euro stanowiła równowartość prawie 6 mln zł, Immowidzew wpłaciła zgodnie z umową przedwstępną w ciągu trzech dni od jej zawarcia. Na koncie małżonków M. znalazła się ona trzy dni później. Do umowy sprzedaży nie doszło. Sąd rejestrowy 11 lipca 1999 r. odmówił wpisu małżonków M. jako użytkowników wieczystych działek, które miały być przedmiotem transakcji, a SA uznał ten werdykt za prawidłowy. Nieważna była bowiem umowa sprzedaży użytkowania wieczystego zawarta przez małżonków M. z Polską Korporacją Handlową M&M.
Korporacja z inicjatywy małżonków M. zgodziła się przejąć ich zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej i przenieść na spółkę Immowidzew użytkowanie wieczyste za cenę i na warunkach uzgodnionych w umowie przedwstępnej i we wskazanym w niej ostatecznym terminie. Spółka z propozycji tej nie skorzystała. Wystąpiła natomiast do sądu przeciwko małżonkom M. o zwrot zadatku w podwójnej wysokości. Sąd I instancji nakazem zapłaty z kwietnia 2002 r. uwzględnił to żądanie. Wyrok ten został zaakceptowany także w II instancji, a Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną małżonków M.
Inny nieodległy termin
W skardze kasacyjnej małżonkowie M. przekonywali, że kwota, którą otrzymali od spółki, nie była zadatkiem, bo zadatek musi być wręczony przy zawarciu umowy, a nie później, i że spółka może żądać jego zwrotu tylko na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
SN był innego zdania. O tym, że był to zadatek – tłumaczył sędzia Józef Frąckowiak – świadczy treść umowy przedwstępnej. Istotnie, SN w jednym z orzeczeń uznał, że kwota wręczona po zawarciu umowy przedwstępnej nie może być uznana za zadatek. Strony mogą jednak ustalić późniejszy, nieodległy termin jego wpłaty. Inaczej – mówił sędzia – gdy przedsiębiorcy są zobowiązani do transakcji bezgotówkowych, nie można by go wpłacić.
W kasacji małżonkowie M. kwestionowali swoją winę w niedojściu transakcji do skutku i przekonywali, powołując się na art. 356 kodeksu cywilnego, że spółka była zobowiązana do kupienia nieruchomości od korporacji. W myśl tego przepisu wierzyciel może żądać osobistego świadczenia dłużnika tylko wtedy, gdy to wynika z treści czynności prawnej, z ustawy albo z właściwości świadczenia.
Odnosząc się do tego argumentu, sędzia Frąckowiak stwierdził, że zgodnie z zasadą swobody umów strony mogły też ustalić w umowie zakres odpowiedzialności. Odwołanie się do art. 356 k.c. mogłoby mieć znaczenie, gdyby spółka domagała się zawarcia umowy sprzedaży. Wtedy trzeba by się zastanowić, czy mogła odmówić zawarcia umowy z korporacją. Spółka jednak zażądała zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, a umowa jej na to pozwalała.
Na poczet ceny albo do zwrotu
Art. 394 kodeksu cywilnego – z braku odmiennego zastrzeżenia umownego lub zwyczaju – normuje zadatek następująco:
- w razie wycofania się z transakcji dający zadatek go traci,
- jeśli transakcję zerwał ten, kto otrzymał zadatek, jego kontrahent może
– bez wyznaczania mu dodatkowego terminu do zawarcia umowy – żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości,
- jeśli do umowy dojdzie, zadatek jest zaliczany na poczet ceny,
- w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie od niego wyższej odpada,
- zadatek musi być zwrócony w wysokości, w jakiej został wręczony, także wówczas, gdy do umowy nie doszło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które odpowiadają obie strony.
drukuj stronę 2008-02-12
