Pozyskiwanie gruntu musi dobrze zabezpieczać interesy inwestora
Tereny, na których mają powstać farmy wiatrowe, muszą znajdować się w obszarze, w którym możliwe jest przyłączenie do sieci elektroenergetycznych. Potrzebne są pozwolenia na budowę poszczególnych elementów farmy.
Widok farmy wiatrowej składającej się z kilkunastu smukłych wiatraków obracających się wśród pól słoneczników lub łąk nie pozwala się domyślać licznych problemów i wyzwań związanych z pozyskaniem terenu pod taką inwestycję. Farmy wiatrowe mogą zajmować wiele hektarów, na których wznoszą się nie tylko turbiny wiatrowe, ale też znajduje się konieczna do ich funkcjonowania infrastruktura, taka jak stacje transformatorowe, kable przesyłowe, drogi dojazdowe.
Warunki zabudowy
Wytwarzanie energii wiatrowej koliduje z wykorzystaniem większości powierzchni gruntu na cele rolnicze. Ten sam teren jest wykorzystywany na równorzędnych zasadach, przez najczęściej niepowiązane ze sobą podmioty dla dwóch różnych działalności: rolniczej i energetycznej. Farmy wiatrowe realizowane są przeważnie na terenach rolniczych. Tereny te muszą charakteryzować się pożądaną wietrznością, a także znajdować się w obszarze, w którym możliwe jest uzyskanie przyłączenia do sieci elektroenergetycznych. Wykorzystanie terenów pod farmę wiatrową wymaga uzyskania pozwolenia na budowę poszczególnych elementów farmy. O ile teren nie jest objęty planem miejscowym, konieczne jest występowanie o warunki zabudowy, przy czym dla terenów rolniczych wydanie warunków zabudowy jest niemożliwe, o ile w sąsiedztwie nie znajdują się podobne urządzenia (zasada sąsiedztwa).
Inwestycja celu publicznego
Alternatywą dla warunków zabudowy może być decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, z tym że przepisy nie rozstrzygają jednoznacznie, co do których elementów farmy decyzja taka może być wydana. Najczęściej gminy zainteresowane rozwojem energetyki wiatrowej na swoim obszarze uchwalają plany miejscowe, które przewidują możliwość wykorzystania terenów pod budowę farm oraz szczegółowo określają warunki ich realizacji (np. liczbę turbin, czasem ich moc i wysokość wież). W stosunku do gruntu rolnego przed uzyskaniem pozwolenia na budowę konieczne jest jego wyłączenie z produkcji rolnej. Inwestycję może utrudnić fakt, że teren leży w obszarze chronionym, np. objętym programem Natura 2000, lub w jego sąsiedztwie. Ponieważ budowa farmy wiatrowej wymaga najczęściej sporządzenia analizy wpływu na środowisko, analiza zawierająca stwierdzenie, że planowana inwestycja negatywnie wpływa na środowisko uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę.
Jeżeli wstępna ocena planowanej lokalizacji potwierdza, że teren objęty jest planem miejscowym dopuszczającym istnienie farm wiatrowych, teren nie leży lub nie sąsiaduje z obszarami chronionymi, na które planowana inwestycja może mieć negatywny wpływ oraz nie istnieje ryzyko nieuzyskania wyłączenia terenu (jego części) z produkcji rolnej, inwestor może przystąpić do pozyskiwania tytułu prawnego do terenu. Wybór właściwego tytułu prawnego jest ogromnie istotny, biorąc pod uwagę, że farma wiatrowa działa kilkadziesiąt lat. Interesy inwestora muszą być zabezpieczone przez cały ten okres.
Dzierżawienie terenów
Najczęściej stosowane rozwiązania to dzierżawienie terenów od właścicieli, którzy zajmują się prowadzeniem działalności rolniczej na danym terenie. Umowa dzierżawy ma wiele zalet: koncepcja dzierżawy jest zrozumiała i akceptowana przez właścicieli gruntu, a zawarcie umowy, co do zasady, nie wiąże się ze skomplikowanymi procedurami, w szczególności nie jest wymagana forma aktu notarialnego. Zawarcie umowy dzierżawy na czas określony pozwala ograniczyć ryzyko jej niepożądanego rozwiązania przez wydzierżawiającego. Umowa dzierżawy może zostać zawarta na 30 lat (zawarcie umowy na czas dłuższy powoduje, że po 30 latach traktowana jest jak umowa zawarta na czas nieokreślony, co ułatwia jej rozwiązanie), co jest okresem umożliwiającym inwestorowi budowę i eksploatację farmy wiatrowej. Zbycie dzierżawionego terenu w czasie trwania umowy dzierżawy nie zagraża trwałości dzierżawy, o ile umowa została zawarta na piśmie z datą pewną, a teren został wydany (udostępniony) dzierżawcy. Potwierdzenie przez notariusza podpisów pod umową dzierżawy pozwala na ujawnienie umowy dzierżawy w księdze wieczystej, co dodatkowo umacnia pozycję dzierżawcy wobec osób trzecich.
Mimo licznych zalet prawo dzierżawy jest prawem wynikającym wprost z umowy, która określa zakres i treść dzierżawy. Jakiekolwiek nieścisłości lub braki umowy odbijają się bezpośrednio na prawach dzierżawcy. Zmiana strony umowy dzierżawy, np. w wypadku przeniesienia praw do realizacji projektu na inny podmiot, wymaga zawsze zgody drugiej strony.
Prawo użytkowania
Alternatywą dla umów dzierżawy jest ustanowienie na terenie przeznaczonym pod farmę wiatrową ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz inwestora. Takim prawem może być użytkowanie lub służebność. Prawa te podlegają wpisowi do księgi wieczystej i przy prawidłowym ich ustanowieniu są skuteczne wobec właściciela gruntu i wszelkich osób trzecich. Ustanowienie prawa użytkowania lub służebności wymaga formy aktu notarialnego.
Zakres prawa użytkowania zasadniczo odpowiada dzierżawie, to jest użytkownik ma prawo do używania nieruchomości i pobierania jej pożytków. Wadą użytkowania jest fakt, że jest to prawo niezbywalne, a zatem inwestor nie może go przenieść na inny podmiot. Ustanowienie służebności gruntowej wymaga wskazania nieruchomości władnącej, to jest nieruchomości, której użyteczność zwiększa się poprzez ustanowienie służebności. Podobnie jak w przypadku zakładów energetycznych, koncepcja ta nie odpowiada zasadom działania farm wiatrowych, gdyż trudno jednoznacznie wskazać nieruchomość, która bezpośrednio korzysta z faktu ustanowienia służebności polegającej na prawie zainstalowania wież wiatrowych i przeprowadzenia kabli.
Źródło: http://www.gazetaprawna.pl/
drukuj stronę 2008-03-03
