Kontakt:

Usługi geodezyjne

SKALAR

Waldemar Wrześniewski

ul. Długa 30D9
84-240 Reda
­

skalar@post.pl

NIP: PL 841-121-57-69
REGON: 771277167

Przeniesienie na inny podmiot prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie wymaga ponownego uzyskania pozwolenia budowlanego, gdy nowy właściciel planuje inwestycję, która już je ma – twierdzi Agata Legat prawnik z Kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners.

Zgodnie z art. 40 ust. 1 prawa budowlanego, w takiej sytuacji możliwe jest przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę nieruchomości.Powołany przepis nie rozstrzyga, czy na jego podstawie można przenieść wyłącznie całe pozwolenie na budowę czy też dopuszczalne jest przeniesienie go w części. Problem ten nabiera znaczenia, gdy objęta pozwoleniem inwestycja obejmuje kilka działek ewidencyjnych, których własności (lub innego prawa do dysponowania na cele budowlane) inwestor wyzbędzie się na rzecz kilku podmiotów. Jeżeli którykolwiek z nich zamierza zrealizować inwestycję przewidzianą udzielonym inwestorowi pozwoleniem, pojawia się problem: czy musi uzyskać nowe pozwolenie na budowę czy też może wystąpić (za zgodą dotychczasowego inwestora) z wnioskiem o przeniesienie pozwolenia w części, w jakiej dotyczy ono zabudowy jego działki.

NSA zmienia stanowisko

W wyroku z 16 lutego 2000 r. Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, że „przeniesieniem objęta być powinna decyzja jako całość, a nie jej część” (sygn. akt. SA/Bk 828/99, niepubl.). W razie przeniesienia części praw i obowiązków wynikających z decyzji, niemożliwe byłoby bowiem przyjęcie przez nabywcę nieruchomości wszystkich warunków w tej decyzji zawartych, a to z kolei, zdaniem NSA, stanowi przesłankę warunkującą możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę.

Odmienne stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny zajął w późniejszym wyroku z 25 kwietnia 2007 r. (sygn. akt. II OSK 679/06, LEX 339629). Interpretując art. 40 ust. 1 prawa budowlanego pod kątem dopuszczalności przeniesienia części pozwolenia na budowę, NSA wyszedł od art. 33 ust. 1 ustawy, który ustala, na jakie rodzaje obiektów można uzyskać pozwolenie. Zgodnie z tym przepisem, co do zasady, dotyczy ono całego zamierzenia inwestycyjnego. W drodze wyjątku dopuszcza się jednak możliwość etapowania inwestycji w ten sposób, że na wniosek inwestora pozwolenie może dotyczyć jedynie wybranych obiektów lub zespołu takich obiektów, jeżeli mogą one „samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem”.

Sąd opowiedział się tym razem za dopuszczalnością przeniesienia pozwolenia na budowę w części, gdy dotyczy ono kilku obiektów budowlanych dających się wyodrębnić i mogących niezależnie od siebie funkcjonować, a wniosek o przeniesienie części decyzji dotyczy właśnie jednego z takich obiektów. Zdaniem sądu podmiot, na który zostanie przeniesiona część decyzji, uczestniczyć będzie w odpowiedniej części praw i obowiązków z tej decyzji wynikającej.

Zaprezentowany przez NSA pogląd o dopuszczalności przeniesienia w części zasługuje na aprobatę. Art. 40 ust. 1 prawa budowlanego nie wolno bowiem interpretować w oderwaniu od innych przepisów ustawy. Jeśli, zgodnie z art. 33 ust. 1 prawa budowlanego, pozwolenie na budowę obejmujące zamierzenie inwestycyjne złożone z kilku samodzielnych funkcjonalnie obiektów przyznaje inwestorowi prawa i nakłada na niego obowiązki, które mogłyby zostać rozdzielone na kilka odrębnych pozwoleń, to nie ma racjonalnych powodów, aby pozwolenia w części dotyczącej tego rodzaju praw i obowiązków nie można było przenieść na podstawie art. 40 ust. prawa budowlanego. Gdyby bowiem na podstawie art. 33 ust. 1 ustawy zamiast jednego pozwolenia na budowę udzielono inwestorowi kilka pozwoleń cząstkowych, każde z nich mogłoby zostać przeniesione na inne podmioty.

Jeśli inwestor spełni warunki

Zgodnie z art. 40 ust. 1 prawa budowlanego pozwolenie na budowę można przenieść na inny podmiot, jeżeli dotychczasowy adresat wyrazi na to zgodę, a podmiot, na który ma zostać przeniesione, przyjmie wszystkie warunki w nim zawarte oraz złoży oświadczenie o dysponowaniu na cele budowlane nieruchomością, której dotyczy.

Jak wskazano powyżej, przeniesienie pozwolenia na budowę w części wymaga ponadto ustalenia, że inwestycja, która na podstawie tej części ma być zrealizowana, mogłaby zostać zrealizowana na podstawie odrębnego pozwolenia. W tym celu powinny zostać spełnione dwie przewidziane w art. 33 ust. 1 prawa budowlanego przesłanki.

Po pierwsze, inwestycja ta powinna obejmować wyłącznie obiekt budowlany w rozumieniu art. 3 pkt 1 prawa budowlanego (budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami oraz obiekt małej architektury) lub zespół takich obiektów. Po drugie, obiekt ten (lub zespół obiektów) musi samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swym przeznaczeniem. Warunek ten należy uznać za spełniony, gdy zgodne z przeznaczeniem użytkowanie obiektu nie zależy od tego, czy użytkowany jest jakikolwiek inny obiekt budowlany.

Po spełnieniu wszystkich tych przesłanek organ, który wydał pozwolenie na budowę, będący jednocześnie organem właściwym do jego przeniesienia, jest zobowiązany, na wniosek strony, wydać decyzję o przeniesieniu w części objętej wnioskiem.

Nie przeszkodzą sąsiedzi

Stosownie do art. 40 ust. 3 prawa budowlanego stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę są wyłącznie podmioty, między którymi ma być ono dokonane. Oznacza to, że w postępowaniu tym nie wezmą udziału sąsiedzi, którzy byli stronami postępowania o udzielenie przenoszonego pozwolenia na budowę. W rezultacie będą oni pozbawieni możliwości kwestionowania wydanego w tym postępowaniu rozstrzygnięcia.